Покупка недвижимости в Португалии иностранцем: гид 2026

Да, покупка недвижимости в Португалии иностранцем не ограничена по гражданству — россияне, белорусы, украинцы и граждане Казахстана покупают жильё здесь ровно на тех же условиях, что и сами португальцы. Единственное, что понадобится до старта сделки — налоговый номер (NIF) и счёт в местном банке. Резидентство, виза или особое разрешение для этого не нужны.

Главное по теме:

• Владение недвижимостью в Португалии не ограничено гражданством — это касается и россиян, и белорусов, и украинцев.
• Перед сделкой нужны NIF и счёт в португальском банке.
• Заложите 6-8% сверх цены на налоги и услуги (IMT, гербовый сбор, нотариус, юрист).
• Ипотека для нерезидентов обычно не превышает 60-70% от стоимости — готовьте больший первый взнос.
• На перевод крупных сумм из России или через российские счета распространяется банковское ограничение ЕС в 100 000 евро на один банк.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Португалии?

Да. Португалия не вводит ограничений по гражданству на владение недвижимостью, поэтому иностранцы покупают здесь наравне с гражданами страны. Нет ни минимального срока проживания, ни квоты, ни комиссии, которая утверждала бы сделку — многие закрывают покупку жилья за годы до того, как вообще подают на резидентство.

Если вы из России, Беларуси, Казахстана или другой страны СНГ, право покупать жильё в Португалии у вас есть точно такое же, как у гражданина ЕС или США. Путаница обычно возникает из-за Golden Visa: люди слышат, что программу «закрыли для недвижимости», и делают вывод, что и саму покупку жилья теперь запретили. Это не так — закрылась только инвестиционная схема получения резидентства через покупку жилья, а не право владеть домом или квартирой как таковое.

Реальные требования — чисто административные. Нужен NIF (Numero de Identificacao Fiscal), это ваш налоговый номер в Португалии, и счёт в местном банке для проведения платежей продавцу. Оба пункта решаются удалённо или за одну короткую поездку.

По данным PORDATA, спрос со стороны иностранных покупателей стабильно занимает заметную долю сделок на рынке недвижимости Португалии, с концентрацией нерезидентов в Лиссабоне, Порту и Алгарве.

Сначала разберитесь с налоговым номером — вот наш разбор, как получить NIF в Португалии. Когда номер на руках, откройте счёт: какой банк выбрать эмигранту поможет определиться.

Какие шаги нужны для покупки жилья в Португалии?

Процесс состоит из шести понятных этапов, и большинство покупателей закрывают сделку за два-четыре месяца. По данным Статистического управления Португалии (INE), объём сделок с недвижимостью держится стабильно высоким весь год, так что система оформления отлажена и предсказуема, если ваши документы готовы заранее.

1. Получите NIF и откройте счёт

Сделайте это первым делом. Без NIF нельзя подписать ничего юридически значимого, а без португальского счёта будет сложно аккуратно перевести задаток.

2. Наймите независимого юриста

Наймите своего юриста, а не того, кого предложит продавец. Он проверяет историю права собственности, отсутствие долгов на объекте и порядок с лицензиями.

3. Подпишите предварительный договор (CPCV)

Это связывающий шаг. Обычно вносится задаток в размере 10% от цены, и Contrato de Promessa de Compra e Venda фиксирует обязательства обеих сторон. Если откажетесь вы — теряете задаток; если откажется продавец — он обязан вернуть вам двойную сумму.

4. Оформите финансирование

Если нужна ипотека, банк проводит оценку объекта на этом этапе. Покупатели за наличные могут пропустить этот шаг.

5. Подпишите окончательный договор (Escritura)

Подписание происходит у нотариуса, вы вносите остаток суммы, и в этот момент начисляются налоги. С этого момента объект юридически ваш.

6. Зарегистрируйте право собственности

Ваш юрист регистрирует сделку в Земельном реестре (Conservatoria). На этом процесс завершён.

Сколько составляют налоги и расходы при покупке жилья в Португалии?

Заложите примерно 6-8% от стоимости объекта сверх цены на дополнительные расходы. По данным Налоговой и таможенной службы Португалии (Portal das Financas), основная статья — это IMT, налог на переход права собственности, который прогрессивный и зависит от цены и назначения жилья.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissoes) начинается от 0% для недорогого основного жилья и доходит примерно до 8% в верхних ценовых категориях, причём вторые дома и покупки нерезидентами облагаются жёстче. Сверху добавляется гербовый сбор (Imposto do Selo) — около 0,8% от цены.

