Коротко: у Португалії жоден закон не вимагає поручителя (fiador); це комерційна вимога орендодавця, і на неї можна відповісти іншим забезпеченням. З 1 січня 2023 року застава обмежена 2 місяцями оренди, так само як і оренда наперед, тож пропозиція заплатити за шість чи дванадцять місяців наперед суперечить закону. Практичні шляхи такі: банківська гарантія (garantia bancária), страхування орендної плати (seguro de renda), застава в межах ліміту або пакет доказів доходу, достатньо переконливий сам по собі. Законопроєкт реформи пройшов перше голосування в парламенті 30 вересня 2026 року і може пом’якшити ці ліміти, але остаточні цифри ще невідомі.

Це окреме продовження нашого посібника з оренди квартири в Португалії, де є ціни в 7 містах і повний перелік документів. Тут ми розбираємо лише одне питання: що робити, коли вам немає кого вказати як поручителя.

Що таке fiador і чому орендодавці його просять?

Fiador (поручитель) підписує договір оренди разом із вами й відповідає за ваші борги за ним на підставі договору, який називається fiança (Цивільний кодекс, ст. 627 і наступні). Якщо ви припините платити оренду, орендодавець може вимагати гроші з поручителя.

Типові португальські договори оренди передбачають, що поручитель відмовляється від benefício da excussão prévia (ст. 640). Простими словами: орендодавцю не потрібно спершу стягувати борг із вас. Він може одразу звертатися до поручителя, разом із вами. Саме тому бути поручителем означає серйозне зобов’язання, і саме тому орендодавці так люблять цю схему.

Кого зазвичай чекають? За звичною практикою, резидента Португалії із задекларованим доходом і часто з нерухомістю на своє ім’я. Це звичай, а не норма. Він пояснює, чому новоприбулим складно: у вас можуть бути заощадження й добра зарплата, але немає в Португалії нікого, хто підпише за вас.

Чи вимагає закон наявності поручителя?

Ні. Жоден португальський закон не зобов’язує орендаря надавати поручителя. Це умова, яку орендодавець додає на власний розсуд, і, як будь-яку умову, її можна обговорювати або замінити.

Зазвичай орендодавці просять НІФ (податковий номер), португальський IBAN, підтвердження доходу й копію паспорта, а також, «бажано», поручителя. Слово «бажано» важливе. Якщо НІФ у вас ще немає, почніть із матеріалу як отримати НІФ у Португалії, а якщо потрібен місцевий рахунок, прочитайте як відкрити банківський рахунок у Португалії. Оренду зазвичай сплачують переказом або прямим дебетом із португальського рахунку, тому на практиці IBAN не є необов’язковим.

Для українців: підтвердження доходу, яке у вас є, потрібно показати у вигляді, зрозумілому португальському орендодавцю. Це довідка з роботи, виписка з банку, трудовий договір чи документи про пенсію, перекладені. Якщо ви отримали тимчасовий захист, Certificado de Proteção Temporária уже дає вам НІФ, тож цей крок для вас виконано. Ми не розглядаємо тут допомогу з оплатою житла.

Які ліміти встановлює закон сьогодні: застава й оренда наперед?

Два місяці оренди на заставу й два місяці на оренду наперед. Це чинна межа, визначена статтею 1076 Цивільного кодексу в редакції Lei n.º 24-D/2022, яка діє з 1 січня 2023 року.

Докладніше:

  • Оренда наперед: оренду можна сплатити наперед, за письмовою згодою, на строк не більше двох місяців.
  • Гарантія: сторони можуть забезпечити виконання зобов’язань будь-яким із передбачених законом способів, у межах вартості двох місяців оренди. Звичайна форма це грошова застава (caução).

Якщо оренда становить 1 000 €, це щонайбільше 2 000 € застави і 2 000 € наперед, тобто приблизно 4 000 € плюс місяць, який оплачується, під час підписання. Реальні договори часто вимагають менше.

Тому порада «заплатіть за шість місяців чи рік наперед замість поручителя» хибна. Багато блогів досі її дають, але з 2023 року вона суперечить закону. Орендодавець, який цього вимагає, або не знає чинних норм, або перевіряє вас. Також зверніть увагу, що в Португалії немає системи захисту чи ескроу для застав: гроші зберігає орендодавець.

Реформа оренди 2026 року: що може змінитися і коли

Станом на 7 жовтня 2026 року ліміти у два місяці ще діють, але, можливо, недовго. Законопроєкт реформи розглядає парламент, і остаточні цифри ще невідомі.

Хронологія на цей момент:

  • 9 липня 2026 року: Рада міністрів схвалила реформу орендного законодавства.
  • 12 серпня 2026 року: її внесено до парламенту як Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, що змінює NRAU, Цивільний кодекс і Цивільний процесуальний кодекс.
  • 30 вересня 2026 року: парламент схвалив її в загальному голосуванні: PSD, CDS та IL за, Chega утрималася, PS і ліві проти.

Текст уряду скасував би ліміт застави, дозволив би до трьох місяців оренди наперед замість двох, скасував би обмеження орендної плати за нових договорів і дозволив би орендодавцю розірвати договір після двох місяців несплати замість трьох.

Після цього PSD і Chega підписали угоду про зміну законопроєкту на стадії роботи в комітеті, щоб розширення застав і платежів наперед було більш обмеженим, ніж в урядовій версії. Законопроєкт ще має пройти роботу в комітеті, остаточне загальне голосування, промульгацію та публікацію. Доки його не опубліковано, чинними є нинішні ліміти.

