Скільки становить IMT у Португалії у 2026 році

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) сплачує покупець один раз, коли купує нерухомість у Португалії. Для постійного житла ставки у 2026 році становлять від 0% до 8%, а нерезидент, який купує житло, з травня 2026 року платить фіксовані 7,5%. Податок нараховують на більшу з двох сум: ціну або VPT (valor patrimonial tributário), податкову вартість нерухомості, яку визначає податкова служба (Finanças, або AT). Не плутайте його з іншим португальським IMT, Instituto da Mobilidade e dos Transportes, який відповідає за водійські посвідчення.

Для постійного житла ставки 2026 року починаються з 0% і зростають до 8% на граничних діапазонах. Для другого житла або нерухомості під оренду вони починаються з 1%.

Постійне житло (habitação própria e permanente):

Діапазон вартостіГранична ставкаСередня ставка на верхній межі
До 106 346 €0%0%
Від 106 346 € до 145 470 €2%0,5379%
Від 145 470 € до 198 347 €5%1,7274%
Від 198 347 € до 330 539 €7%3,8361%
Від 330 539 € до 660 982 €8%—
Від 660 982 € до 1 150 853 €Фіксовані 6% на всю вартість—
Понад 1 150 853 €Фіксовані 7,5% на всю вартість—

Інше житло (друге житло, оренда):

Діапазон вартостіГранична ставкаСередня ставка на верхній межі
До 106 346 €1%1%
Від 106 346 € до 145 470 €2%1,2689%
Від 145 470 € до 198 347 €5%2,2636%
Від 198 347 € до 330 539 €7%4,1578%
Від 330 539 € до 633 931 €8%—
Від 633 931 € до 1 150 853 €Фіксовані 6% на всю вартість—
Понад 1 150 853 €Фіксовані 7,5% на всю вартість—

Для інших покупок ставки інші. Земля сільського призначення: 5%. Інша міська нерухомість, наприклад магазини, офіси й ділянки, та інші придбання: 6,5%. Є також фіксована ставка 10% для покупців із країн «чорного списку» податкових гаваней, але закон не поширює її на фізичних осіб.

Якщо вартість постійного житла не перевищує першого діапазону, 106 346 €, ви звільнені від податку.

Хто платить IMT і за що

IMT платить покупець, а не продавець, і лише один раз. Це не щорічний податок.

Його не слід плутати з IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), щорічним податком на нерухомість, який власник платить щороку.

Базою є більша з двох сум: ціна в договорі або VPT. Якщо ви платите менше за VPT, IMT усе одно рахують від VPT. Гербовий збір (Imposto do Selo) додається поверх, у розмірі 0,8% від тієї самої бази.

Про весь процес купівлі читайте в нашому гіді купівля нерухомості в Португалії іноземцем.

Як розрахувати IMT

Розділіть вартість на дві частини. Візьміть верхню межу найвищого діапазону, який повністю вкладається у вартість, застосуйте середню ставку цього діапазону, а до решти застосуйте граничну ставку вищого діапазону. Цей метод закріплено в статті 17 кодексу IMT.

Приклад для постійного житла за 370 000 €:

  • 330 539 € × 3,8361% = 12 680 €
  • 39 461 € × 8% = 3 157 €
  • Разом IMT: 15 837 €

Та сама методика для типових цін:

ЦінаПостійне житлоІнше житлоНерезидент (7,5%)Гербовий збір (0,8%)
150 000 €1 009 €2 072 €11 250 €1 200 €
250 000 €7 042 €8 105 €18 750 €2 000 €
300 000 €10 542 €11 605 €22 500 €2 400 €
370 000 €15 837 €16 900 €27 750 €2 960 €
500 000 €26 237 €27 300 €37 500 €4 000 €
600 000 €34 237 €35 300 €45 000 €4 800 €
800 000 €48 000 €48 000 €60 000 €6 400 €
1 200 000 €90 000 €90 000 €90 000 €9 600 €

Нагорі різниця зникає: понад 1 150 853 € усі платять фіксовані 7,5%, тому правило для нерезидентів нічого не змінює при купівлі за 1,2 млн €. Для 250 000 € воно збільшує рахунок більш ніж удвічі.

