Так, купівля нерухомості в Португалії для іноземців не має обмежень за громадянством. Перш ніж починати, потрібні лише дві речі: португальський податковий номер (НІФ) і місцевий банківський рахунок. Дозвіл на проживання, спеціальний дозвіл і перевірка мови не потрібні.

Головне:

  • Ви можете купити нерухомість у Португалії з тими самими правами, що й громадянин Португалії, незалежно від вашого громадянства.
  • Перед підписанням будь-якого зобов’язуючого документа потрібні НІФ і португальський банківський рахунок.
  • Закладайте приблизно 6-8% додаткових витрат (IMT, гербовий збір, нотаріус, юрист) понад ціну.
  • Іпотека для нерезидентів зазвичай покриває лише 60-70% вартості, тож власний внесок буде більшим.
  • Купівля будинку більше не дає права на Golden Visa: з 2023 року це окремі процеси.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Португалії?

Так. Португалія не встановлює жодних обмежень за громадянством на володіння нерухомістю, тож покупець з України купує на тих самих умовах, що й португалець. Мінімального терміну перебування, квоти чи комісії з розгляду заявок немає, і чимало покупців закривають угоду за роки до того, як взагалі подають на дозвіл на проживання.

Єдині реальні вимоги — адміністративні. Потрібен НІФ (Número de Identificação Fiscal) (ваш податковий номер у Португалії, без якого не обійтися майже в жодній справі) і місцевий банківський рахунок для переказу коштів і оплати продавцю. Обидва можна оформити дистанційно або за короткий візит.

За даними PORDATA, попит з боку іноземців роками становить стабільну частку операцій з нерухомістю в Португалії, і нерезиденти зосереджені передусім у Лісабоні, Порту та Алгарве.

Спочатку оформіть податковий номер. Покроково про це розповідає наш гід як отримати НІФ у Португалії, а відкрити рахунок допоможе наш огляд найкращих банків для іноземців.

Які кроки потрібні для купівлі нерухомості в Португалії?

Процес складається з шести етапів, і більшість покупців закривають угоду за два-чотири місяці. За даними Статистичного інституту Португалії (INE), обсяг угод залишається високим цілий рік, тож система оформлення добре налагоджена, щойно ваші документи готові.

1. Отримати НІФ і відкрити банківський рахунок

Це робиться першим. Без НІФ не можна підписати нічого зобов’язуючого, а без португальського рахунку складно переказати завдаток.

2. Найняти незалежного юриста

Наймайте власного юриста, а не юриста продавця. Він перевіряє право власності, підтверджує відсутність боргів, пов’язаних з нерухомістю, і перевіряє, що всі дозволи в порядку.

3. Підписати попередній договір (CPCV)

Це зобов’язуючий крок. Зазвичай сплачується завдаток у розмірі 10%, і Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) зобов’язує обидві сторони: якщо відмовитеся ви — втрачаєте завдаток; якщо відмовиться продавець — він винен вам подвійну суму.

4. Оформити фінансування

Якщо потрібна іпотека, саме зараз банк проводить оцінку нерухомості. Покупці за готівку цей крок пропускають.

5. Підписати остаточний акт (escritura)

Підписання відбувається у нотаріуса, тоді ж сплачується залишок суми і настає термін сплати податків. Із цього моменту нерухомість юридично ваша.

6. Зареєструвати право власності

Ваш юрист реєструє вас у Земельному кадастрі (Conservatória do Registo Predial).

Скільки коштує купівля нерухомості в Португалії: податки й збори

Закладайте приблизно 6-8% від ціни купівлі на додаткові витрати понад заявлену ціну. За даними Податкового управління Португалії (Portal das Finanças), найбільша стаття — це IMT, податок на передачу нерухомості, прогресивний і залежний від ціни та призначення житла.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) стягується від 0% на дешевше основне житло до граничної ставки 8% на ту частину ціни, що лежить між 330 539 € і 660 982 €, за шкалою 2026 року зі статті 17 Кодексу IMT. Понад 660 982 € прогресивна шкала замінюється єдиною ставкою на всю ціну: 6%, а понад 1 150 853 € — 7,5%. Друге житло оподатковується трохи більше, бо його шкала починається з 1%, а не з 0%. Нерезиденти платять більше. З травня 2026 року, за Декретом-законом 97/2026, нерезидент, який купує житло, сплачує фіксовані 7,5% з усієї ціни без жодних пільг. Різницю можна повернути, якщо протягом двох років після купівлі ви станете податковим резидентом Португалії або якщо протягом шести місяців здасте житло за обмеженою орендною ставкою щонайменше на 36 із перших 60 місяців. Для покупця з податковим резидентством в офшорній юрисдикції з чорного списку Португалії ставка фіксована, 10%. Для житла за 370 000 € IMT становитиме близько 15 800 €, якщо це основне постійне житло, близько 16 900 € для другого житла або 27 750 € у разі купівлі нерезидентом. Додатково стягується гербовий збір (Imposto do Selo) — приблизно 0,8% від ціни.

