IMT au Portugal en 2026 : taux, exemples et règle des 7,5 % pour les non-résidents

Combien coûte l’IMT au Portugal en 2026 ?

L’IMT est l’impôt que l’acheteur paie une fois lors d’un achat immobilier au Portugal : de 0 à 8 % pour une résidence principale, puis 6 % ou 7,5 % fixes au-delà de 660 982 €. Si vous n’êtes pas résident fiscal et que vous achetez un logement, le taux est de 7,5 % fixes depuis mai 2026.

IMT signifie ici Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, et non Instituto da Mobilidade e dos Transportes, l’organisme des permis de conduire. C’est l’équivalent approximatif des droits de mutation, avec des règles propres.

Pour un logement à 370 000 € :

Situation à la date de l’achat	IMT
Résident fiscal au Portugal, résidence principale	15 837 €
Non-résident, logement	27 750 €

Le droit de timbre (Imposto do Selo, 0,8 %) s’ajoute dans les deux cas.

Pourquoi cela concerne les acheteurs venus de France, de Belgique, de Suisse ou du Québec

Si vous achetez un logement avant de vous installer au Portugal, vous êtes non-résident à la date de l’acte, et les 7,5 % s’appliquent. Cette règle dépend de la résidence fiscale, pas de la nationalité.

La résidence fiscale se juge selon l’article 16 du CIRS, le code de l’IRS (l’impôt sur le revenu portugais). Si vous hésitez sur votre situation, c’est la première question à poser à un comptable portugais.

Comment fonctionne l’IMT : base de calcul et redevable

L’acheteur paie l’IMT, une seule fois. Il ne faut pas le confondre avec l’IMI, l’impôt foncier annuel, dû chaque année en tant que propriétaire.

L’impôt porte sur le plus élevé de deux montants : le prix du contrat ou le VPT (valor patrimonial tributário), la valeur que l’administration fiscale portugaise (l’AT, souvent appelée « Finanças ») a attribuée au bien. Si vous payez moins que le VPT, l’IMT se calcule quand même sur le VPT. Le droit de timbre s’ajoute à 0,8 % de la même base.

Pour l’ensemble des démarches d’achat, voyez notre guide pour acheter un bien au Portugal en tant qu’étranger.

Quels sont les taux d’IMT en 2026 ?

Pour une résidence principale, les taux 2026 partent de 0 % et montent à 8 % par tranches marginales. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, ils partent de 1 %.

Résidence principale (habitação própria e permanente) :

Tranche de valeur	Taux marginal	Taux moyen en haut de tranche
Jusqu’à 106 346 €	0 %	0 %
De 106 346 € à 145 470 €	2 %	0,5379 %
De 145 470 € à 198 347 €	5 %	1,7274 %
De 198 347 € à 330 539 €	7 %	3,8361 %
De 330 539 € à 660 982 €	8 %	n. d.
De 660 982 € à 1 150 853 €	6 % fixes sur la valeur entière	n. d.
Au-delà de 1 150 853 €	7,5 % fixes sur la valeur entière	n. d.

Autres logements (résidence secondaire, location) :

Tranche de valeur	Taux marginal	Taux moyen en haut de tranche
Jusqu’à 106 346 €	1 %	1 %
De 106 346 € à 145 470 €	2 %	1,2689 %
De 145 470 € à 198 347 €	5 %	2,2636 %
De 198 347 € à 330 539 €	7 %	4,1578 %
De 330 539 € à 633 931 €	8 %	n. d.
De 633 931 € à 1 150 853 €	6 % fixes sur la valeur entière	n. d.
Au-delà de 1 150 853 €	7,5 % fixes sur la valeur entière	n. d.

Les autres acquisitions suivent d’autres taux. Un terrain rural est à 5 %. Les autres biens urbains, comme commerces, bureaux et terrains, et les autres acquisitions sont à 6,5 %. Un taux fixe de 10 % existe pour les acheteurs établis dans des paradis fiscaux de la liste noire, mais la loi en exclut les particuliers.

Pour une résidence principale dont la valeur reste sous la première tranche, 106 346 €, l’acheteur est exonéré.

Comment calculer l’IMT ?

Scindez la valeur en deux. Prenez le haut de la tranche la plus élevée qui entre dans le prix, appliquez le taux moyen de cette tranche, puis appliquez le taux marginal de la tranche suivante à l’excédent. L’article 17 du code de l’IMT fixe cette méthode.