Дальше идут услуги специалистов. Нотариус и регистрация вместе обходятся примерно в 1-2%, а хороший независимый юрист берёт около 1-1,5%. Ни один из этих пунктов не опционален, если вы хотите чистый титул собственности, так что закладывайте их в бюджет с самого начала.

Статья расходов	Типичный диапазон	На жильё за €370 000
IMT (налог на переход права)	0-8% (прогрессивный)	~€7 400-€22 200
Гербовый сбор	~0,8%	~€2 960
Нотариус + регистрация	~1-2%	~€3 700-€7 400
Юрист	~1-1,5%	~€3 700-€5 550
Итого дополнительные расходы	~6-8%	~€22 200-€29 600

Полную картину месячных расходов после покупки жилья смотрите в нашем гиде по стоимости жизни в Португалии.

Можно ли нерезиденту получить ипотеку в Португалии?

Да, нерезиденты получают ипотеку в португальских банках, но с меньшим лимитом финансирования. Банки Португалии обычно кредитуют нерезидентов на 60-70% от стоимости объекта, тогда как резидентам доступно до 80-90%. По данным Банка Португалии (Banco de Portugal), стандарты кредитования и ставки для нерезидентов устанавливаются консервативнее.

Это означает больший первый взнос. На жильё за €370 000 нерезидент может получить финансирование примерно на €240 000 и внести около €130 000 плюс расходы на закрытие сделки, о которых шла речь выше. Ставки для нерезидентов также чуть выше, чем для резидентов, а банки хотят видеть подтверждённый доход — обычно два-три года выписок и налоговых деклараций.

Честное наблюдение: некоторым покупателям из России и СНГ вариант с наличными кажется проще именно из-за банковских ограничений на переводы (см. вопрос про статью 5b ниже). Но финансирование оставляет ваши деньги работать в другом месте — просчитайте оба сценария, прежде чем решать.

Условие ипотеки	Резиденты	Нерезиденты
Максимальная сумма от стоимости	~80-90%	~60-70%
Типичный первый взнос	10-20%	30-40%
Процентная ставка	Стандартная	Немного выше
Максимальный срок	До 35-40 лет	Часто короче
Подтверждение дохода	Португальские выписки	Зарубежные декларации, выписки

В каком регионе Португалии выгоднее покупать жильё?

Многое зависит от бюджета и образа жизни, но диапазон цен идёт от €140 000 во внутренних районах до €830 000 за виллу в Алгарве. По данным Статистического управления Португалии (INE), цены на жильё стабильно растут по всей стране, а Лиссабон и Алгарве остаются самыми дорогими рынками, тогда как внутренние районы — самые доступные.

Порту даёт настоящий городской образ жизни с заметной скидкой к Лиссабону. Квартира в центре, которая в Лиссабоне стоит €370 000-€600 000, в Порту часто обходится в €260 000-€420 000 за сопоставимую площадь. Разбор цифр — в нашем материале про жизнь в Порту.

Регион	Типичная цена покупки	Кому подходит
Центр Лиссабона	€370 000-€600 000	Городская жизнь, работа, пешая доступность
Порту	€260 000-€420 000	Городская атмосфера за меньшие деньги, еда, вид на реку
Алгарве	€420 000-€830 000 (виллы)	Пляжи, солнце, жизнь на пенсии
Серебряный берег	€140 000-€280 000	Прибрежный вариант за разумные деньги, сёрф-городки
Внутренние районы	€140 000-€280 000	Простор, тишина, минимальные цены

Если хочется жить именно в столице, район важнее среднего ценника по городу. Прежде чем определяться, посмотрите наш гид по выбору района в Лиссабоне.

Что с Golden Visa и резидентством?

Golden Visa через покупку жилой недвижимости больше не работает — сама по себе покупка дома резидентство не даёт. После реформы 2023 года Португалия убрала жилую недвижимость из списка инвестиций, дающих право на эту программу, перенаправив её на фонды и другие виды вложений. Владение недвижимостью по-прежнему помогает при подаче на другие типы виз, но не как самостоятельное основание.

Большинство переезжающих получают резидентство через визу D7 (пассивный доход) или визу для цифровых кочевников, а жильё покупают уже после того, как обосновались. Владение недвижимостью подтверждает связь со страной и наличие адреса, что упрощает подачу таких заявлений. Если подаёте на D7 с пассивным доходом из России или другой страны СНГ, учитывайте, что подтверждение источника дохода и его легальности банк и AIMA проверяют внимательно — это отдельная тема, которую стоит закрыть до, а не после покупки жилья.

