Головне: IMI — це щорічний муніципальний податок на нерухомість у Португалії, який кожного року платить власник об’єкта станом на 31 грудня, розрахований на основі VPT (податкової оціночної вартості), а не ціни купівлі. Міське житло оподатковується за ставкою 0,3-0,45%, яку встановлює кожен município, а сільська земля — за фіксованою ставкою 0,8%. Оплата відбувається в один, два або три платежі з травня по листопад, залежно від суми. Для скромного постійного житла передбачене тимчасове звільнення, а окремий додатковий податок, AIMI, стосується власників, чия сукупна житлова нерухомість перевищує 600 000 € за VPT. IMT і гербовий збір, які сплачують під час купівлі, — це вже інша тема, розглянута окремо.

Якщо у вас уже є житло в Португалії або ви плануєте його купити, IMI — це рахунок, який приходить щороку, поки ви володієте нерухомістю, а не лише один раз під час угоди. Зазвичай він помірний порівняно з податками на нерухомість, до яких звикли українці, але правила щодо VPT, звільнень і додаткового AIMI часто застають нових власників зненацька. Цей гід пояснює, скільки платити, коли і як не переплатити.

Що таке IMI і хто повинен його платити?

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — це щорічний податок, який кожен власник нерухомості в Португалії платить своєму município, розрахований на основі VPT об’єкта, а не суми, за яку його продали. Той, хто зареєстрований власником станом на 31 грудня певного року, відповідає за IMI за цей рік, навіть якщо продасть нерухомість уже в січні наступного.

VPT (valor patrimonial tributário) — це податкова оціночна вартість, яку розраховує Autoridade Tributária (податкова служба) за формулою, що враховує розташування, вартість будівництва, вік будівлі та інші фактори. Вона часто, хоча й не завжди, нижча за ринкову ціну, іноді суттєво. Саме ця цифра має значення для IMI, тому варто перевірити її, а не припускати, що вона збігається з ціною, яку ви заплатили.

IMI не пов’язаний з податками, які ви платите під час купівлі нерухомості. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) і гербовий збір (Imposto do Selo) — це одноразові податки на передачу власності, які стягують у момент купівлі за іншою шкалою, і вони вже детально описані в нашому гіді про купівлю нерухомості в Португалії для іноземців. IMI — це окремий, повторюваний платіж, який супроводжує вас, поки ви володієте житлом.

Скільки коштує IMI у Португалії? Ставки за типом нерухомості

Міські будівлі оподатковуються за ставкою від 0,3% до 0,45% від VPT, точну ставку в межах цього діапазону щороку встановлює кожен município; сільська земля оподатковується за фіксованою ставкою 0,8%. Це визначено статтею 112 Código do IMI (CIMI).

Оскільки ставку визначає муніципалітет, однаковий VPT у різних містах може дати різну суму до сплати. Багато municípios застосовують законний мінімум 0,3%, щоб залишатися конкурентоспроможними, тоді як інші тримаються ближче до межі 0,45%. Ваша câmara municipal (муніципальна рада) публікує чинну ставку на рік, і вона може змінюватися щороку, тож не варто вважати, що торішня цифра досі актуальна.

Приклад розрахунку: будинок з VPT 150 000 € у município, що застосовує мінімальну міську ставку 0,3%, коштуватиме 450 € IMI на рік. Той самий будинок у município зі ставкою на межі 0,45% коштував би 675 € на рік. Обидві цифри — лише приклад: завжди уточнюйте ставку, яку саме ваш município встановив на поточний рік, перш ніж планувати бюджет.

Та сама стаття передбачає дві підвищені ставки. Municípios можуть потроїти стандартну ставку для міських будівель, що пустують понад рік або перебувають в аварійному стані, якщо це не спричинено стихійним лихом. Окремо ставка 7,5% застосовується до нерухомості, якою володіють юридичні особи, зареєстровані в юрисдикціях з пільговим оподаткуванням, — але це стосується лише компаній, а не фізичних осіб, тож приватного власника це не має турбувати.

Коли і як платити IMI?

IMI сплачують в один, два або три платежі залежно від загальної суми за рік, згідно зі статтею 120 CIMI. Якщо сума становить 100 € або менше, її сплачують одним платежем у травні. Якщо сума від 100 € до 500 €, вона ділиться на два платежі — у травні та листопаді. Понад 500 € — на три платежі, у травні, серпні та листопаді.

Річна сума IMIКількість платежівМісяці оплати
До 100 €1Травень
Від 100 € до 500 €2Травень, листопад
Понад 500 €3Травень, серпень, листопад

Autoridade Tributária розраховує суму та надсилає повідомлення; окрему декларацію для IMI, на відміну від податку на доходи, подавати не потрібно. Оплатити можна через Portal das Finanças, за реквізитами Multibanco або через пряме дебетування, якщо ви його налаштували. За тією ж статтею, пропуск одного платежу робить усі наступні платежі негайно обов’язковими до сплати, тож варто поставити нагадування в календарі, а не покладатися на пам’ять.

Чи можна отримати звільнення від IMI?

Так, якщо нерухомість стає вашим постійним житлом і водночас ваш VPT і дохід домогосподарства залишаються нижче встановлених меж, згідно зі статтею 46 Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). VPT об’єкта не повинен перевищувати 125 000 €, а валовий річний дохід вашого домогосподарства за попередній рік не повинен перевищувати 153 300 €. Якщо обидві умови виконано, звільнення діє три роки, а município може продовжити його ще на два роки.

