Долгосрочная аренда в Португалии стоит от €650 в месяц за однокомнатную квартиру в Браге до примерно €1 300 в Лиссабоне. Кредитная история из России, Беларуси или Казахстана арендодателю не важна, зато нужны NIF (Número de Identificação Fiscal — налоговый идентификационный номер), португальский IBAN и подтверждение дохода. С 2023 года депозит (залог) ограничен законом двумя месяцами аренды, так что требовать оплату на год вперёд незаконно. Если вы едете из России, Беларуси или Казахстана, визу нужно получить до приезда: въехать туристом и легализоваться на месте больше не получится. Украинцам с временной защитой отдельная виза не нужна. В любом случае настаивайте на регистрации договора в Finanças.

Сколько стоит аренда квартиры в Португалии в 2026 году?

Рассчитывайте на €650–1 900 в месяц, в зависимости от города и от того, нужна ли вам одна или две комнаты. В июле 2026 года запрашиваемая цена за квадратный метр составила €23,5 в Лиссабоне, €18,1 в Порту, €14,9 в Фару, €14,2 в Сетубале, €14,0 в Коимбре, €13,6 в Авейру и €10,8 в Браге, по данным ежемесячного отчёта об аренде от idealista. Брага — самая дешёвая из крупных университетских городов, дешевле даже Коимбры и Авейру.

Город1 комната (T1) / месяц2 комнаты (T2) / месяц
Лиссабон€1 300€1 900
Порту€1 050€1 450
Фару (город)€900€1 250
Сетубал€850€1 150
Коимбра€850€1 150
Авейру€800€1 100
Брага€650€900

В таблице цены объявлений, а реально подписанные договоры обходятся заметно дешевле: Национальный статистический институт (INE) оценил национальную медиану по новым договорам в €9,46 за м² в первом квартале 2026 года, с муниципалитетом Лиссабона на уровне €17,22 и Порту — €14,29. В этой разнице есть пространство для торга.

Алгарве устроен неоднородно. Город Фару стоит средних денег, но регион в целом дошёл до €22,5 за м² в июле 2026 года, рост на 34,3% за год, что делает его самым дорогим регионом аренды в стране — дороже Большого Лиссабона. Закладывайте на Виламору, Алмансил или Албуфейру цены, близкие к лиссабонским, а не к ценам города Фару.

Подвоха с суммой обычно нет: заявленная аренда почти совпадает с реальной, скрытой платы за сервис и обязательной страховки жильца нет, а за питомца в большинстве случаев доплачивать не нужно. Сверху добавляются коммунальные услуги и иногда condomínio (плата за обслуживание дома).

Какие документы попросит арендодатель — и зависит ли это от вашего гражданства?

Почти всегда нужны пять вещей: NIF (Número de Identificação Fiscal — налоговый идентификационный номер), IBAN португальского банка, подтверждение дохода, копия паспорта и, по возможности, fiador (поручитель). Но что оформлять раньше, а что позже, зависит от вашего гражданства и статуса.

Если вы гражданин России, Беларуси или Казахстана

Визу теперь нужно получать до приезда. С 23 октября 2025 года, когда вступил в силу Lei n.º 61/2025, схема «въехать туристом и легализоваться на месте» (manifestação de interesse) закрыта: соответствующую визу (D7, D8 или другую) нужно получить в консульстве вашей страны до выезда в Португалию. Часть блогов о переезде, включая русскоязычные, всё ещё описывает старую схему, а она больше не работает.

NIF идёт следующим шагом, потому что без него нельзя подписать зарегистрированный договор аренды; получите его до того, как начнёте смотреть квартиры. Наша инструкция как получить NIF в Португалии разбирает вариант с дистанционным фискальным представителем, которым пользуется большинство новоприезжих.

Дальше — банковский счёт: NIF и вид на жительство должны быть оформлены раньше, чем вы начнёте полагаться на счёт для оплаты аренды. И ещё один нюанс, который путает многих: слово «депозит» в новостях о санкциях против России — не то же самое, что депозит (залог) за квартиру. Регламент (ЕС) № 833/2014, статья 5b, ограничивает вклады граждан России без вида на жительство в стране ЕС суммой €100 000 на один банк. Это накопления на счёте, а залог за жильё составляет всего два месяца аренды и к ограничению отношения не имеет. Оно не действует, если у вас уже есть вид на жительство в стране ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, что подтверждают и разъяснения Еврокомиссии по этой статье.

