IMI Portugal 2026: o Imposto sobre Imóveis para Quem Vive Lá

O IMI é o imposto municipal anual sobre imóveis em Portugal. Quem é dono do imóvel em 31 de dezembro paga, e o cálculo parte do VPT (o valor fiscal do imóvel), não do preço pago. Imóveis urbanos são tributados entre 0,3% e 0,45%, com a taxa definida a cada ano por cada município, e terrenos rurais a 0,8% fixo. O pagamento cai em uma, duas ou três parcelas conforme o valor devido, de maio a novembro. Quem tem uma casa própria de valor mais modesto pode ter isenção temporária, e um imposto adicional separado, o AIMI, atinge quem tem imóveis residenciais e terrenos que somam mais de €600.000 em VPT. O IMT e o imposto de selo, pagos na compra, são outro assunto, tratado em outro artigo.

Se você já comprou ou pensa em comprar um imóvel em Portugal, o IMI é a conta que chega todo ano enquanto você for dono. A cobrança não é única, como na escritura. Comparado ao IPTU no Brasil, costuma ser mais previsível: taxa e VPT ficam registrados, sem reavaliações frequentes. Mesmo assim, o cálculo sobre o VPT, as isenções e o AIMI pegam muita gente desprevenida. Este guia mostra quanto você deve, quando paga e como evitar pagar mais do que precisa.

O que é o IMI e quem precisa pagar?

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto anual que todo dono de imóvel em Portugal paga ao seu município, calculado sobre o VPT do imóvel, não sobre o valor de venda. Quem está registrado como proprietário em 31 de dezembro responde pelo IMI daquele ano inteiro, mesmo que venda o imóvel em janeiro.

O VPT (valor patrimonial tributário) é um valor fiscal calculado pela Autoridade Tributária, que leva em conta localização, custo de construção, idade do imóvel e outros fatores. Costuma ficar abaixo do valor de mercado, às vezes bem abaixo, mas nem sempre. É esse número que conta para o IMI, então confira o seu em vez de supor que ele acompanha o que você pagou.

O IMI não tem relação com os impostos da compra. O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) e o imposto de selo são cobrados uma única vez, no momento da compra, numa escala diferente. Isso está detalhado no guia sobre comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro. O IMI é a conta separada e recorrente que continua enquanto você for dono da casa.

Quanto é o IMI em Portugal? Taxas por tipo de imóvel

Imóveis urbanos são tributados entre 0,3% e 0,45% do VPT, com a taxa exata definida todo ano por cada município dentro dessa faixa, e terrenos rurais pagam 0,8% fixo. A previsão está no artigo 112 do Código do IMI (CIMI).

Como o município decide a taxa, o mesmo VPT em duas cidades pode gerar contas diferentes. Muitos aplicam o mínimo legal de 0,3% para atrair moradores, e outros ficam perto do teto de 0,45%. A câmara municipal publica a taxa em vigor a cada ano, e ela pode mudar, então o valor do ano passado não vale por garantia.

Um exemplo: uma casa com VPT de €150.000 num município que aplica a taxa mínima de 0,3% deve €450 por ano de IMI. A mesma casa num município no teto de 0,45% pagaria €675 por ano. Os dois valores são ilustrativos, e vale confirmar a taxa que o seu município definiu para o ano corrente antes de fazer as contas.

O mesmo artigo prevê duas taxas agravadas. Os municípios podem triplicar a taxa padrão sobre imóveis urbanos devolutos (vazios) há mais de um ano ou em ruína, a menos que a causa seja um desastre natural. Há também uma taxa de 7,5% sobre imóveis de entidades domiciliadas em paraísos fiscais da lista negra portuguesa, mas ela vale só para pessoas jurídicas (empresas) e não atinge um proprietário comum.

Quando e como você paga o IMI?

O IMI é pago em uma, duas ou três parcelas conforme o valor total devido no ano, segundo o artigo 120 do CIMI. Conta de até €100 é paga numa única parcela em maio. Entre €100 e €500, são duas parcelas, em maio e novembro. Acima de €500, são três, em maio, agosto e novembro.

Valor anual do IMI	Parcelas	Meses de pagamento
Até €100	1	Maio
De €100 até €500	2	Maio, novembro
Acima de €500	3	Maio, agosto, novembro

A Autoridade Tributária calcula o valor e emite a guia, e você não entrega declaração separada para o IMI, como faz com o imposto de renda. O pagamento pode ser feito pelo Portal das Finanças, por referência Multibanco ou por débito direto, se você já configurou. Pelo mesmo artigo, deixar de pagar uma parcela faz as seguintes vencerem de uma vez, então vale pôr um lembrete no calendário.

É possível conseguir isenção de IMI?

