IMT en Portugal 2026: tasas, ejemplos y el 7,5% para no residentes

Cuánto es el IMT en Portugal en 2026

El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) es el impuesto que paga el comprador una sola vez al adquirir un inmueble en Portugal: de 0% a 8% en una vivienda habitual y, desde mayo de 2026, un 7,5% fijo si compras vivienda sin ser residente fiscal. Se calcula sobre el mayor entre el precio y el VPT (valor patrimonial tributário), el valor que la agencia tributaria portuguesa (Finanças o AT) asigna al inmueble. No lo confundas con el otro IMT portugués, el Instituto da Mobilidade e dos Transportes, que se ocupa de los permisos de conducir.

Para una vivienda habitual, las tasas de 2026 empiezan en 0% y suben hasta el 8% en los tramos marginales. Para una segunda vivienda o un inmueble de alquiler empiezan en 1%.

Vivienda habitual (habitação própria e permanente):

Tramo de valor	Tasa marginal	Tasa media al tope del tramo
Hasta €106.346	0%	0%
€106.346 a €145.470	2%	0,5379%
€145.470 a €198.347	5%	1,7274%
€198.347 a €330.539	7%	3,8361%
€330.539 a €660.982	8%	n/d
€660.982 a €1.150.853	6% fijo sobre todo el valor	n/d
Más de €1.150.853	7,5% fijo sobre todo el valor	n/d

Otras viviendas (segunda vivienda, alquiler):

Tramo de valor	Tasa marginal	Tasa media al tope del tramo
Hasta €106.346	1%	1%
€106.346 a €145.470	2%	1,2689%
€145.470 a €198.347	5%	2,2636%
€198.347 a €330.539	7%	4,1578%
€330.539 a €633.931	8%	n/d
€633.931 a €1.150.853	6% fijo sobre todo el valor	n/d
Más de €1.150.853	7,5% fijo sobre todo el valor	n/d

Otras compras siguen tasas distintas. El terreno rústico paga 5%. Otros inmuebles urbanos, como locales, oficinas y solares, y otras adquisiciones pagan 6,5%. Existe una tasa fija de 10% para compradores radicados en paraísos fiscales de la lista negra, pero la ley excluye a las personas físicas.

Si compras una vivienda habitual cuyo valor queda por debajo del primer tramo, €106.346, estás exento.

Qué es el IMT y quién lo paga

Lo paga el comprador, no el vendedor, y se paga una vez. Cumple la misma función que un impuesto de transmisiones como el ITP español, pero con tasas y reglas propias de Portugal.

No es lo mismo que el IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), el impuesto anual sobre inmuebles que pagas cada año como propietario.

La base es el mayor de dos valores: el precio del contrato o el VPT. Si pagas menos que el VPT, el IMT se calcula igual sobre el VPT. El Imposto do Selo (impuesto de sello) se suma al 0,8% de la misma base.

Para el proceso completo de compra, mira nuestra guía de comprar una propiedad en Portugal siendo extranjero.

Cómo se calcula el IMT

Divide el valor en dos partes: aplica la tasa media del tramo más alto que cabe entero y, al exceso, la tasa marginal del tramo siguiente. El artículo 17 del código del IMT fija este método.

Ejemplo con una vivienda habitual de €370.000:

• €330.539 × 3,8361% = €12.680
• €39.461 × 8% = €3.157
• IMT total: €15.837

La tabla aplica el mismo método a precios habituales.

Precio	Vivienda habitual	Otra vivienda	No residente (7,5%)	Impuesto de sello (0,8%)
€150.000	€1.009	€2.072	€11.250	€1.200
€250.000	€7.042	€8.105	€18.750	€2.000
€300.000	€10.542	€11.605	€22.500	€2.400
€370.000	€15.837	€16.900	€27.750	€2.960
€500.000	€26.237	€27.300	€37.500	€4.000
€600.000	€34.237	€35.300	€45.000	€4.800
€800.000	€48.000	€48.000	€60.000	€6.400
€1.200.000	€90.000	€90.000	€90.000	€9.600

La diferencia se cierra en los valores altos. Por encima de €1.150.853 todos pagan un 7,5% fijo, así que la regla de no residentes no cambia nada en una compra de €1,2 millones. En €250.000 la factura se multiplica por más de dos.

¿Pagan más los no residentes?

Sí, en vivienda, y lo decide la residencia fiscal, no la nacionalidad. Un comprador español, de otro país de la UE o latinoamericano que viva fuera de Portugal paga el mismo 7,5% fijo que cualquier otro no residente, sin exención ni reducción.

La regla afecta a quien compra un inmueble urbano o departamento (piso, en España) destinado exclusivamente a vivienda. Viene del Decreto-Lei 97/2026 del 20 de mayo de 2026 (decreto-ley), que añadió los apartados 10 a 12 al artículo 17.

En una vivienda de €370.000, eso son €27.750 en lugar de €15.837.

El 7,5% fijo no se aplica en tres casos:

1. Ya has sido considerado residente fiscal en Portugal según el artículo 16 del código del IRS (CIRS). IRS es el impuesto sobre la renta de las personas físicas portugués.
2. Te haces residente fiscal en los dos años siguientes a la compra.
3. Alquilas la vivienda dentro de los seis meses posteriores a la compra, con un alquiler mensual de €2.300 como máximo, durante al menos 36 meses (seguidos o no) en los primeros cinco años.

El tope de €2.300 equivale a 2,5 veces el salario mínimo de 2026, que es de €920. Una orden ministerial puede actualizarlo.

Los casos 2 y 3 no eliminan el cobro inicial. Pagas el 7,5% al principio y recuperas la diferencia después.

¿Cómo se recupera el 7,5%?