IMT сплачують один раз. Далі щороку сплачується податок на нерухомість IMI (про нього наш гід з IMI), а дохід від здачі в оренду чи майбутній продаж підпадають під правила з нашого гіда з податків у Португалії.

Далі йдуть послуги фахівців. Нотаріус і реєстрація разом складають приблизно 1-2%, а хороший незалежний юрист бере 1-1,5%. Якщо потрібен чистий правовий титул, ці статті обов’язкові, тож закладайте їх у бюджет із самого початку.

Стаття витратТиповий діапазонНа будинок за 370 000 €
IMT (податок на передачу)0-8% гранична; 6-7,5% єдина понад 660 000 €~15 800-27 750 €
Гербовий збір~0,8%~2 960 €
Нотаріус + реєстрація~1-2%~3 700-7 400 €
Юрист~1-1,5%~3 700-5 500 €
Загальні додаткові витрати~6-8% (більше для нерезидентів)~26 000-44 000 €

Повну картину щомісячних витрат після купівлі дивіться в нашому гіді про вартість життя для іноземців.

Чи можуть іноземці отримати іпотеку в Португалії?

Так, іноземці можуть отримати португальську іпотеку, але як нерезиденти фінансуватимуть меншу частку. Португальські банки зазвичай надають нерезидентам 60-70% від оціночної вартості, тоді як резидентам — до 80-90%. За даними Банку Португалії (Banco de Portugal), стандарти кредитування та відсоткові спреди для нерезидентів встановлюються консервативно.

Це означає більший власний внесок. На будинок за 370 000 € нерезидент може профінансувати приблизно 240 000 €, внісши власними коштами близько 130 000 € плюс наведені вище витрати на оформлення. Ставки для нерезидентів також зазвичай трохи вищі, ніж для резидентів, а банки вимагають чисту документацію про доходи — зазвичай податкові декларації та банківські виписки за два-три роки з країни походження.

Через розмір власного внеску деяким покупцям простіше купувати за готівку. Проте фінансування залишає ваші кошти працювати в іншому місці, тож варто порахувати обидва варіанти.

Умова іпотекиРезидентиНерезиденти
Макс. LTV (частка фінансування)~80-90%~60-70%
Типовий власний внесок10-20%30-40%
Відсоткова ставкаСтандартнаДещо вища
Максимальний термінДо 35-40 роківЧасто коротший
Підтвердження доходівПортугальські платіжні відомостіДекларації та виписки з країни походження

Де варто купувати нерухомість у Португалії?

Це залежить від бюджету та способу життя, але ціни коливаються від 140 000 € у сільській місцевості до 830 000 € за віллу в Алгарве. За даними Статистичного інституту (INE), ціни на житло стабільно зростали по всій країні, причому Лісабон і Алгарве незмінно залишаються найдорожчими ринками, а сільська місцевість — найдоступнішою.

Порту коштує помітно дешевше за Лісабон. Квартира в центрі, яка в Лісабоні коштує 370 000-600 000 €, у Порту за порівнянну площу зазвичай коштує 260 000-415 000 €. Наш детальний огляд вартості життя в Порту, де купівля зазвичай дешевша, розбирає ці цифри докладніше.

РегіонТипова ціна купівліНайкраще для
Центр Лісабона370 000-600 000 €Міське життя, робота, все пішки
Порту260 000-415 000 €Хороша ціна в місті, гастрономія, вид на річку
Алгарве415 000-830 000 € (вілли)Пляжі, сонце, спокійне життя на пенсії
Срібне узбережжя (Costa de Prata)140 000-280 000 €Хороша ціна на узбережжі, серф-містечка
Сільська місцевість140 000-280 000 €Простір, тиша, найнижчі ціни

Якщо вас приваблює база в столиці, вибір району важливіший за середню ціну поштового індексу. Перегляньте наш гід як обрати район Лісабона для проживання, перш ніж робити вибір.

