Acheter une Maison au Portugal en Étant Français (Guide 2026)

Oui, un étranger peut acheter un bien au Portugal sans restriction, et cela vaut pour les Français comme pour les Belges, les Suisses ou les Québécois. Acheter une maison au Portugal en tant qu’étranger suppose seulement deux préalables : un NIF (numéro fiscal portugais) et un compte bancaire local. Ni titre de séjour, ni autorisation spéciale, ni test de nationalité n’est requis.

L’essentiel :

• Un Français achète au Portugal avec exactement les mêmes droits qu’un citoyen portugais.
• Il vous faut un NIF et un compte bancaire portugais avant la signature.
• Prévoyez 6 à 8 % de frais annexes (IMT, droit de timbre, notaire, avocat) en plus du prix affiché.
• Un prêt non-résident plafonne en général à 60-70 % de la valeur : prévoyez un apport plus élevé.
• Les prix varient fortement : le centre de Lisbonne dépasse 370 000 €, la Costa de Prata démarre autour de 140 000 €.

Un étranger peut-il acheter un bien au Portugal ?

Oui. Le Portugal n’impose aucune restriction de nationalité sur la propriété immobilière : un Français achète exactement comme un citoyen portugais. Aucune durée minimale de séjour, aucun quota, aucune commission d’approbation : beaucoup de propriétaires signent des années avant même d’envisager une demande de résidence. L’achat est, dans les faits, un processus ouvert.

Les seuls préalables sont administratifs. Il faut un NIF (Número de Identificação Fiscal), le numéro fiscal portugais, obligatoire pour presque toute démarche, banque ou bail compris, et un compte bancaire local pour faire transiter les fonds et régler le vendeur. Les deux se règlent à distance ou lors d’un court séjour.

Selon PORDATA, la demande étrangère représente depuis des années une part stable des transactions immobilières portugaises, avec une concentration des non-résidents à Lisbonne, Porto et en Algarve.

Commencez par le NIF. Notre guide détaille comment obtenir le NIF au Portugal, et une fois cette étape passée, notre sélection des meilleures banques pour les nouveaux arrivants explique l’ouverture du compte.

Quelles sont les étapes pour acheter un bien au Portugal ?

Le processus tient en six étapes bien identifiées, et la plupart des acheteurs signent en deux à quatre mois. Selon l’Institut national de la statistique (INE), le volume de transactions reste élevé toute l’année, ce qui rend le circuit notarial (l’équivalent portugais de l’acte notarié français) prévisible dès que votre dossier est prêt.

1. Obtenez votre NIF et ouvrez un compte bancaire

Faites-le en premier. Sans NIF, vous ne pouvez rien signer d’engageant, et sans compte portugais, transférer l’acompte proprement devient compliqué.

2. Engagez un avocat indépendant

Prenez votre propre avocat, jamais celui du vendeur. Il mène la recherche de titre, vérifie l’absence de dette attachée au bien et contrôle que les permis sont en règle.

3. Signez le compromis (CPCV)

C’est l’étape qui engage les deux parties. Vous versez en général un acompte de 10 %, et le Contrato de Promessa de Compra e Venda lie vendeur et acheteur : si vous renoncez, vous perdez l’acompte ; si le vendeur renonce, il vous doit le double.

4. Finalisez le financement

Si vous empruntez, c’est le moment où la banque fait expertiser le bien. Un achat comptant permet de sauter directement à l’étape suivante.

5. L’acte final (Escritura)

Vous signez devant un notaire (le rôle est proche du notaire français, mais avec ses propres règles portugaises), vous réglez le solde, et les impôts deviennent exigibles à ce moment-là. Le bien devient légalement le vôtre.

6. Enregistrez le titre

Votre avocat vous enregistre auprès de la Conservatória do Registo Predial, le registre foncier portugais.

Combien coûte l’achat immobilier au Portugal en impôts et frais ?

Comptez environ 6 à 8 % du prix d’achat en frais annexes, en plus du prix affiché. Selon l’administration fiscale portugaise (Portal das Finanças), le poste principal est l’IMT, la taxe sur les mutations immobilières, progressive selon le prix et l’usage du bien.

L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) va de 0 % pour les résidences principales les moins chères jusqu’à un taux marginal de 8 % sur la part du prix comprise entre 330 539 € et 660 982 €, selon les tranches 2026 de l’article 17 du code de l’IMT. Au-delà de 660 982 €, le barème progressif laisse place à un taux unique sur la totalité du prix : 6 %, puis 7,5 % au-delà de 1 150 853 €. Les résidences secondaires paient un peu plus, car leur barème commence à 1 % au lieu de 0 %. Les non-résidents paient davantage. Depuis le décret-loi 97/2026 (mai 2026), un acheteur qui n’est pas résident fiscal au Portugal paie 7,5 % fixes sur la totalité du prix d’un logement, sans exonération. Vous pouvez récupérer la différence si vous devenez résident fiscal dans les deux ans suivant l’achat, ou si vous louez le bien à loyer plafonné, dans les six mois, pendant au moins 36 des 60 premiers mois. L’acheteur domicilié fiscalement dans un paradis fiscal de la liste noire portugaise paie 10 % fixes. Sur un bien à 370 000 €, l’IMT revient à environ 15 800 € en résidence principale, 16 900 € en résidence secondaire, ou 27 750 € si vous achetez en tant que non-résident. S’y ajoute le droit de timbre (Imposto do Selo) à environ 0,8 % du prix.

