IMT em Portugal 2026: quanto custa e o que muda para brasileiros

Quanto custa o IMT em Portugal em 2026?

Numa casa para morar, o IMT vai de 0% a 8% e, acima de €660.982, passa a 6% ou 7,5% fixos sobre o valor inteiro. Quem não é residente fiscal em Portugal e compra habitação paga 7,5% fixos desde maio de 2026, e isso pesa para o brasileiro que compra antes de se mudar.

IMT é o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, uma espécie de ITBI português, mas com regras próprias. Neste texto, IMT é o imposto de compra de imóvel, e não o Instituto da Mobilidade e dos Transportes, o órgão da carteira de motorista.

Veja a diferença numa casa de €370.000 para morar:

Situação na data da compra	IMT
Residente fiscal em Portugal, casa permanente	€15.837
Não residente, habitação	€27.750

O Imposto do Selo, de 0,8%, entra por cima nos dois casos.

O brasileiro paga 7,5% ou a taxa normal?

Depende de uma única coisa: se você é residente fiscal em Portugal no dia da compra. Quem mora no Brasil e compra antes de se mudar é não residente e paga 7,5% fixos. Quem já vive em Portugal e é residente fiscal paga as taxas normais da tabela.

Quem decide a residência fiscal é o artigo 16 do CIRS, o código do IRS (o imposto de renda português). Se você tem dúvida sobre em qual lado está, essa é a primeira pergunta para um contador português.

A nacionalidade não pesa aqui, só a residência fiscal.

Como funciona o IMT: base de cálculo e quem paga

Quem paga é sempre o comprador, uma única vez. Não confunda com o IMI, o imposto anual sobre o imóvel, que você paga todo ano como proprietário.

O imposto incide sobre o maior de dois valores: o preço do contrato ou o VPT (valor patrimonial tributário), que a Receita Federal portuguesa (a AT, “Finanças”) atribuiu ao imóvel. Se você pagar menos que o VPT, o IMT sai pelo VPT. O Imposto do Selo vem por cima, a 0,8% sobre a mesma base.

Para o processo de compra inteiro, veja nosso guia de como comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro.

Quais são as taxas de IMT em 2026?

Para casa própria permanente, as taxas de 2026 começam em 0% e sobem até 8% nas faixas marginais. Para segunda casa ou imóvel para alugar, começam em 1%.

Casa própria permanente (habitação própria e permanente):

Faixa de valor	Taxa marginal	Taxa média no topo da faixa
Até €106.346	0%	0%
De €106.346 a €145.470	2%	0,5379%
De €145.470 a €198.347	5%	1,7274%
De €198.347 a €330.539	7%	3,8361%
De €330.539 a €660.982	8%	n/d
De €660.982 a €1.150.853	6% fixos sobre o valor inteiro	n/d
Acima de €1.150.853	7,5% fixos sobre o valor inteiro	n/d

Outras casas (segunda casa, aluguel):

Faixa de valor	Taxa marginal	Taxa média no topo da faixa
Até €106.346	1%	1%
De €106.346 a €145.470	2%	1,2689%
De €145.470 a €198.347	5%	2,2636%
De €198.347 a €330.539	7%	4,1578%
De €330.539 a €633.931	8%	n/d
De €633.931 a €1.150.853	6% fixos sobre o valor inteiro	n/d
Acima de €1.150.853	7,5% fixos sobre o valor inteiro	n/d

Outras compras seguem taxas diferentes. Terreno rústico paga 5%. Outros imóveis urbanos, como lojas, escritórios e terrenos para construção, e as demais aquisições pagam 6,5%. Existe uma taxa fixa de 10% para compradores sediados em paraísos fiscais da lista negra, mas a lei exclui as pessoas físicas.

Quem compra uma casa permanente de valor abaixo da primeira faixa, €106.346, fica isento.

Como calcular o IMT na prática?