Prenons une résidence principale à 370 000 € :

• 330 539 € × 3,8361 % = 12 680 €
• 39 461 € × 8 % = 3 157 €
• IMT total : 15 837 €

Le tableau suivant applique la même méthode à des prix courants.

Prix	Résidence principale	Autre logement	Non-résident (7,5 %)	Droit de timbre (0,8 %)
150 000 €	1 009 €	2 072 €	11 250 €	1 200 €
250 000 €	7 042 €	8 105 €	18 750 €	2 000 €
300 000 €	10 542 €	11 605 €	22 500 €	2 400 €
370 000 €	15 837 €	16 900 €	27 750 €	2 960 €
500 000 €	26 237 €	27 300 €	37 500 €	4 000 €
600 000 €	34 237 €	35 300 €	45 000 €	4 800 €
800 000 €	48 000 €	48 000 €	60 000 €	6 400 €
1 200 000 €	90 000 €	90 000 €	90 000 €	9 600 €

L’écart se referme en haut de l’échelle. Au-delà de 1 150 853 €, tout le monde paie 7,5 % fixes : la règle des non-résidents ne change rien pour un achat à 1,2 million d’euros. À 250 000 €, elle fait plus que doubler la facture.

Que prévoit la règle des 7,5 % pour les non-résidents ?

Depuis mai 2026, un non-résident qui achète un bien urbain ou une fraction destinés exclusivement à l’habitation paie 7,5 % fixes d’IMT, sans exonération ni réduction. La règle vient du Decreto-Lei 97/2026 du 20 mai 2026 (un décret-loi, acte du gouvernement ayant force de loi), qui a ajouté les alinéas 10 à 12 à l’article 17.

Sur un logement à 370 000 €, cela fait 27 750 € au lieu de 15 837 €.

Les 7,5 % fixes ne s’appliquent pas dans trois cas :

1. Vous avez déjà été considéré comme résident fiscal au Portugal au sens de l’article 16 du CIRS.
2. Vous devenez résident fiscal dans les deux ans suivant l’achat.
3. Vous louez le bien comme logement dans les six mois suivant l’achat, avec un loyer mensuel de 2 300 € au plus, pendant au moins 36 mois (consécutifs ou non) sur les cinq premières années.

Le plafond de 2 300 € correspond à 2,5 fois le salaire minimum 2026, soit 920 €. Un arrêté ministériel peut le mettre à jour.

Dans les cas 2 et 3, le prélèvement initial n’est pas supprimé. Vous payez 7,5 % au départ et récupérez la différence ensuite.

Comment récupérer les 7,5 % ?

Vous payez les 7,5 %, puis vous demandez à l’administration fiscale d’annuler la différence avec les taux normaux. La demande prend la forme d’une reclamação graciosa (une réclamation administrative) et doit être déposée dans les six mois suivant le jour où vous êtes devenu résident ou celui où vous avez signé le bail qui ouvre le droit. Cela découle de l’article 17 du code de l’IMT.

Si vous laissez passer les six mois, vous perdez le remboursement. Notez la date dès que vous recevez votre statut de résident ou que vous signez le bail.

Faut-il acheter avant de s’installer au Portugal ?

Cela dépend de votre calendrier et de votre trésorerie, et la réponse ne devient fiable qu’avec les chiffres de votre dossier. Si vous comptez vraiment vous installer au Portugal, deux voies existent : acheter d’abord et avancer les 7,5 % un certain temps avant de réclamer la différence, ou devenir résident fiscal d’abord et payer le taux normal à l’acte.

Le choix dépend du délai de votre titre de séjour, de votre crédit et de la rapidité avec laquelle vous pouvez établir votre résidence fiscale. Il s’agit d’un avis éditorial, pas d’un conseil fiscal. Faites les calculs avec un comptable portugais avant de vous engager.

Et si vous êtes marié ou en indivision ?

La circulaire de l’administration fiscale, l’Ofício Circulado 40131/2026 (instruction interne de l’AT), publiée le 4 septembre 2026, précise comment la règle joue pour les particuliers.

• Acheteur seul (célibataire, divorcé, veuf, ou marié sous le régime de la séparation de biens, la separação de bens) : si vous êtes non-résident à l’achat, vous payez 7,5 %, sauf si vous avez déjà été considéré comme résident au titre de l’article 16 du CIRS. Les taux normaux s’appliquent alors.
• Indivision (compropriedade) : chaque indivisaire constitue un fait imposable distinct, taxé individuellement. Un indivisaire résident ne modifie pas le taux de son coindivisaire non résident.
• Mariés sous un régime de communauté : il y a une seule liquidation. Les 7,5 % ne s’appliquent que si les deux époux sont non-résidents et qu’aucun n’a jamais été considéré comme résident. Si l’un des deux devient résident dans les deux ans, vous pouvez demander le remboursement.