L’IMT ne se paie qu’une fois. Ensuite, l’impôt annuel est l’IMI, expliqué dans notre guide de l’IMI, et les loyers perçus ou une revente relèvent des règles de notre guide de la fiscalité au Portugal.

Viennent ensuite les frais de service : notaire et enregistrement représentent environ 1 à 2 % combinés, et un bon avocat indépendant facture 1 à 1,5 %. Aucun de ces frais n’est optionnel si vous voulez un titre propre : intégrez-les au budget dès le départ.

Poste de coût	Fourchette typique	Sur un bien à 370 000 €
IMT (taxe de mutation)	0-8 % marginal ; 6-7,5 % fixe au-delà de 660 000 €	~15 800 €-27 750 €
Droit de timbre	~0,8 %	~3 000 €
Notaire + enregistrement	~1-2 %	~3 700 €-7 400 €
Avocat	~1-1,5 %	~3 700 €-5 500 €
Total des frais annexes	~6-8 % (plus pour les non-résidents)	~26 000 €-44 000 €

Pour une vision plus complète des dépenses mensuelles une fois installé, voir notre guide du coût de la vie pour les nouveaux arrivants.

Un Français peut-il obtenir un prêt immobilier au Portugal ?

Oui, mais en tant que non-résident vous emprunterez moins. Les banques portugaises prêtent en général 60 à 70 % de la valeur du bien à un non-résident, contre 80-90 % pour un résident. Selon la Banque du Portugal (Banco de Portugal), les critères d’octroi et les marges de taux sont fixés de façon plus prudente pour les emprunteurs non-résidents.

Cela suppose un apport plus élevé. Sur un bien à 370 000 €, un non-résident financerait environ 240 000 € et apporterait environ 130 000 €, en plus des frais de clôture ci-dessus. Les taux pour non-résidents sont aussi légèrement plus élevés que pour les résidents, et la banque exige des justificatifs de revenus propres, en général deux à trois ans d’avis d’imposition et de relevés bancaires français, belges ou suisses.

Certains acheteurs trouvent l’achat comptant plus simple, vu le calcul de l’apport. Un financement laisse en revanche votre capital travailler ailleurs : ce point mérite d’être chiffré des deux côtés avant de trancher.

Condition du prêt	Résidents	Non-résidents (Français)
LTV maximum	~80-90 %	~60-70 %
Apport typique	10-20 %	30-40 %
Taux d’intérêt	Standard	Légèrement plus élevé
Durée maximale	Jusqu’à 35-40 ans	Souvent plus courte
Justificatif de revenus	Fiche de paie portugaise	Avis d’imposition et relevés étrangers

Où un Français devrait-il acheter au Portugal ?

Cela dépend du budget et du mode de vie, mais les prix vont de 140 000 € dans l’intérieur des terres à 830 000 € pour une villa en Algarve. Selon l’Institut national de la statistique (INE), les prix immobiliers progressent régulièrement dans tout le pays, Lisbonne et l’Algarve restant les marchés les plus chers et l’intérieur le plus abordable.

Porto offre une grande ville avec une décote par rapport à Lisbonne. Un appartement central qui coûte 370 000 €-600 000 € à Lisbonne se négocie souvent 260 000 €-415 000 € à Porto pour une surface comparable. Notre analyse du coût de la vie à Porto, où acheter revient généralement moins cher, détaille ces chiffres.

Région	Prix d’achat typique	Idéal pour
Centre de Lisbonne	370 000 €-600 000 €	Vie urbaine, emploi, tout à pied
Porto	260 000 €-415 000 €	Bon rapport qualité-prix, gastronomie, vues sur le fleuve
Algarve	415 000 €-830 000 € (villas)	Plages, soleil, retraite
Costa de Prata	140 000 €-280 000 €	Littoral abordable, villes de surf
Intérieur	140 000 €-280 000 €	Espace, calme, prix les plus bas

Si une base dans une capitale vous tente, le choix du quartier compte davantage que le prix moyen du code postal. Voir notre guide pour choisir un quartier à Lisbonne avant de vous engager.

Qu’en est-il du Golden Visa et de la résidence ?

Le Golden Visa ne fonctionne plus via l’achat immobilier résidentiel : acheter une maison seule ne donne plus accès à la résidence. Depuis la réforme de 2023, le Portugal a retiré l’immobilier des voies éligibles, réorientant le programme vers les fonds d’investissement et d’autres actifs. Posséder un bien reste toutefois un atout pour d’autres types de demande de visa.

La plupart des Français, Belges ou Suisses arrivent avec le D7 (visa de revenus passifs) ou le visa de nomade numérique, puis achètent une fois installés. La propriété démontre un ancrage local et une adresse fixe, ce qui facilite ces démarches. Pour la vue d’ensemble, notre guide pour s’installer au Portugal passe en revue les options de visa.