Якщо ви читаєте це пізніше в 2026 році чи в 2027-му, перевірте, чи законопроєкт уже опубліковано, перш ніж покладатися на будь-яку цифру тут. Знайдіть proposta de lei за номером або новий текст статті 1076.

5 способів орендувати житло в Португалії без поручителя

Кожен із варіантів нижче орендодавці зазвичай приймають, але це не право. Ви робите пропозицію, а рішення ухвалює орендодавець. Поєднайте два-три варіанти, щоб підвищити шанси.

Корисна фраза португальською, яку варто мати напохваті: «Não tenho fiador, mas posso apresentar garantia bancária ou seguro de renda.» (У мене немає поручителя, але я можу надати банківську гарантію або страхування орендної плати.)

1. Банківська гарантія (garantia bancária)

Garantia bancária (банківська гарантія) є офіційним документом, який португальський банк видає на користь орендодавця. Вона замінює людину установою. Недолік у тому, що ваші гроші блокуються в банку, а для цього спершу потрібні рахунок і стосунки з банком. Запитайте у своєму банку, що він вимагає і скільки бере, бо умови різняться. Деякі орендодавці приймають її замість поручителя. З юридичного погляду вона не рівнозначна поручителю.

2. Страхування орендної плати (seguro de renda)

Страхування гарантії оренди або несплати оренди є приватним продуктом, який оплачує орендар і який приймають деякі орендодавці та агентства. Воно захищає орендодавця від несплаченої оренди. Перш ніж купувати поліс, перевірте, чи орендодавець або агентство його приймуть, бо це їхнє рішення. Порівняйте пропозиції страхових самостійно; ми не можемо назвати типову ціну.

3. Грошова застава в межах законного ліміту

Найпростіша заміна: запропонуйте повну caução (заставу, депозит) за два місяці, а за бажання посилити пропозицію ще й два місяці оренди наперед. Усе понад це суперечить чинному закону, тому ввічливо відмовляйте на вимоги більшого. Просіть письмову розписку за кожен платіж і пункт договору, що визначає, що саме покриває застава.

4. Переконливий пакет доказів доходу

Багатьом орендодавцям форма гарантії важить менше, ніж те, чи оренда посильна і чи гроші справжні. Зберіть пакет документів:

  • виписки з банку за останні 3 місяці
  • трудовий договір або нещодавні рахунки клієнтам
  • ті самі підтвердження доходу, що ви подавали на візу D7 або D8, якщо це ваш випадок
  • документи про призначення пенсії чи виплат соціального страхування
  • португальський IBAN, на якому вже видно перші надходження

Якщо ви ще плануєте заощадження, матеріал скільки грошей перевезти до Португалії допоможе визначити реалістичний запас.

5. Орендодавець або агентство, які його не вимагають

Деякі орендодавці, особливо дрібні власники, які віддають перевагу надійному орендареві перед ідеальним пакетом документів, поручителя не просять зовсім. Інші відмовляються від цієї вимоги, коли бачать решту чотири варіанти. Запитайте заздалегідь, до того як витрачати час на перегляд: «Exige fiador?» заощадить вам зайвий день.

Щодо комісії агентства: за Lei n.º 15/2013, ст. 19, комісію за посередництво сплачує той, хто підписав договір про посередництво, зазвичай власник. З орендаря її можна стягнути лише тоді, коли він особисто підписав такий договір.

Що робити, якщо вас просять стати fiador?

Сприймайте це як співпідпис під боргом. Якщо друг чи колега просить вас про це, прочитайте пункт договору, перш ніж щось підписувати, адже відмова від excussão prévia означає, що орендодавець може звернутися спершу до вас.

Згідно зі ст. 655(2) Цивільного кодексу, якщо договір не передбачає іншого, fiança за договором оренди припиняється через п’ять років після початку першого продовження. Проте суди визнавали чинними пункти, які продовжують її до повернення житла, тому формулювання договору важить більше, ніж норма за замовчуванням. Просіть, щоб пункт був чітким, і запитайте, що відбувається за кожного продовження.

Як повернути заставу

Орендодавець мусить повернути заставу, відрахувавши документально підтверджену шкоду понад звичайний знос. Законного строку, який ми могли б назвати, немає, тож не покладайтеся на кількість днів, яку прочитали в інтернеті.

Щоб захистити себе, сфотографуйте житло в день в’їзду й під час повернення, зберігайте всі квитанції та попросіть recibo de quitação під час розрахунку. Орендодавець має показати квитанції чи рахунки за кожне утримання. Також перевірте, чи орендодавець зареєстрував договір у Finanças (податковій службі) і щомісяця видає електронні recibos de renda. Незареєстрований договір послаблює вашу позицію, і АІМА (колишня SEF) не прийме його як підтвердження адреси.

Тривожні сигнали, коли орендодавець не просить поручителя

Відсутність поручителя не повинна штовхати вас на відчайдушні кроки. Відмовтеся від угоди, якщо бачите щось із цього:

  • вимогу «гарантійного збору» чи «комісії за пошук» під час підписання, що не замінює юридично нічого
  • вимогу заплатити за шість місяців чи рік наперед, що перевищує чинні ліміти
  • готівкові платежі без розписки або відмову реєструвати договір
  • тиск, щоб ви заплатили до того, як побачили квартиру чи зустрілися з власником

Про схеми шахраїв докладніше розповідає наша стаття про шахрайство з орендою в Португалії.