Les couples doivent vérifier leur régime matrimonial avant de signer quoi que ce soit. Il change le résultat.

Peut-on éviter l’IMT avant 35 ans ?

On peut le réduire fortement. L’IMT Jovem (articles 9 et 17 du code de l’IMT, issu du Decreto-Lei 48-A/2024) couvre le premier achat d’un bien urbain servant exclusivement de résidence principale à une personne de 35 ans ou moins à la date du transfert. Vous ne devez pas non plus être à charge fiscale (IRS) cette année-là.

Sont exclus ceux qui possèdent, ou ont possédé, un bien urbain d’habitation à cette date ou dans les trois années précédentes.

Le barème de l’allègement est simple :

Valeur	Taux d’IMT
Jusqu’à 330 539 €	0 %
De 330 539 € à 660 982 €	8 % sur la part au-delà de 330 539 €
De 660 982 € à 1 150 853 €	6 % fixes
Au-delà de 1 150 853 €	7,5 % fixes

Le droit de timbre de la rubrique 1.1 est lui aussi exonéré, sous la forme d’une déduction plafonnée à 2 644,31 €, soit 0,8 % de 330 539 €. Les couples mariés sous un régime de communauté sont taxés par époux, à parts égales, et chacun dépose une déclaration Modelo 1. Si un seul des deux remplit les conditions, l’allègement est réduit de moitié.

Un avertissement sur les sources : la page de service de gov.pt affiche encore les anciennes limites (324 058 € et 648 022 €). Le chiffre en vigueur dans la loi est 330 539 €.

Quand payer l’IMT ?

Avant l’acte. L’IMT est liquidé avant la signature, et la liquidation devient caduque si l’acte n’est pas passé dans les deux ans.

Voici l’ordre des démarches :

1. Déposer la déclaration. Vous lancez la procédure avec un Modelo 1, dans n’importe quel bureau des Finanças ou en ligne sur le Portal das Finanças. Les exonérations exigent la déclaration avant le transfert. Il vous faut un NIF portugais pour la déposer : obtenez-le d’abord avec notre guide du NIF.
2. Payer dans les délais. Le paiement est dû le jour de la liquidation ou dans les 30 jours suivants. Passé ce délai, la liquidation est caduque, selon l’article 36 tel que modifié par le DL 97/2026.
3. Présenter la preuve au notaire. Le notaire ne peut pas passer l’acte sans voir la preuve du paiement de l’IMT.

Si vous comparez un achat à une location, l’IMT et le droit de timbre payés d’avance entrent dans le calcul. Notre article sur louer ou acheter au Portugal détaille le calcul d’ensemble.

Qu’est-ce qui fait perdre le taux réduit ?

Le taux de résidence principale est conditionnel. Selon l’article 11, l’avantage tombe si vous n’affectez pas le bien à votre résidence principale dans les six mois suivant l’achat. Il tombe aussi si vous lui donnez un autre usage dans les six ans.

Trois événements n’entraînent pas la perte : la vente du bien, un changement dans le foyer (mariage, divorce ou enfants à charge supplémentaires) et une mutation professionnelle à plus de 100 km. Pour le foyer et l’emploi, le bien doit rester exclusivement un logement.

Acheter au taux de résidence principale puis louer le bien dans ces six ans se situe du mauvais côté de la règle.

À vérifier avant de signer

• Confirmez votre résidence fiscale à la date de l’achat, et si vous avez déjà été résident auparavant.
• Contrôlez le VPT sur la caderneta predial (le relevé du bien auprès des Finanças), car l’IMT retient le plus élevé du prix et du VPT.
• Obtenez votre NIF et déposez le Modelo 1 tôt.
• Prévoyez l’IMT plus 0,8 % de droit de timbre comme somme exigible avant l’acte.
• Notez le délai de six mois pour le remboursement si vous avez payé les 7,5 %.

Ces règles sont récentes, et la circulaire ne date que de septembre 2026. Cet article reflète la situation de novembre 2026. Faites vérifier votre cas par un avocat ou un comptable portugais avant d’engager des fonds.