Да, иностранец может купить недвижимость в Португалии независимо от гражданства: россияне, белорусы, украинцы и граждане Казахстана покупают жильё на тех же условиях, что и сами португальцы. До старта сделки понадобятся налоговый номер (NIF) и счёт в местном банке. Резидентство, виза или особое разрешение не нужны.

Главное по теме:

  • Владение недвижимостью в Португалии не ограничено гражданством, это касается и россиян, и белорусов, и украинцев.
  • Перед сделкой нужны NIF и счёт в португальском банке.
  • Заложите 6-8% сверх цены на налоги и услуги (IMT, гербовый сбор, нотариус, юрист).
  • Ипотека для нерезидентов обычно не превышает 60-70% от стоимости, так что готовьте больший первый взнос.
  • На перевод крупных сумм из России или через российские счета распространяется банковское ограничение ЕС в 100 000 евро на один банк.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Португалии?

Да. Португалия не вводит ограничений по гражданству на владение недвижимостью, поэтому иностранцы покупают здесь наравне с гражданами страны. Нет ни минимального срока проживания, ни квоты, ни комиссии, которая утверждала бы сделку. Многие закрывают покупку жилья за годы до подачи на резидентство.

Если вы из России, Беларуси, Казахстана или другой страны СНГ, право покупать жильё у вас такое же, как у гражданина ЕС или США. Путаница обычно возникает из-за Golden Visa: люди слышат, что программу «закрыли для недвижимости», и решают, что запретили и саму покупку жилья. Закрылась только инвестиционная схема получения резидентства через покупку жилья, а право владеть домом или квартирой осталось.

Реальные требования чисто административные. Нужен NIF (Numero de Identificacao Fiscal), ваш налоговый номер в Португалии, и счёт в местном банке для платежей продавцу. Оба пункта решаются удалённо или за одну короткую поездку.

По данным PORDATA, спрос со стороны иностранных покупателей стабильно занимает заметную долю сделок на рынке недвижимости Португалии, с концентрацией нерезидентов в Лиссабоне, Порту и Алгарве.

Начните с налогового номера: как получить NIF в Португалии. Когда номер на руках, откройте счёт, а выбрать банк поможет материал какой банк выбрать эмигранту.

Какие шаги нужны для покупки жилья в Португалии?

Процесс состоит из шести этапов, и большинство покупателей закрывают сделку за два-четыре месяца. По данным Статистического управления Португалии (INE), объём сделок с недвижимостью держится стабильно высоким весь год, так что система оформления отлажена и предсказуема, если документы готовы заранее.

1. Получите NIF и откройте счёт

Сделайте это первым делом. Без NIF нельзя подписать ничего юридически значимого, а без португальского счёта сложно аккуратно перевести задаток.

2. Наймите независимого юриста

Юрист должен быть вашим, а не тем, кого предложит продавец. Он проверяет историю права собственности, отсутствие долгов на объекте и порядок с лицензиями.

3. Подпишите предварительный договор (CPCV)

Это связывающий шаг. Обычно вносится задаток в размере 10% от цены, а Contrato de Promessa de Compra e Venda фиксирует обязательства обеих сторон. Если откажется покупатель, он теряет задаток. Если откажется продавец, он обязан вернуть двойную сумму.

4. Оформите финансирование

Если нужна ипотека, банк проводит оценку объекта на этом этапе. Покупатели за наличные могут пропустить этот шаг.

5. Подпишите окончательный договор (Escritura)

Подписание проходит у нотариуса: вы вносите остаток суммы, и в этот момент начисляются налоги. С этого момента объект юридически ваш.

6. Зарегистрируйте право собственности

Юрист регистрирует сделку в Земельном реестре (Conservatoria). На этом процесс завершён.

Сколько составляют налоги и расходы при покупке жилья в Португалии?