Selon PORDATA, la population étrangère résidente au Portugal a fortement augmenté sur la dernière décennie, ce qui reflète surtout le succès des visas liés aux revenus et au nomadisme numérique.

Plus-value et succession : ce qui change pour un acheteur français, belge ou suisse

Pour un acheteur venant de France, de Belgique ou de Suisse, la fiscalité de la plus-value et la succession suivent des règles propres à chaque pays de résidence, en plus des règles portugaises.

Sur la plus-value, le principe posé par la convention fiscale entre la France et le Portugal (signée en 1971 en matière d’impôt sur le revenu) est le même que dans la plupart des conventions internationales : les gains tirés de la vente d’un bien immobilier sont imposés en priorité dans le pays où se situe le bien, donc au Portugal. La France impose ensuite le résident français sur ce même gain, mais accorde un crédit correspondant à l’impôt déjà payé au Portugal, pour éviter la double imposition. Le calcul dépend de votre situation (résidence fiscale, durée de détention, abattements), donc faites vérifier le montant exact par un fiscaliste avant de signer une promesse de vente.

Côté succession, le Portugal n’a pas de droit de succession classique : il applique l’Imposto do Selo (droit de timbre) aux seuls biens situés sur son territoire. Le conjoint, les enfants et les ascendants directs en sont exonérés ; les autres héritiers paient 10 %, porté à 10,8 % pour un bien immobilier. Pour un héritier résident français, un crédit d’impôt existe en France au titre de la taxe déjà acquittée au Portugal (article 784 A du Code général des impôts). La France et le Portugal ont par ailleurs un accord distinct de 1994 sur les successions et donations, mais son articulation avec le cas précis d’un bien immobilier mérite d’être vérifiée avec un notaire des deux côtés de la frontière avant de planifier une transmission.

Quelles erreurs les acheteurs commettent-ils le plus souvent ?

L’erreur la plus coûteuse est de passer par l’avocat du vendeur, ou de sauter la vérification juridique. Un bien portugais peut porter une dette cachée, une extension sans permis ou une incohérence au registre foncier, et seul un avocat indépendant menant une recherche de titre repérera ces problèmes avant que vous n’en soyez responsable.

D’autres erreurs reviennent régulièrement :

• Sous-budgétiser les frais de clôture : ces 6-8 % surprennent ceux qui n’avaient prévu que le prix affiché.
• Mal transférer les fonds : un virement bancaire classique à un taux de change de détail peut coûter des milliers d’euros ; passez par un spécialiste pour les gros montants.
• Ignorer le certificat énergétique : les vieilles maisons en pierre du nord peuvent être froides et coûteuses à chauffer.
• Croire que le Golden Visa s’applique encore à l’immobilier : ce n’est plus le cas, comme vu plus haut.
• Sauter la vérification sur un bien rural : limites de parcelle et droits d’eau se compliquent vite dans l’intérieur des terres.

Faites la vérification, même fastidieuse : c’est l’assurance la moins chère du processus.

Comment transférer ses euros pour l’achat quand on vient de France, de Belgique ou de Suisse ?

Passez par un spécialiste du change, pas par le guichet international de votre banque habituelle. Sur un achat à 370 000 €, l’écart entre le taux d’une banque classique et celui d’un spécialiste comme Wise peut représenter plusieurs milliers d’euros de différence.

En pratique, vous ouvrez un compte portugais, alimentez un compte multidevises, convertissez au taux proche du marché, puis envoyez les euros vers votre compte portugais à temps pour l’acte. Pour un achat en francs suisses ou en dollars canadiens, indiquez toujours le montant en euros en premier, avec la conversion entre parenthèses et la date du taux utilisé, car un taux de change n’est jamais fixe. Beaucoup d’acheteurs fractionnent la conversion en deux ou trois tranches plutôt que de tout jouer sur le taux d’un seul jour.

Selon la Banque du Portugal, les virements internationaux importants liés à un achat immobilier sont chose courante, mais les banques appliquent des contrôles anti-blanchiment : gardez une trace claire de l’origine de vos fonds.

Vaut-il mieux louer avant d’acheter au Portugal ?

Pour la plupart des acheteurs, oui : louer six à douze mois d’abord reste le choix le plus raisonnable. Cela permet de tester le bruit, les trajets et la réalité de l’hiver dans un quartier avant d’y engager six chiffres, et les micro-marchés portugais varient d’une rue à l’autre d’une façon qu’aucune photo d’annonce ne montre. Pour le calcul complet sur cinq ans, voir notre comparatif location contre achat au Portugal.

Une ville ensoleillée de l’Algarve en juillet peut sembler irrésistible, puis se retrouver à moitié vide et endormie en novembre, un schéma qui piège pas mal d’acheteurs pressés. Louer d’abord laisse aussi le temps de nouer une relation avec un avocat local et un courtier en crédit, pour agir vite quand le bon bien se présente. Aller directement à l’achat se justifie surtout pour les acheteurs comptant qui connaissent déjà bien une région, à force de visites répétées.