Louer sans fiador au Portugal : ce qu’il faut savoir

L’essentiel : aucune loi portugaise n’exige de fiador (le garant). C’est une demande commerciale du propriétaire, à laquelle vous pouvez répondre par d’autres garanties. Depuis le 1er janvier 2023, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer, tout comme le loyer payé d’avance : proposer six ou douze mois d’un coup sort donc du cadre légal. Les voies pratiques sont la garantie bancaire, l’assurance loyers impayés, un dépôt au plafond ou un dossier de revenus assez solide pour tenir seul. Un projet de réforme a passé son premier vote au Parlement le 30 septembre 2026 et pourrait assouplir ces plafonds, mais les chiffres définitifs ne sont pas connus.

Cet article prolonge notre guide pour louer un appartement au Portugal, qui donne les loyers de 7 villes et la liste complète des documents. Ici, une seule question : que faire quand personne ne peut se porter fiador pour vous ?

Si vous venez de France, le réflexe sera familier : on cherche un garant. Mais le contexte change. Visale n’existe pas au Portugal, et la GLI française n’a pas de strict équivalent. L’option la plus proche est le seguro de renda (l’assurance loyers impayés, payée par le locataire). Et un dossier « à la française », avec fiches de paie, avis d’imposition ou attestation de retraite CNAV ou CARSAT, reste utile : les propriétaires portugais lisent du papier, même s’ils attendent aussi un NIF et un compte local. Si vous êtes belge, suisse ou québécois, les mêmes options s’appliquent à vous.

Qu’est-ce qu’un fiador et pourquoi les propriétaires en demandent-ils un ?

Le fiador est une personne qui signe le bail avec vous et répond de vos dettes à ce titre, par un contrat appelé fiança (Code civil, art. 627 et suivants). Si vous cessez de payer, le propriétaire peut se retourner contre lui.

Les clauses types des baux portugais font renoncer le fiador au benefício da excussão prévia (art. 640). En clair : le propriétaire n’a pas à vous poursuivre d’abord. Il peut s’adresser directement au garant, en même temps qu’à vous. C’est pourquoi l’engagement est lourd, et pourquoi les propriétaires apprécient autant ce montage.

Qu’attendent-ils en général ? Dans la pratique courante, un résident portugais avec des revenus déclarés et souvent un bien à son nom. C’est un usage, pas une règle. Cela explique les difficultés des nouveaux arrivants : vous avez peut-être des économies et un bon salaire, mais personne au Portugal pour signer à votre place.

Le fiador est-il exigé par la loi ?

Non. Aucune loi portugaise n’oblige le locataire à présenter un garant. C’est une condition que le propriétaire choisit d’ajouter et, comme toute condition, elle peut se négocier ou se remplacer.

Les documents habituellement demandés sont un NIF (le numéro fiscal portugais), un IBAN portugais, un justificatif de revenus et une copie du passeport, plus « idéalement » un garant. Le mot « idéalement » compte. Si vous n’avez pas encore de NIF, commencez par comment obtenir un NIF au Portugal et, s’il vous faut un compte local, lisez comment ouvrir un compte bancaire au Portugal. Le loyer se règle le plus souvent par virement ou prélèvement depuis un compte portugais : en pratique, l’IBAN n’est pas facultatif.

Que plafonne la loi aujourd’hui : dépôt et loyer d’avance ?

Deux mois de loyer pour le dépôt et deux mois pour le loyer d’avance. C’est le plafond actuel, fixé par l’article 1076 du Code civil dans la rédaction de la loi n.º 24-D/2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

Dans le détail :

  • Loyer d’avance : le loyer peut être payé d’avance, avec accord écrit, pour une période n’excédant pas deux mois.
  • Garantie : les parties peuvent garantir l’exécution du bail par tous les moyens que la loi prévoit, jusqu’à la valeur de deux mois de loyer. La forme habituelle est la caução (le dépôt de garantie) en espèces.

Pour un loyer de 1 000 €, cela fait au maximum 2 000 € de dépôt et 2 000 € d’avance, soit environ 4 000 € plus le mois en cours à la signature. Les vrais contrats demandent souvent moins.

C’est pourquoi « payez six mois ou un an d’avance à la place d’un garant » est un mauvais conseil. Beaucoup de blogs le recommandent encore, mais depuis 2023 cela sort du cadre légal. Un propriétaire qui l’exige est soit mal informé, soit en train de vous tester. Notez aussi qu’il n’existe au Portugal ni système de protection du dépôt ni séquestre : c’est le propriétaire qui garde l’argent.

La réforme de la location en 2026 : ce qui peut changer et quand

Au 7 octobre 2026, les plafonds de deux mois s’appliquent toujours, mais cela pourrait ne pas durer. Un projet de réforme avance au Parlement, et les chiffres définitifs ne sont pas connus.

Le calendrier jusqu’ici :

  • 9 juillet 2026 : le Conseil des ministres a approuvé une réforme du droit de la location.
  • 12 août 2026 : le texte a été déposé au Parlement sous le nom de Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, modifiant le NRAU, le Code civil et le Code de procédure civile.
  • 30 septembre 2026 : le Parlement l’a approuvé au vote en généralité, avec le PSD, le CDS et l’IL pour, le Chega abstenu, et le PS et la gauche contre.

Le texte du gouvernement supprimerait le plafond du dépôt, autoriserait jusqu’à trois mois de loyer d’avance au lieu de deux, mettrait fin aux limites de loyer sur les nouveaux contrats et permettrait au propriétaire de résilier le bail après deux mois d’impayés au lieu de trois.