Divida o valor em duas partes. Pegue o topo da faixa mais alta que couber, aplique a taxa média dessa faixa e depois aplique a taxa marginal da faixa seguinte sobre o excedente. O artigo 17 do código do IMT define esse método.

Exemplo, casa permanente de €370.000:

• €330.539 × 3,8361% = €12.680
• €39.461 × 8% = €3.157
• IMT total: €15.837

A tabela abaixo aplica o mesmo método a preços comuns.

Preço	Casa permanente	Outra casa	Não residente (7,5%)	Imposto do Selo (0,8%)
€150.000	€1.009	€2.072	€11.250	€1.200
€250.000	€7.042	€8.105	€18.750	€2.000
€300.000	€10.542	€11.605	€22.500	€2.400
€370.000	€15.837	€16.900	€27.750	€2.960
€500.000	€26.237	€27.300	€37.500	€4.000
€600.000	€34.237	€35.300	€45.000	€4.800
€800.000	€48.000	€48.000	€60.000	€6.400
€1.200.000	€90.000	€90.000	€90.000	€9.600

Repare que a diferença some no topo. Acima de €1.150.853 todo mundo paga 7,5% fixos, então a regra do não residente não muda nada numa compra de €1,2 milhão. Em €250.000, ela mais que dobra a conta.

Como funciona a regra dos 7,5% para não residentes?

Desde maio de 2026, quem não é residente e compra um imóvel urbano usado só como habitação paga 7,5% fixos de IMT, sem isenção nem redução. A regra vem do Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio de 2026 (Decreto-Lei é o ato do governo com força de lei), que acrescentou os números 10 a 12 ao artigo 17.

Numa casa de €370.000, são €27.750 em vez de €15.837.

Os 7,5% fixos não se aplicam em três casos:

1. Você já foi considerado residente fiscal em Portugal pelo artigo 16 do CIRS.
2. Você se torna residente fiscal em até dois anos após a compra.
3. Você aluga o imóvel como habitação em até seis meses após a compra, com renda mensal de no máximo €2.300, por pelo menos 36 meses (seguidos ou não) nos primeiros cinco anos.

O teto de €2.300 equivale a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026, de €920. Uma portaria pode atualizá-lo.

Nos casos 2 e 3, a cobrança inicial não some. Você paga 7,5% no começo e recupera a diferença depois.

Como recuperar os 7,5%?

Você paga os 7,5% e depois pede às Finanças que cancelem a diferença em relação às taxas normais. O pedido entra como reclamação graciosa (um recurso administrativo) e vale em até seis meses contados do dia em que você virou residente ou do dia em que assinou o contrato de aluguel que qualifica. O prazo vem do artigo 17 do código do IMT.

Perdeu os seis meses, perdeu o reembolso. Anote a data assim que receber o título de residência ou assinar o contrato.

Vale a pena comprar antes de se mudar?

Depende do seu calendário e do seu caixa, e a resposta só fica firme com os números do seu caso. Se você vai mesmo se mudar, existem dois caminhos: comprar primeiro e bancar os 7,5% por um tempo antes de pedir a diferença de volta, ou se tornar residente fiscal primeiro e pagar a taxa normal na escritura.

O que pesa na escolha é o prazo do seu visto, o financiamento e a rapidez com que você consegue estabelecer a residência fiscal. Esta é uma opinião editorial, não aconselhamento fiscal. Faça as contas com um contador português antes de se comprometer.

E se você é casado ou compra em conjunto?

A circular das Finanças Ofício Circulado 40131/2026 (Ofício Circulado é a instrução interna da AT), de 4 de setembro de 2026, explica como a regra funciona para pessoas físicas.

