En resumen: en Portugal ninguna ley exige un fiador (en España, aval o avalista); es una exigencia comercial del propietario y puedes responderle con otras garantías. Desde el 1 de enero de 2023 la fianza tiene un tope de 2 meses de alquiler y el alquiler adelantado otro de 2 meses, así que ofrecer seis o doce meses por adelantado queda fuera de la ley. Las vías prácticas son una garantía bancaria, un seguro de impago, una fianza en el tope o un expediente de ingresos lo bastante sólido para sostenerse solo. Un proyecto de reforma superó su primera votación parlamentaria el 30 de septiembre de 2026 y podría flexibilizar esos topes, pero las cifras finales aún no se conocen.

Esta es una continuación específica de nuestra guía para alquilar un departamento en Portugal, que incluye los precios en 7 ciudades y la lista completa de documentos. Aquí tratamos una sola pregunta: qué hacer cuando no tienes a nadie a quien nombrar como fiador.

¿Qué es un fiador y por qué lo piden los propietarios?

Un fiador es una persona que firma el contrato contigo y responde de tus deudas derivadas de él, mediante un contrato llamado fiança (Código Civil, arts. 627 y siguientes). Si dejas de pagar el alquiler, el propietario puede reclamarle a él.

Las cláusulas habituales de los contratos portugueses hacen que el fiador renuncie al benefício da excussão prévia (art. 640). En lenguaje llano: el propietario no tiene que ir primero contra ti. Puede reclamar directamente al fiador, junto contigo. Por eso el fiador asume un compromiso pesado, y por eso a los propietarios les gusta tanto esta fórmula.

¿A quién suelen aceptar? En la práctica habitual, a un residente en Portugal con ingresos declarados y, con frecuencia, una propiedad a su nombre. Es una costumbre, no una norma. Explica por qué los recién llegados lo pasan mal: puedes tener ahorros y un buen sueldo, pero nadie en Portugal que firme por ti.

Un falso amigo que conviene conocer: en Portugal renda es el alquiler que pagas cada mes, y fiador es el término que verás en anuncios y contratos.

¿Es legalmente obligatorio un fiador?

No. Ninguna ley portuguesa obliga al inquilino a aportar un fiador. Es una condición que el propietario decide añadir y, como cualquier condición, puede negociarse o sustituirse.

Los documentos que suelen pedir los propietarios son un NIF (número de contribuyente portugués), un IBAN portugués, justificantes de ingresos y copia del pasaporte, además de, “idealmente”, un fiador. La palabra idealmente importa. Si aún no tienes NIF, empieza por cómo obtener el NIF en Portugal, y si necesitas una cuenta local, lee cómo abrir una cuenta bancaria en Portugal. El alquiler se paga normalmente por transferencia o domiciliación desde una cuenta portuguesa, así que en la práctica el IBAN no es opcional.

Un apunte para quien llega de España o de Latinoamérica: lo que cuenta es papel que el propietario pueda leer. Una nómina española, la declaración de la renta, o una carta de tu empleador y los estados de cuenta latinoamericanos, traducidos, valen más que cualquier explicación de palabra. Y hay una diferencia con España: aquí no existe nada parecido a la fianza depositada en el organismo autonómico; el dinero lo guarda el propietario. Tanto los españoles (UE) como los latinoamericanos se encuentran con la misma exigencia de fiador; solo cambia el lado del visado.

¿Qué topes fija la ley hoy: fianza y alquiler adelantado?

Dos meses de alquiler para la fianza y dos meses para el alquiler adelantado. Es el límite vigente, fijado por el artículo 1076 del Código Civil según la redacción de la Lei n.º 24-D/2022, en vigor desde el 1 de enero de 2023.

En detalle:

  • Alquiler adelantado: puede pagarse por adelantado, con acuerdo escrito, por un periodo que no exceda los dos meses.
  • Garantía: las partes pueden garantizar el cumplimiento por cualquiera de los medios que prevé la ley, hasta el valor de dos meses de alquiler. La forma habitual es un depósito en efectivo (caução, fianza o depósito).

Con un alquiler de 1.000 €, eso significa como máximo 2.000 € de fianza y 2.000 € por adelantado, es decir, unos 4.000 € más el mes que se paga, al firmar. Los contratos reales suelen pedir menos.

Por eso “paga seis meses o un año por adelantado en lugar de un fiador” es un mal consejo. Muchos blogs lo siguen recomendando, pero desde 2023 queda fuera de la ley. Un propietario que lo exige está desactualizado o te está poniendo a prueba. Ten en cuenta también que en Portugal no existe un sistema de custodia de fianzas: el dinero lo tiene el propietario.

La reforma del alquiler de 2026: qué puede cambiar y cuándo

A 7 de octubre de 2026 siguen vigentes los topes de dos meses, pero puede que no por mucho tiempo. Un proyecto de reforma avanza en el Parlamento y las cifras finales aún no se conocen.

La cronología hasta ahora:

  • 9 de julio de 2026: el Consejo de Ministros aprobó una reforma de la ley de alquileres.
  • 12 de agosto de 2026: se presentó en el Parlamento como Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, que modifica el NRAU, el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil.
  • 30 de septiembre de 2026: el Parlamento la aprobó en la votación general, con el voto a favor de PSD, CDS e IL, la abstención de Chega y el voto en contra del PS y la izquierda.

El texto del Gobierno eliminaría el tope de la fianza, permitiría hasta tres meses de alquiler adelantado en lugar de dos, acabaría con los límites de precio en los contratos nuevos y permitiría al propietario rescindir el contrato tras dos meses de impago en lugar de tres.