Заложите примерно 6-8% от стоимости объекта сверх цены на дополнительные расходы. По данным Налоговой и таможенной службы Португалии (Portal das Financas), основная статья расходов это IMT, налог на переход права собственности: он прогрессивный и зависит от цены и назначения жилья.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissoes) начинается от 0% для недорогого основного жилья и доходит до предельной ставки 8% на ту часть цены, что лежит между €330 539 и €660 982, по шкале 2026 года из статьи 17 Кодекса IMT. Свыше €660 982 прогрессивная шкала сменяется единой ставкой на всю цену: 6%, а свыше €1 150 853 — 7,5%. Для второго жилья налог немного выше, потому что его шкала начинается с 1%, а не с 0%. Нерезиденты платят больше. С мая 2026 года, по Декрету-закону 97/2026, нерезидент, покупающий жильё, платит фиксированные 7,5% со всей цены без каких-либо льгот. Разницу можно вернуть, если в течение двух лет после покупки вы станете налоговым резидентом Португалии или если в течение шести месяцев сдадите жильё по ограниченной арендной ставке минимум на 36 из первых 60 месяцев. Для покупателя с налоговым резидентством в офшорной юрисдикции из чёрного списка Португалии ставка фиксированная, 10%. Для жилья за €370 000 IMT составит около €15 800, если это основное постоянное жильё, около €16 900 для второго жилья или €27 750 при покупке нерезидентом. Сверху добавляется гербовый сбор (Imposto do Selo) — около 0,8% от цены.

IMT платится один раз. Дальше ежегодно платится налог на недвижимость IMI (о нём гид по IMI), а доход от сдачи в аренду или будущая продажа подчиняются правилам из гида по налогам в Португалии.

Затем идут услуги специалистов. Нотариус и регистрация вместе обходятся примерно в 1-2%, а хороший независимый юрист берёт около 1-1,5%. Обойтись без них нельзя, если вы хотите чистый титул собственности, так что закладывайте их в бюджет с самого начала.

Статья расходовТипичный диапазонНа жильё за €370 000
IMT (налог на переход права)0-8% предельная; 6-7,5% единая свыше €660 000~€15 800-€27 750
Гербовый сбор~0,8%~€2 960
Нотариус + регистрация~1-2%~€3 700-€7 400
Юрист~1-1,5%~€3 700-€5 550
Итого дополнительные расходы~6-8% (больше для нерезидентов)~€26 200-€43 700

Месячные расходы после покупки жилья разобраны в гиде по стоимости жизни в Португалии.

Можно ли нерезиденту получить ипотеку в Португалии?

Да, нерезиденты получают ипотеку в португальских банках, но с меньшим лимитом финансирования. Банки Португалии обычно кредитуют нерезидентов на 60-70% от стоимости объекта, резидентам доступно до 80-90%. По данным Банка Португалии (Banco de Portugal), стандарты кредитования и ставки для нерезидентов устанавливаются консервативнее.

Это означает больший первый взнос. На жильё за €370 000 нерезидент может получить финансирование примерно на €240 000 и внести около €130 000 плюс расходы на закрытие сделки, о которых шла речь выше. Ставки для нерезидентов тоже чуть выше, чем для резидентов, а банки хотят видеть подтверждённый доход, обычно два-три года выписок и налоговых деклараций.

Некоторым покупателям из России и СНГ вариант с наличными кажется проще из-за банковских ограничений на переводы (см. вопрос про статью 5b ниже). Зато ипотека оставляет ваши деньги работающими в другом месте, поэтому просчитайте оба сценария, прежде чем решать.

Условие ипотекиРезидентыНерезиденты
Максимальная сумма от стоимости~80-90%~60-70%
Типичный первый взнос10-20%30-40%
Процентная ставкаСтандартнаяНемного выше
Максимальный срокДо 35-40 летЧасто короче
Подтверждение доходаПортугальские выпискиЗарубежные декларации, выписки

В каком регионе Португалии выгоднее покупать жильё?

Многое зависит от бюджета и образа жизни, а диапазон цен идёт от €140 000 во внутренних районах до €830 000 за виллу в Алгарве. По данным Статистического управления Португалии (INE), цены на жильё стабильно растут по всей стране, Лиссабон и Алгарве остаются самыми дорогими рынками, а внутренние районы самыми доступными.

Порту даёт городской образ жизни с заметной скидкой к Лиссабону. Квартира в центре, которая в Лиссабоне стоит €370 000-€600 000, в Порту часто обходится в €260 000-€420 000 за сопоставимую площадь. Цифры разобраны в материале про жизнь в Порту.

РегионТипичная цена покупкиКому подходит
Центр Лиссабона€370 000-€600 000Городская жизнь, работа, пешая доступность
Порту€260 000-€420 000Городская атмосфера за меньшие деньги, еда, вид на реку
Алгарве€420 000-€830 000 (виллы)Пляжи, солнце, жизнь на пенсии
Серебряный берег€140 000-€280 000Прибрежный вариант за разумные деньги, сёрф-городки
Внутренние районы€140 000-€280 000Простор, тишина, минимальные цены

Если хочется жить именно в столице, район важнее среднего ценника по городу. Прежде чем определяться, посмотрите гид по выбору района в Лиссабоне.