Le PSD et le Chega ont ensuite signé un accord pour modifier le projet en commission, de façon à limiter davantage l’extension des dépôts et des paiements d’avance que dans la version du gouvernement. Le projet doit encore passer en commission, faire l’objet d’un vote global final, être promulgué et publié. Tant qu’il n’est pas publié, les plafonds actuels font foi.

Si vous lisez ceci plus tard en 2026 ou en 2027, vérifiez si le projet a été publié avant de vous fier à un chiffre de cette page. Cherchez la proposta de lei par son numéro, ou le nouveau texte de l’article 1076.

5 façons de louer au Portugal sans fiador

Chaque option ci-dessous est ce que les propriétaires acceptent couramment, pas un droit. Vous faites une proposition, et c’est le propriétaire qui décide. Cumulez-en deux ou trois pour maximiser vos chances.

Une phrase à garder sous la main, en portugais : « Não tenho fiador, mas posso apresentar garantia bancária ou seguro de renda. » (Je n’ai pas de garant, mais je peux fournir une garantie bancaire ou une assurance loyers impayés.)

1. Une garantie bancaire (garantia bancária)

La garantia bancária est un instrument formel émis par une banque portugaise en faveur du propriétaire. Elle remplace une personne par une institution. Le revers : elle immobilise votre argent à la banque, et il vous faut d’abord un compte et une relation sur place. Demandez à votre banque ce qu’elle exige et ce qu’elle facture, car les conditions varient. Certains propriétaires l’acceptent à la place d’un garant. Elle n’est pas juridiquement équivalente.

2. L’assurance loyers impayés (seguro de renda)

Le seguro de renda est un produit privé, payé par le locataire, que certains propriétaires et agences acceptent. Il protège le propriétaire contre les loyers impayés. C’est l’équivalent approximatif de la GLI, à ceci près que c’est vous qui la payez. Vérifiez que le propriétaire ou l’agence accepte la police avant de souscrire, car l’acceptation leur appartient. Comparez vous-même les devis des assureurs : nous ne pouvons pas vous indiquer de prix standard.

L’échange le plus simple : proposez la caução complète de deux mois et, si vous voulez renforcer l’offre, deux mois de loyer d’avance. Tout ce qui dépasse sort de la loi actuelle, donc refusez poliment les demandes supérieures. Demandez un reçu écrit pour chaque paiement et une clause précisant ce que couvre le dépôt.

4. Un dossier de revenus solide

Beaucoup de propriétaires se soucient moins de la forme de la garantie que de savoir si le loyer est supportable et l’argent réel. Constituez un dossier avec :

  • vos relevés bancaires des 3 derniers mois
  • un contrat de travail ou des factures récentes de clients
  • les mêmes justificatifs de revenus que pour un visa D7 ou D8, le cas échéant
  • vos fiches de paie, votre dernier avis d’imposition ou une attestation de retraite (CNAV, CARSAT), traduits si on vous le demande
  • un IBAN portugais, avec vos premiers dépôts déjà visibles

Si vous préparez encore votre épargne, combien d’argent emporter au Portugal vous aide à fixer une réserve réaliste.

5. Un propriétaire ou une agence qui n’en demande pas

Certains propriétaires, surtout les petits, qui préfèrent un locataire fiable à un dossier parfait, ne demandent pas de fiador du tout. D’autres abandonnent l’exigence quand ils voient les quatre autres options. Posez la question tôt, avant de perdre du temps en visite : « Exige fiador ? » épargne un après-midi inutile.

Sur les frais d’agence : selon la loi n.º 15/2013, art. 19, les frais de médiation sont dus par celui qui a signé le contrat de médiation, en général le propriétaire. Le locataire ne peut être facturé que s’il a signé personnellement un contrat de médiation.

Et si on vous demande d’être fiador ?

Voyez cela comme la cosignature d’une dette. Si un ami ou un collègue vous le demande, lisez la clause avant de signer quoi que ce soit : la renonciation à l’excussão prévia signifie que le propriétaire peut s’adresser d’abord à vous.

Selon l’art. 655, n.º 2, du Code civil, sauf stipulation contraire, la fiança d’un bail prend fin cinq ans après le début de la première reconduction. Toutefois, des tribunaux ont validé des clauses qui la prolongent jusqu’à la restitution du bien, donc le texte du bail compte plus que la règle par défaut. Demandez que la clause soit explicite, et ce qui se passe à chaque reconduction.

Récupérer son dépôt de garantie

Le propriétaire doit restituer le dépôt, déduction faite des dégâts documentés au-delà de l’usure normale. Il n’existe pas de délai légal que nous puissions citer : ne vous fiez donc pas à un nombre de jours lu en ligne.

Pour vous protéger, photographiez le logement le jour de l’entrée et celui de la remise des clés, gardez tous les reçus et demandez un recibo de quitação au moment de solder les comptes. Le propriétaire doit présenter des reçus ou des factures pour toute retenue. Vérifiez aussi qu’il a enregistré le bail auprès des Finanças (l’administration fiscale) et qu’il émet chaque mois des recibos de renda électroniques. Un bail non enregistré affaiblit votre position, et il ne satisfera pas l’AIMA (l’agence de l’immigration, ex-SEF) comme justificatif de domicile.

Signaux d’alerte quand le propriétaire se passe de garant

L’absence de garant ne doit pas vous rendre désespéré. Partez si vous voyez l’un de ces signaux :

  • une demande de « frais de garantie » ou de « frais de recherche » à la signature, qui ne remplace rien sur le plan légal
  • l’exigence de six mois ou d’un an d’avance, ce qui dépasse les plafonds actuels
  • des paiements en espèces sans reçu, ou un refus d’enregistrer le bail
  • une pression pour payer avant d’avoir vu l’appartement ou rencontré le propriétaire

Notre guide des arnaques à la location au Portugal détaille ces schémas.