По данным PORDATA, число иностранных резидентов в Португалии стабильно росло последнее десятилетие — в основном за счёт виз с подтверждённым доходом и статуса цифрового кочевника, а не программ, привязанных к покупке недвижимости.

Как перевести деньги на покупку жилья, если вы из России или используете российский счёт?

Здесь есть отдельный нюанс, которого нет у большинства других иностранных покупателей. Статья 5b регламента ЕС №833/2014 запрещает европейским банкам принимать вклады на сумму свыше 100 000 евро от граждан России, физических лиц — резидентов РФ, а также юридических лиц, зарегистрированных в России или более чем на 50% принадлежащих российским собственникам, если сумма депонируется в одном банке. Ограничение касается именно вкладов в одном кредитном учреждении, а не всех ваших денег в целом.

На практике это значит, что крупную сумму на покупку жилья — а типичный первый взнос или полная стоимость квартиры легко превышает этот порог — нельзя просто держать на одном счету в одном европейском банке. Уточните этот момент со своим юристом и с банком заранее, до подписания CPCV и внесения задатка: некоторые покупатели распределяют средства между несколькими банками, другие проводят сделку через счёт в третьей юрисдикции. Общей универсальной схемы нет, и то, что сработало у знакомых в прошлом году, может не сработать сейчас — банковский комплаенс по России меняется чаще, чем большинство других правил на этом сайте.

По данным Европейской комиссии, исключение из статьи 5b действует только для сумм, необходимых для не запрещённой трансграничной торговли между ЕС и Россией — покупка личного жилья под это исключение не подпадает, так что рассчитывать на него не стоит.

Каких ошибок избегать при покупке жилья в Португалии?

Самая дорогая ошибка — работать с юристом продавца или вовсе пропустить юридическую проверку. У португальской недвижимости бывают скрытые долги, незаконные пристройки или несовпадения в реестре, и заметит это только независимый юрист, который проведёт полноценную проверку титула до того, как вы станете ответственны за объект.

Ещё несколько ошибок повторяются снова и снова:

• Недооценка расходов на закрытие сделки. Те самые 6-8% удивляют тех, кто закладывал в бюджет только цену объекта.
• Неаккуратный перевод денег. Банковский перевод по розничному курсу может обойтись в тысячи евро — для крупных сумм используйте специализированный сервис.
• Игнорирование энергетического сертификата. Старые каменные дома на севере страны бывают холодными и дорогими в отоплении.
• Уверенность, что Golden Visa всё ещё действует для жилья. Не действует, как описано выше.
• Пропуск независимой оценки для сельской недвижимости. Границы участков и права на воду во внутренних районах — частый источник споров.

Сделайте скучную, но необходимую проверку документов. Это самая дешёвая страховка во всём процессе покупки.

Стоит ли сначала снимать жильё, а потом покупать?

Для большинства покупателей — да, разумнее сначала снять жильё на шесть-двенадцать месяцев. Это даёт возможность узнать реальный уровень шума в районе, дорогу до работы и зимнюю жизнь до того, как вы вложите в объект серьёзную сумму, а португальские локальные рынки сильно различаются от улицы к улице — на фотографиях объявления этого не видно. Полный расчёт на пять лет вперёд — в нашем сравнении аренды и покупки жилья в Португалии.

Солнечный городок в Алгарве в июле выглядит неотразимо, а к ноябрю может оказаться полупустым и сонным — эта картина ловит немало покупателей, которые поспешили с решением. Аренда на старте также даёт время наладить отношения с местным юристом и ипотечным брокером, чтобы, когда появится подходящий объект, действовать быстро. Прямо к покупке я бы советовала переходить только тем, кто платит наличными и уже хорошо знает регион по многократным поездкам.

Коротко о главном

Покупка недвижимости в Португалии иностранцем — процесс без ограничений по гражданству: получите NIF и откройте счёт, наймите своего юриста, заложите 6-8% сверх цены на налоги и услуги, и решите заранее, идёте вы по пути наличных или ипотеки для нерезидента. Если вы переводите деньги из России или через российский счёт, разберитесь с ограничением статьи 5b до внесения задатка, а не после — исправить это на этапе CPCV уже нельзя. Лиссабон, Порту или тихий Серебряный берег — принципы одни и те же: проверка документов и аккуратный перевод денег окупаются в любом регионе.