Что с Golden Visa и резидентством?

Golden Visa через покупку жилой недвижимости больше не работает: сама по себе покупка дома резидентство не даёт. После реформы 2023 года Португалия убрала жилую недвижимость из списка инвестиций, дающих право на эту программу, и перенаправила её на фонды и другие виды вложений. Владение недвижимостью по-прежнему помогает при подаче на другие типы виз, но самостоятельным основанием не служит.

Большинство переезжающих получают резидентство через визу D7 (пассивный доход) или визу для цифровых кочевников, а жильё покупают уже после того, как обосновались. Недвижимость подтверждает связь со страной и наличие адреса, что упрощает подачу таких заявлений. Если вы подаёте на D7 с пассивным доходом из России или другой страны СНГ, учтите: подтверждение источника дохода и его легальности банк и AIMA проверяют внимательно. Эту тему стоит закрыть до покупки жилья, а не после.

По данным PORDATA, число иностранных резидентов в Португалии стабильно росло последнее десятилетие, в основном за счёт виз с подтверждённым доходом и статуса цифрового кочевника, а не программ, привязанных к покупке недвижимости.

Как перевести деньги на покупку жилья, если вы из России или используете российский счёт?

У покупателей из России здесь есть нюанс, которого нет у большинства других иностранцев. Статья 5b регламента ЕС №833/2014 запрещает европейским банкам принимать вклады на сумму свыше 100 000 евро от граждан России, физических лиц — резидентов РФ, а также юридических лиц, зарегистрированных в России или более чем на 50% принадлежащих российским собственникам, если сумма депонируется в одном банке. Ограничение касается именно вкладов в одном кредитном учреждении, а не всех ваших денег в целом.

На практике это значит, что крупную сумму на покупку жилья нельзя просто держать на одном счету в одном европейском банке: типичный первый взнос или полная стоимость квартиры легко превышает этот порог. Уточните вопрос с юристом и банком заранее, до подписания CPCV и внесения задатка. Одни покупатели распределяют средства между несколькими банками, другие проводят сделку через счёт в третьей юрисдикции. Универсальной схемы нет, а то, что работало раньше, может не сработать сейчас: банковский комплаенс по России меняется чаще, чем большинство других правил, описанных на сайте.

По данным Европейской комиссии, исключение из статьи 5b действует только для сумм, необходимых для не запрещённой трансграничной торговли между ЕС и Россией. Покупка личного жилья под это исключение не подпадает, так что рассчитывать на него не стоит.

Каких ошибок избегать при покупке жилья в Португалии?

Самая дорогая ошибка — работать с юристом продавца или вовсе пропустить юридическую проверку. У португальской недвижимости бывают скрытые долги, незаконные пристройки или несовпадения в реестре, и заметит это только независимый юрист, который до вашей покупки проведёт полноценную проверку титула.

Ещё несколько ошибок повторяются снова и снова:

  • Недооценка расходов на закрытие сделки: те самые 6-8% удивляют тех, кто закладывал в бюджет только цену объекта.
  • Неаккуратный перевод денег: банковский перевод по розничному курсу может обойтись в тысячи евро, поэтому для крупных сумм используйте специализированный сервис.
  • Игнорирование энергетического сертификата: старые каменные дома на севере страны бывают холодными и дорогими в отоплении.
  • Уверенность, что Golden Visa всё ещё действует для жилья. Не действует, как описано выше.
  • Пропуск независимой оценки для сельской недвижимости: границы участков и права на воду во внутренних районах часто становятся источником споров.

Проверка документов скучна, но это самая дешёвая страховка во всём процессе покупки.

Стоит ли сначала снимать жильё, а потом покупать?

Для большинства покупателей разумнее сначала снять жильё на шесть-двенадцать месяцев. За это время можно узнать реальный уровень шума в районе, дорогу до работы и зимнюю жизнь, прежде чем вкладывать в объект серьёзную сумму. Локальные рынки Португалии сильно различаются от улицы к улице, а на фотографиях объявления этого не видно. Полный расчёт на пять лет вперёд есть в сравнении аренды и покупки жилья в Португалии.

Солнечный городок в Алгарве в июле выглядит неотразимо, а к ноябрю может оказаться полупустым и сонным, и на этом попадаются многие поспешившие покупатели. Аренда на старте даёт ещё и время наладить отношения с местным юристом и ипотечным брокером, чтобы действовать быстро, когда появится подходящий объект. Сразу покупать стоит тем, кто платит наличными и хорошо знает регион по многократным поездкам.