Sim, se o imóvel virar sua residência permanente e tanto o VPT quanto a renda do agregado familiar ficarem abaixo dos limites, segundo o artigo 46 do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). O VPT não pode passar de €125.000, e a renda bruta anual do agregado familiar no ano anterior não pode passar de €153.300. Cumpridas as duas condições, a isenção vale por três anos, e o município pode prorrogar por mais dois.

Num imóvel adquirido por compra normal, a Receita aplica a isenção automaticamente, com base nas informações que já tem. O imóvel precisa virar sua residência permanente em até seis meses após a compra ou o fim da construção. Em outros casos, como um imóvel que você construiu, é preciso pedir a isenção dentro de 60 dias após o fim desse prazo de seis meses.

A isenção atinge imóveis de valor mais baixo ocupados pelo próprio dono, então a maioria das compras mais caras em Lisboa, no Porto ou no litoral do Algarve não se qualifica, dado o teto de €125.000 de VPT. Ainda assim, vale conferir, porque o VPT costuma vir bem abaixo do valor de mercado.

O que é o IMI Familiar e ele se aplica a você?

O IMI Familiar é um desconto opcional que alguns municípios aplicam a famílias com filhos dependentes, previsto no artigo 112-A do CIMI. Onde o município aderiu por deliberação da assembleia municipal, a redução fixa anual é de €30 para um dependente, €70 para dois e €140 para três ou mais, aplicada sobre o IMI devido na residência permanente da família.

O benefício só existe se o seu município tiver adotado a medida, e nem todos adotaram. Confira com a câmara municipal, ou no aviso de taxas municipais da sua região, se o IMI Familiar está em vigor antes de contar com o desconto.

O que é o AIMI e quem precisa pagar?

O AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) é um imposto adicional, cobrado uma vez por ano, sobre o VPT combinado dos imóveis residenciais e terrenos de construção de uma pessoa, acima de um limite definido. Para pessoa física, aplica-se uma dedução de €600.000 sobre o VPT total antes de calcular o imposto. Essa dedução dobra para €1.200.000 no caso de casais que optam por tributação conjunta.

As taxas são progressivas sobre o valor acima da dedução: 0,7% até €1.000.000, 1% na parte entre €1.000.000 e €2.000.000, e 1,5% acima disso. A Receita calcula o AIMI, que é pago numa única parcela entre 1º e 30 de setembro.

Um exemplo: um proprietário com €900.000 em VPT residencial combinado subtrai a dedução de €600.000, restam €300.000 tributados a 0,7%, ou cerca de €2.100 de AIMI no ano, além do IMI comum já pago em cada imóvel.

Diferente da isenção do artigo 46 no IMI normal, a orientação oficial sobre o AIMI não prevê isenção para residência permanente. O que protege a maioria dos proprietários é o tamanho da própria dedução, e o uso do imóvel não muda nada: poucas pessoas físicas passam de €600.000 em VPT residencial combinado. A área muda com frequência, então se o valor dos seus imóveis estiver perto do limite, confirme sua exposição com um contabilista.

Como conferir o VPT e a conta do IMI?

O VPT do seu imóvel, os detalhes fiscais e o status de pagamento aparecem na caderneta predial, no Portal das Finanças, na seção dos imóveis registrados. Se o VPT parecer desatualizado ou alto demais em comparação com imóveis parecidos, dá para pedir uma nova avaliação pelo mesmo portal. É um processo administrativo formal, e vale ter um contabilista ou advogado revisando o caso antes de dar entrada, porque o resultado depende de detalhes que a Receita avalia individualmente.

Se você não é residente fiscal em Portugal, o Decreto-Lei 44/2022 tirou a obrigatoriedade geral de nomear representante fiscal, desde que você opte por notificações eletrônicas pelo Portal das Finanças ou pela caixa postal eletrônica ViaCTT. O representante fiscal continua obrigatório para quem exerce atividade autônoma sujeita a IVA no país. Ter o NIF em ordem desde o início facilita lidar com tudo isso, inclusive o IMI.

Como o IMI se encaixa no seu quadro geral de impostos em Portugal?

O IMI é um dos custos recorrentes de quem tem imóvel em Portugal, junto com o imposto de renda sobre aluguéis e, para alguns proprietários, o AIMI. Se você ainda decide se compensa comprar, pese o IMI e os outros custos de manter um imóvel contra o aluguel. O guia sobre alugar versus comprar em Portugal aprofunda a comparação. Para mapear toda a sua exposição fiscal como expat, do imposto de renda à previdência, veja o panorama do sistema tributário português para expats.

A legislação sobre impostos de imóvel muda com alguma regularidade em Portugal, seja pela definição anual das taxas municipais, seja por alterações no orçamento do Estado. Os valores aqui são a referência de 2026. Confira todo ano o aviso do seu município, ou consulte um contabilista, em vez de supor que os números do ano anterior ainda valem.