Чи платять нерезиденти більше

Так, якщо купують житло, і все залежить від податкового резидентства (стаття 16 CIRS, кодексу ІРС), а не від громадянства. ІРС (IRS) — це португальський податок на доходи фізичних осіб. Нерезидент, який купує міську нерухомість або приміщення виключно для проживання, з травня 2026 року платить фіксовані 7,5% IMT без пільг і зниження.

Правило запроваджено Decreto-Lei 97/2026 від 20 травня 2026 року (декретом-законом), який додав пункти 10–12 до статті 17.

Для житла за 370 000 € це 27 750 € замість 15 837 €.

Фіксовані 7,5% не застосовують у трьох випадках:

  1. Вас уже визнавали податковим резидентом Португалії за статтею 16 CIRS.
  2. Ви стаєте податковим резидентом упродовж двох років після купівлі.
  3. Ви здаєте житло в оренду упродовж шести місяців після купівлі, за місячну плату не вище 2 300 €, щонайменше 36 місяців (поспіль або ні) упродовж перших п’яти років.

Ліміт 2 300 € дорівнює 2,5 мінімальної заробітної плати 2026 року, яка становить 920 €. Міністерський наказ може його оновити.

Випадки 2 і 3 не скасовують початкову оплату. Ви платите 7,5% одразу, а різницю повертаєте пізніше.

Правовий статус у Португалії, зокрема тимчасовий захист, і податкове резидентство є окремими питаннями. Чи є ви податковим резидентом на дату купівлі, уточніть у юриста або бухгалтера. Якщо ви живете в Португалії та є податковим резидентом, ви платите звичайні ставки. Якщо ще перебуваєте за кордоном, спершу заплатите 7,5%.

Як повернути 7,5%

Сплатіть 7,5%, а потім попросіть податкову службу скасувати різницю відносно звичайних ставок. Заяву подають як reclamação graciosa (адміністративну скаргу) упродовж шести місяців від дня, коли ви стали резидентом, або від дня підписання відповідного договору оренди. Підстава: стаття 17 кодексу IMT.

Якщо пропустите шість місяців, права на повернення не буде. Запишіть дату в календар одразу, коли отримаєте статус резидента або підпишете договір оренди.

Строки впливають на грошовий потік не менше, ніж на податки. Якщо ви все одно плануєте переїзд до Португалії, порівняйте два шляхи. Спершу купити й якийсь час покривати зайві 7,5%, а потім вимагати повернення. Або спершу стати податковим резидентом і заплатити звичайну ставку під час підписання договору. Що краще, залежить від строків візи, іпотеки та того, як швидко ви зможете оформити резидентство. Це редакційна оцінка, а не податкова порада, тож порахуйте варіанти з бухгалтером до того, як вкладати гроші.

Що змінюється для подружжя і співвласників

Циркуляр податкової служби Ofício Circulado 40131/2026, виданий 4 вересня 2026 року, пояснює, як правило працює для фізичних осіб.

  • Один покупець (неодружений, розлучений, вдівець/вдова або в шлюбі з separação de bens, тобто з окремим майном подружжя): якщо ви нерезидент на момент купівлі, платите 7,5%, крім випадку, коли вас раніше визнавали резидентом за статтею 16 CIRS. Тоді діють звичайні ставки.
  • Спільна часткова власність (compropriedade): кожен співвласник є окремим об’єктом оподаткування, і нарахування робиться індивідуально. Те, що один співвласник є резидентом, не змінює ставку для співвласника-нерезидента.
  • Шлюб із режимом спільної власності подружжя: нарахування одне. Ставка 7,5% діє лише тоді, коли обоє подружжя є нерезидентами і жодного з них ніколи не визнавали резидентом. Якщо хтось із них стає резидентом упродовж двох років, можна подати на повернення.