Pagas el 7,5% y después pides a la AT que anule la diferencia con las tasas normales. La solicitud se presenta como reclamação graciosa (un recurso administrativo ante la propia AT) y debe entrar dentro de los seis meses desde el día en que te hiciste residente o firmaste el contrato de alquiler que cumple las condiciones. Así lo establece el artículo 17 del código del IMT.

Si dejas pasar los seis meses, pierdes el reembolso. Anota la fecha en tu calendario cuando recibas tu estatus de residente o firmes el contrato.

El momento de pagar es una cuestión de liquidez tanto como de impuestos. Si de todos modos piensas mudarte a Portugal, compara dos caminos: comprar primero y financiar el 7,5% extra durante un tiempo antes de reclamarlo, o hacerte residente fiscal antes y pagar la tasa normal en la escritura. Cuál conviene depende de tu calendario de visado, tu hipoteca y la rapidez con que puedas establecer tu residencia. Es una opinión editorial, no asesoramiento fiscal: haz las cuentas con un asesor fiscal antes de comprometerte.

¿Qué cambia si estás casado o compras en copropiedad?

La circular de la AT Ofício Circulado 40131/2026, emitida el 4 de septiembre de 2026, explica cómo funciona la regla para las personas físicas.

• Comprador único (soltero, divorciado, viudo o casado en separação de bens, separación de bienes): si eres no residente al comprar, pagas 7,5%, salvo que ya hayas sido considerado residente según el artículo 16 del CIRS. En ese caso se aplican las tasas normales.
• Copropiedad (compropriedade): cada copropietario es un hecho imponible distinto y se liquida por separado. Que un copropietario sea residente no cambia la tasa del copropietario no residente.
• Casados en régimen de comunidad de bienes: hay una sola liquidación. El 7,5% se aplica solo si ambos cónyuges son no residentes y ninguno ha sido nunca considerado residente. Si uno de los dos se hace residente dentro de los dos años, puedes reclamar el reembolso.

Si compras en pareja, comprueba antes de firmar qué régimen matrimonial se aplica, porque el resultado cambia.

¿Se puede reducir el IMT si tienes menos de 35 años?

Sí, y mucho. El IMT Jovem (artículos 9 y 17 del código del IMT, introducido por el Decreto-Lei 48-A/2024) cubre la primera compra de un inmueble urbano destinado exclusivamente a vivienda habitual de una persona con 35 años o menos en la fecha de la transmisión. Ese año tampoco puedes figurar como dependiente en el IRS.

Quedas excluido si tienes, o tuviste, una vivienda urbana en esa fecha o en los tres años anteriores.

La tabla del beneficio es sencilla:

Valor	Tasa de IMT
Hasta €330.539	0%
€330.539 a €660.982	8% sobre la parte que excede €330.539
€660.982 a €1.150.853	6% fijo
Más de €1.150.853	7,5% fijo

El impuesto de sello (verba 1.1) queda exento, como una deducción de hasta €2.644,31, que es el 0,8% de €330.539. Las parejas en comunidad de bienes se liquidan por cónyuge, a partes iguales, y cada uno presenta su declaración Modelo 1. Si solo uno cumple los requisitos, el beneficio se reduce a la mitad.

La página del servicio en gov.pt todavía muestra los límites anteriores (€324.058 y €648.022). La cifra vigente en la ley es €330.539.

Cuándo se paga el IMT

El IMT se liquida antes de firmar, y la liquidación caduca si la escritura no se hace en dos años.

El orden es este:

1. Presenta la declaración. Empiezas con un Modelo 1 (el formulario de declaración del IMT) en cualquier oficina de Finanças o en línea, en el Portal das Finanças. Para las exenciones, la declaración debe estar antes de la transmisión. Necesitas un NIF, tu número de contribuyente en Portugal, así que consíguelo primero con nuestra guía del NIF.
2. Paga a tiempo. El pago vence el día de la liquidación o en los 30 días siguientes. Después, la liquidación queda sin efecto, según el artículo 36 con la redacción del DL 97/2026.
3. Muestra el comprobante en la notaría. El notario no puede formalizar la escritura sin ver el comprobante de pago del IMT.

Si dudas entre comprar y alquilar, el IMT y el impuesto de sello que pagas por adelantado entran en la comparación. Nuestro artículo sobre alquilar o comprar en Portugal desarrolla la cuenta completa.

Qué puede hacerte perder la tasa más baja

La tasa de vivienda habitual está condicionada. Según el artículo 11, el beneficio caduca si no destinas el inmueble a vivienda habitual en los seis meses siguientes a la compra. También caduca si lo destinas a otro uso dentro de seis años.

Tres hechos no provocan la pérdida: vender el inmueble, un cambio en el hogar (matrimonio, divorcio o más dependientes) y un traslado laboral a más de 100 km. En los casos de hogar y trabajo, la vivienda debe seguir siendo exclusivamente vivienda.

Comprar con la tasa de vivienda habitual y alquilar el inmueble dentro de esos seis años cae del lado equivocado de la regla.

Antes de firmar

• Confirma tu estatus de residencia fiscal en la fecha de compra y si fuiste residente alguna vez.
• Revisa el VPT en la caderneta predial (el documento con los datos del inmueble y su VPT), porque el IMT usa el mayor entre precio y VPT.
• Consigue tu NIF y presenta el Modelo 1 con tiempo.
• Reserva el IMT más el 0,8% de impuesto de sello: es efectivo que debes pagar antes de la escritura.
• Anota el plazo de seis meses para el reembolso si pagaste el 7,5%.

Estas reglas son recientes y la circular es de septiembre de 2026. Este artículo refleja la situación a noviembre de 2026. Consulta tu caso con un abogado o asesor fiscal portugués antes de comprometer dinero.