Для житла, придбаного шляхом звичайної купівлі, звільнення застосовує автоматично сама податкова служба на основі наявної в неї інформації. Нерухомість має справді стати вашим постійним місцем проживання протягом шести місяців після купівлі або завершення будівництва. В інших випадках, наприклад для будинку, який ви збудували самі, звільнення потрібно оформити самостійно протягом 60 днів після завершення цього шестимісячного терміну.

Це звільнення розраховане на житло нижчої вартості, яким володіє і в якому мешкає власник, тож більшість дорожчих покупок у Лісабоні, Порту чи на узбережжі Алгарве не підпадатимуть під нього через межу VPT у 125 000 €. Втім, перевірити варто в будь-якому разі, оскільки VPT часто виявляється значно нижчим за ринкову ціну.

Що таке IMI Familiar і чи стосується це вас?

IMI Familiar — це необов’язкова знижка, яку деякі municípios надають домогосподарствам з дітьми на утриманні, згідно зі статтею 112-A CIMI. Там, де município ухвалив таке рішення на засіданні муніципальних зборів, фіксоване річне зменшення становить 30 € за одну дитину, 70 € за двох і 140 € за трьох і більше, і застосовується до IMI на постійне житло родини.

Ключове слово тут — необов’язкова: ця пільга діє лише там, де município її конкретно запровадив. Не всі це зробили. Зверніться до câmara municipal або перевірте повідомлення про муніципальні ставки для вашого регіону, щоб дізнатися, чи діє IMI Familiar, перш ніж припускати, що знижка застосовується до вашого рахунку.

Що таке AIMI і хто повинен його платити?

AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) — це окремий додатковий податок, який стягують раз на рік із сукупного VPT житлової нерухомості та будівельних ділянок фізичної особи понад установлений поріг. Для фізичних осіб-власників від загального VPT віднімають 600 000 €, перш ніж розрахувати податок; це відрахування подвоюється до 1 200 000 € для подружжя чи пар у цивільному партнерстві, які обирають спільне оподаткування.

Ставки прогресивні щодо суми понад відрахування: 0,7% до 1 000 000 €, 1% на частину між 1 000 000 € і 2 000 000 €, і 1,5% понад цю суму. AIMI розраховує податкова служба, і його сплачують одним платежем з 1 по 30 вересня.

Приклад розрахунку: власник із сукупним житловим VPT 900 000 € віднімає відрахування 600 000 €, залишається 300 000 €, оподатковані за ставкою 0,7% — приблизно 2 100 € AIMI на рік, додатково до звичайного IMI, який уже сплачено за кожен об’єкт.

На відміну від звільнення за статтею 46 для звичайного IMI, офіційні роз’яснення щодо AIMI не передбачають винятку для основного житла. Насправді більшість власників захищає саме розмір відрахування, а не спосіб використання нерухомості: дуже мало фізичних осіб-власників перевищують 600 000 € сукупного житлового VPT. Це сфера податкового права, яка часто змінюється, тож уточніть свою конкретну ситуацію в contabilista (бухгалтера), якщо ваші активи наближаються до порогу.

Як перевірити свій VPT і рахунок за IMI?

VPT вашої нерухомості, податкові дані та статус оплати можна переглянути через caderneta predial на Portal das Finanças, у розділі зареєстрованої на вас нерухомості. Якщо ви вважаєте, що VPT застарілий або завищений порівняно з подібними об’єктами, можна подати запит на нову оцінку через той самий портал — це офіційна адміністративна процедура, тож варто, щоб contabilista або solicitor (юрист) переглянув вашу конкретну ситуацію перед поданням, оскільки результат залежить від деталей, які податкова служба оцінює індивідуально.

Якщо ви не є податковим резидентом Португалії, майте на увазі, що Декрет-закон 44/2022 скасував загальну вимогу призначати фіскального представника, якщо ви оберете електронні повідомлення через Portal das Finanças або електронну скриньку ViaCTT. Фіскальний представник усе ще обов’язковий, якщо ви ведете в країні самозайняту діяльність, що підлягає ПДВ. Якщо ви правильно оформите НІФ із самого початку, це значно спростить усе, включно з IMI.

Як IMI вписується у вашу загальну податкову картину в Португалії?

IMI — один із кількох регулярних витрат після купівлі нерухомості тут, поряд із податком на будь-який дохід від оренди й, для деяких власників, AIMI. Якщо ви ще вирішуєте, чи купувати нерухомість узагалі, варто зважити IMI та інші постійні витрати на володіння проти оренди — наш гід про оренду проти купівлі в Португалії детальніше розглядає це порівняння. А якщо ви оцінюєте своє загальне податкове навантаження як експат — від податку на доходи до соціального страхування, — перегляньте наш огляд податкової системи Португалії для експатів.

Законодавство про податок на нерухомість у Португалії змінюється регулярно — через щорічний процес встановлення муніципальних ставок або через зміни в бюджетному законодавстві. Сприймайте цифри з цього гіда як базові показники 2026 року і щороку перевіряйте муніципальне повідомлення або консультуйтеся з contabilista, а не покладайтеся на торішні дані.

Підсумок

IMI — передбачуваний і, для більшості звичайного житла, помірний податок порівняно з податками на нерухомість в інших країнах. Найчастіше власників застає зненацька різниця між VPT і ринковою вартістю, різні ставки залежно від município і, для меншості власників дорогої нерухомості, — AIMI. Перш ніж прийде ваш перший рахунок, перевірте свій VPT, чинну ставку свого município і чи поширюється на вас якесь звільнення.