Подружжю варто перевірити свій майновий режим до підписання будь-яких документів: від нього залежить ставка.

Чи можна зменшити IMT, якщо вам менше 35 років

Можна, і суттєво. IMT Jovem (статті 9 і 17 кодексу IMT, із Decreto-Lei 48-A/2024) охоплює першу купівлю міської нерухомості, яку особа віком до 35 років включно на дату передачі використовує виключно як постійне житло. У тому самому році ви також не повинні бути утриманцем у ІРС.

Пільги не буде, якщо на цю дату або упродовж трьох попередніх років ви маєте чи мали міське житло.

Таблиця пільги проста:

ВартістьСтавка IMT
До 330 539 €0%
Від 330 539 € до 660 982 €8% на частину понад 330 539 €
Від 660 982 € до 1 150 853 €Фіксовані 6%
Понад 1 150 853 €Фіксовані 7,5%

Гербовий збір за позицією 1.1 (verba 1.1) також звільнений, як відрахування в межах 2 644,31 €, тобто 0,8% від 330 539 €. Подружжя з режимом спільної власності оцінюють окремо за кожним із подружжя, рівними частками, і кожен подає декларацію Modelo 1. Якщо вимоги виконує лише один із подружжя, пільга зменшується вдвічі.

Застереження про джерела. Сторінка сервісу на gov.pt досі показує попередні ліміти (324 058 € і 648 022 €). Чинна цифра в законі: 330 539 €.

Коли платити

До підписання договору. IMT нараховують до підписання, а нарахування втрачає силу, якщо договір не підписано упродовж двох років.

Порядок дій:

  1. Подайте декларацію. Почніть із Modelo 1 (форма декларації IMT) у будь-якому відділенні податкової служби або онлайн через Portal das Finanças. Для звільнень декларацію подають до передачі права власності. Для подання потрібен португальський НІФ, податковий ідентифікаційний номер, тому спершу оформіть його за нашим гідом з NIF.
  2. Сплатіть вчасно. Платіж потрібно внести в день нарахування або впродовж 30 днів після нього. Після цього нарахування втрачає чинність, згідно зі статтею 36 у редакції DL 97/2026.
  3. Покажіть підтвердження нотаріусу. Нотаріус не може оформити договір, доки не побачить підтвердження оплати IMT.

Якщо ви обираєте між купівлею та орендою, включіть у порівняння IMT і гербовий збір, які платять наперед. Статтю про оренду чи купівлю в Португалії варто прочитати для повного розрахунку.

Що може позбавити вас нижчої ставки

Ставка для постійного житла має умови. Згідно зі статтею 11, пільга втрачається, якщо ви не почнете використовувати нерухомість як постійне житло упродовж шести місяців після купівлі. Вона втрачається й тоді, коли упродовж шести років ви змінюєте її призначення.

Три події до втрати не призводять: продаж нерухомості, зміна складу домогосподарства (шлюб, розлучення або більше утриманців) і переїзд на роботу далі ніж за 100 км. У випадках зміни складу сім’ї та роботи житло має й далі використовуватися виключно для проживання.

Купівля за ставкою постійного житла з подальшою здачею його в оренду упродовж цих шести років суперечить цьому правилу.

Перед підписанням

  • Підтвердьте свій статус податкового резидента на дату купівлі та чи були ви резидентом раніше.
  • Перевірте VPT у caderneta predial (документі з даними про нерухомість і її VPT), бо IMT рахують від більшої з двох сум: ціни або VPT.
  • Оформіть НІФ і подайте Modelo 1 завчасно.
  • Закладіть IMT та 0,8% гербового збору як готівку, потрібну до підписання договору.
  • Запишіть шестимісячний строк повернення, якщо ви сплатили 7,5%.

Ці правила нові, а циркуляр датований лише вереснем 2026 року. Стаття відображає стан на листопад 2026 року. Перш ніж вкладати гроші, уточніть свій випадок у португальського юриста або бухгалтера.