PSD y Chega firmaron después un acuerdo para modificar el proyecto en la fase de comisión, de modo que la ampliación de fianzas y pagos adelantados sea más limitada que en la versión del Gobierno. El proyecto aún necesita trabajo en comisión, una votación global final, promulgación y publicación. Hasta que se publique, los topes actuales son la ley.

Si lees esto más adelante en 2026 o en 2027, comprueba si el proyecto ya se ha publicado antes de fiarte de cualquier cifra de aquí. Busca la proposta de lei por su número o el nuevo texto del artículo 1076.

5 formas de alquilar en Portugal sin fiador

Cada opción siguiente es algo que los propietarios suelen aceptar, no un derecho. Tú haces una oferta y el propietario decide. Combina dos o tres para tener más opciones.

Una frase útil en portugués para tener lista: “Não tenho fiador, mas posso apresentar garantia bancária ou seguro de renda.” (No tengo fiador, pero puedo presentar una garantía bancaria o un seguro de alquiler.)

1. Una garantía bancaria (garantia bancária)

Una garantia bancária es un instrumento formal que emite un banco portugués a favor del propietario. Sustituye a una persona por una institución. La pega es que inmoviliza tu dinero en el banco, y antes necesitas una cuenta y cierta relación con él. Pregunta a tu banco qué exige y cuánto cobra, porque las condiciones varían. Algunos propietarios la aceptan en lugar de un fiador. No equivale legalmente a uno.

2. Seguro de impago del alquiler (seguro de renda)

El seguro de garantía de alquiler o de impago es un producto privado, que paga el inquilino, y que algunos propietarios e inmobiliarias aceptan. Protege al propietario frente al alquiler no pagado. Comprueba que el propietario o la agencia aceptan la póliza antes de contratarla, porque la aceptación es suya. Compara presupuestos de aseguradoras por tu cuenta; no podemos indicarte un precio estándar.

El cambio más sencillo: ofrece la caução completa de dos meses y, si quieres reforzar la oferta, también los dos meses de alquiler adelantado. Todo lo que pase de ahí queda fuera de la ley vigente, así que rechaza con educación las peticiones de más. Pide recibo por escrito de cada pago y una cláusula que indique qué cubre la fianza.

4. Un buen expediente de ingresos

A muchos propietarios les importa menos la forma de la garantía que saber si el alquiler es asumible y el dinero es real. Prepara un expediente con:

  • tus últimos 3 meses de extractos bancarios
  • un contrato de trabajo o facturas recientes de clientes
  • las mismas pruebas de ingresos que usaste para un visado D7 o D8, si es tu caso
  • cartas de concesión de pensión o de la Seguridad Social
  • un IBAN portugués, con tus primeros ingresos ya visibles

Si aún estás planificando tus ahorros, cuánto dinero llevar a Portugal te ayuda a fijar un colchón realista.

5. Un propietario o agencia que no lo exija

Algunos propietarios, sobre todo los pequeños que prefieren un inquilino fiable a un expediente perfecto, no piden fiador en absoluto. Otros renuncian al requisito cuando ven las otras cuatro opciones. Pregunta pronto, antes de perder tiempo en una visita: “Exige fiador?” te ahorra una tarde.

Sobre las comisiones de agencia: según la Lei n.º 15/2013, art. 19, la comisión de mediación la debe quien firmó el contrato de mediación, que normalmente es el propietario. Al inquilino solo se le puede cobrar si firmó personalmente un contrato de mediación.

¿Y si alguien te pide que seas su fiador?

Piénsalo como avalar una deuda. Si un amigo o compañero te lo pide, lee la cláusula antes de firmar nada, porque la renuncia a la excussão prévia permite que el propietario vaya primero contra ti.

Según el art. 655, apartado 2, del Código Civil, salvo que el contrato disponga otra cosa, una fiança de alquiler termina cinco años después de que empiece la primera renovación. Sin embargo, los tribunales han respaldado cláusulas que la prolongan hasta la devolución del inmueble, así que la redacción del contrato pesa más que la norma por defecto. Pide que la cláusula sea explícita y pregunta qué ocurre en cada renovación.

Recuperar la fianza

El propietario debe devolver la fianza, descontando los daños documentados que excedan el desgaste normal. No hay un plazo legal que podamos citar, así que no te fíes de un número de días que leas en internet.

Para protegerte, fotografía el inmueble el día de la entrada y en la devolución, guarda todos los recibos y pide un recibo de quitação cuando liquides. El propietario debe mostrar recibos o facturas de cualquier descuento. Comprueba también que ha registrado el contrato en Finanças (la agencia tributaria portuguesa) y que emite recibos de renda electrónicos cada mes. Un contrato sin registrar debilita tu posición y no sirve a AIMA (ex-SEF) como prueba de domicilio.

Señales de alerta cuando el propietario no pide fiador

Que no haya fiador no debe hacerte actuar con desesperación. Aléjate si ves alguna de estas señales:

  • te piden una “tasa de garantía” o una “comisión de intermediación” al firmar, que no sustituye legalmente a nada
  • exigen seis meses o un año por adelantado, lo que supera los topes actuales
  • pagos en efectivo sin recibo, o negativa a registrar el contrato
  • presión para pagar antes de ver el departamento o conocer al propietario

Nuestra guía sobre estafas de alquiler en Portugal explica los patrones con más detalle.