А як щодо Golden Visa та дозволу на проживання?

Ніяк. Купівля житла в Португалії та отримання дозволу на проживання тепер не пов’язані між собою, хоча їх часто плутають. З реформи жовтня 2023 року житлову нерухомість прибрали зі списку інвестицій, які кваліфікують на Golden Visa; програму переорієнтували на інвестиційні фонди та інші варіанти, а не на нерухомість. Ви можете купити житло вже завтра, і це жодним чином не наблизить вас до дозволу на проживання.

Власне житло показує зв’язок із країною та дає місцеву адресу, що часто посилює інші заявки на візу. Але типовий шлях сьогодні зворотний тому, який уявляють багато хто: спочатку отримують дозвіл на проживання (наприклад, за візою D7 для пасивного доходу або візою для цифрових кочівників), а вже потім, облаштувавшись, купують житло. Повну картину варіантів проживання дивіться в нашому гіді з переїзду до Португалії.

За даними PORDATA, кількість іноземних резидентів у Португалії значно зросла за останнє десятиліття, і це зростання відображає передусім візи за доходом і для цифрових кочівників, а не схеми, пов’язані з купівлею нерухомості.

Яких помилок варто уникати покупцям?

Найдорожча помилка — користуватися юристом продавця або взагалі пропустити юридичну перевірку. Португальська нерухомість може мати приховані борги, незаконні прибудови чи розбіжності в реєстрі, і лише незалежний юрист із належною перевіркою права власності виявить це до того, як відповідальність ляже на вас.

Інші помилки трапляються часто:

  • Недооцінка витрат на оформлення: ті самі 6-8% стають несподіванкою для тих, хто планував бюджет тільки під ціну житла.
  • Переказ через банк за роздрібним курсом обміну, який може коштувати тисячі євро. Для великих сум краще користуватися спеціалізованим сервісом.
  • Ігнорування енергетичного сертифіката: старі кам’яні будинки на півночі можуть бути холодними й дорогими в опаленні.
  • Припущення, що Golden Visa все ще діє для житла, хоча це не так.
  • Пропуск геодезичної перевірки сільської нерухомості, адже межі ділянки та права на воду в сільській місцевості часто заплутані.

Ця нудна перевірка є найдешевшою страховкою з усього процесу купівлі.

Як переказати кошти в євро для купівлі?

Користуйтеся спеціалізованим сервісом обміну валют, а не переказом через звичайний банк у країні походження. При купівлі за 370 000 € різниця між роздрібним курсом банку та курсом спеціалізованого сервісу, наприклад Wise чи спеціального валютного брокера, може скласти тисячі євро.

Ось типова схема, якою користується більшість покупців. Ви відкриваєте португальський рахунок, поповнюєте мультивалютний рахунок у своїй валюті, конвертуєте в євро за курсом, близьким до ринкового, а потім переказуєте євро на португальський рахунок вчасно до підписання акта. Плануйте конвертацію заздалегідь, оскільки курс валют рухається, а велика сума при купівлі до цього чутлива. Багато покупців розбивають конвертацію на кілька частин, щоб згладити коливання курсу, замість того щоб ставити всю суму на курс одного дня.

За даними Банку Португалії, великі транскордонні перекази, пов’язані з купівлею нерухомості, є звичайною справою, але банки застосовують перевірки на протидію відмиванню коштів, тож зберігайте чіткий документальний слід джерела ваших коштів.

Чи варто орендувати житло перед купівлею в Португалії?

Для більшості покупців так: розумніше спочатку орендувати шість-дванадцять місяців. Це дає час дізнатися про рівень шуму, дорогу на роботу й реальність зими в районі, перш ніж вкладати шестизначну суму, а португальські мікроринки відрізняються від вулиці до вулиці так, як жодне фото в оголошенні не покаже. Реальні розрахунки на п’ять років дивіться в нашому порівнянні оренди та купівлі в Португалії.

Сонячне містечко в Алгарве в липні може здаватися чарівним, а до листопада стати напівпорожнім і сонним — цей патерн ловить чимало покупців, які поспішили з рішенням. Оренда спочатку також дає час побудувати стосунки з місцевим юристом та іпотечним брокером, тож коли з’явиться потрібна нерухомість, ви зможете діяти швидко. Єдині, кому варто одразу купувати, — це покупці за готівку, які вже добре знають регіон завдяки повторним візитам.