• Comprador único (solteiro, divorciado, viúvo ou casado em separação de bens): se você é não residente na compra, paga 7,5%, a menos que já tenha sido considerado residente pelo artigo 16 do CIRS. Nesse caso valem as taxas normais.
• Compropriedade (propriedade em comum): cada coproprietário é um fato tributável separado, avaliado individualmente. Um coproprietário residente não muda a taxa do parceiro não residente.
• Casados em comunhão de bens: há uma única liquidação. Os 7,5% só se aplicam se os dois cônjuges forem não residentes e nenhum deles tiver sido residente antes. Se um dos dois virar residente nos dois anos, dá para pedir o reembolso.

Casais devem checar o regime de bens antes de assinar qualquer coisa. Ele muda o resultado.

Quem tem até 35 anos escapa do IMT?

Escapa de boa parte. O IMT Jovem (artigos 9 e 17 do código do IMT, vindo do Decreto-Lei 48-A/2024) cobre a primeira compra de um imóvel urbano usado só como casa permanente por quem tem 35 anos ou menos na data da transmissão. Você também não pode ser dependente para efeitos de IRS nesse ano.

Fica de fora quem é dono, ou foi, de um imóvel urbano de habitação nessa data ou nos três anos anteriores.

A tabela do benefício é simples:

Valor	Taxa de IMT
Até €330.539	0%
De €330.539 a €660.982	8% sobre a parte acima de €330.539
De €660.982 a €1.150.853	6% fixos
Acima de €1.150.853	7,5% fixos

O Imposto do Selo da verba 1.1 também fica isento, como dedução limitada a €2.644,31, que é 0,8% de €330.539. Casais em comunhão de bens são avaliados por cônjuge, em partes iguais, e cada um entrega uma declaração Modelo 1. Se só um dos cônjuges se qualifica, o benefício cai pela metade.

Um alerta sobre fontes: a página de serviço do gov.pt ainda mostra os limites antigos (€324.058 e €648.022). O valor atual na lei é €330.539.

Quando se paga o IMT?

Antes da escritura. O IMT é liquidado antes da assinatura, e a liquidação caduca se a escritura não sair em até dois anos.

A ordem dos passos:

1. Entregue a declaração. O processo começa com o Modelo 1, numa repartição de Finanças ou online pelo Portal das Finanças. Isenções exigem a declaração antes da transmissão. Você precisa de NIF português (o “CPF português”) para entregá-la, então tire o seu primeiro com nosso guia do NIF.
2. Pague no prazo. O pagamento vence no dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes. Depois disso a liquidação fica sem efeito, pelo artigo 36 com a redação do DL 97/2026.
3. Mostre o comprovante ao notário. O notário não pode fazer a escritura sem ver o comprovante de pagamento do IMT.

Se você está comparando compra com aluguel, o IMT e o Imposto do Selo à vista entram na conta. Nosso texto sobre alugar ou comprar em Portugal cobre a conta mais ampla.

O que faz você perder a taxa reduzida?

A taxa de casa permanente é condicional. Pelo artigo 11, o benefício cai se você não usar o imóvel como casa permanente em até seis meses após a compra. Cai também se você der outro uso a ele em até seis anos.

Três fatos não causam a perda: vender o imóvel, mudança na família (casamento, divórcio ou mais dependentes) e mudança de emprego a mais de 100 km. Nos casos de família e de emprego, o imóvel precisa continuar exclusivamente como habitação.

Comprar na taxa de casa permanente e alugar o imóvel dentro desses seis anos cai do lado errado da regra.

O que checar antes de assinar

• Confirme sua residência fiscal na data da compra e se você já foi residente antes.
• Confira o VPT na caderneta predial (a ficha do imóvel nas Finanças), porque o IMT usa o maior entre preço e VPT.
• Tire o NIF e entregue o Modelo 1 cedo.
• Reserve IMT mais 0,8% de Imposto do Selo como dinheiro devido antes da escritura.
• Marque na agenda o prazo de seis meses do reembolso, se pagou os 7,5%.

Essas regras são recentes, e a circular é de setembro de 2026. Este texto reflete a situação em novembro de 2026. Valide o seu caso com um advogado ou contador português antes de comprometer dinheiro.