Если вы находитесь в Португалии по временной защите (украинцы)

Если вы гражданин Украины и находитесь в Португалии по временной защите (proteção temporária), отдельная виза вам не нужна: этот статус уже даёт право на легальное проживание, работу и подписание договора аренды. На практике арендодателю всё равно понадобятся ваш NIF, документ, подтверждающий статус, и подтверждение дохода, как и у остальных арендаторов. Условия и сроки продления временной защиты периодически меняются, поэтому уточняйте актуальный порядок напрямую на официальном сайте AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo — миграционное агентство Португалии, преемник SEF), а не полагайтесь на дату из старой статьи в интернете.

Если вы гражданин Молдовы

С биометрическим паспортом вы можете находиться в Португалии без визы до 90 дней в течение 180 дней. Это подтверждено решением Европарламента от 28 апреля 2014 года. Безвизовый въезд права на проживание не даёт: чтобы законно снять квартиру на длительный срок и остаться жить в стране, нужен тот же D7, D8 или другой вид на жительство, что и всем остальным. Если у вас есть румынское гражданство по происхождению (то есть гражданство ЕС), на вас распространяются правила свободного передвижения ЕС, и виза вообще не нужна: ваш путь совпадает с путём испанца или немца, снимающего квартиру в Португалии.

Проблема с fiador и что на самом деле говорит закон о депозите

Fiador — это резидент Португалии, который подписывает договор вместе с вами и отвечает по вашей аренде, если вы перестанете платить. У новоприезжих его, как правило, нет, и старый совет заплатить за полгода или год вперёд, чтобы компенсировать отсутствие поручителя, до сих пор встречается в текстах о переезде. Требовать столько сегодня незаконно.

С 1 января 2023 года статья 1076 Гражданского кодекса, изменённая Lei n.º 24-D/2022, ограничивает депозит (залог) двумя месяцами аренды, а аванс отдельно ещё двумя. При подписании у вас вправе попросить максимум около четырёх месяцев аренды плюс текущий месяц. Арендодатель, который просит год вперёд, действует вне закона, хотя многие просто не знают об изменениях.

На практике это не всегда останавливает арендодателей, которые сдают жильё новичкам без истории занятости в Португалии: некоторые всё ещё просят дополнительный депозит или настаивают на местном поручителе, хотя закон этого не требует. Знайте цифру (два месяца депозита плюс два месяца аванса) и ссылайтесь на статью 1076 Гражданского кодекса, если с вас пытаются взять больше.

Лимит действует и в начале октября 2026 года, но может измениться. 9 июля 2026 года Совет министров одобрил законопроект о реформе арендного законодательства, который полностью отменил бы потолок депозита и позволил бы просить до трёх месяцев аванса вместо двух. 30 сентября 2026 года парламент одобрил его в общем чтении (за — PSD, CDS-PP и IL, Chega воздержалась, PS и левые против), но ему ещё предстоят комитет, итоговое голосование и промульгация, так что пока действует прежний двухмесячный лимит. Кроме того, PSD и Chega договорились изменить законопроект, чтобы ограничить рост депозита и авансовых платежей, поэтому итоговые цифры могут отличаться от текста правительства. Если вы читаете это позже, уточните статус законопроекта, прежде чем полагаться на одну из двух цифр. Об аренде без поручителя есть наше руководство по аренде без fiador.

Без поручителя вам нужен убедительный пакет документов на бумаге: выписки со счёта за последние три месяца, контракт на удалённую работу или счета в режиме recibos verdes («зелёные квитанции» — режим самозанятости/фрилансера), а если у вас виза D7 или D8 — те же документы о доходе, что вы подавали в консульство. Письма о пенсии работают хорошо, потому что показывают стабильность. Распечатайте всё: португальские агентства до сих пор любят бумагу больше, чем PDF.

Почему сначала нужен банковский счёт

Аренда оплачивается transferência (банковским переводом) или прямым списанием с португальского IBAN. Арендодатели не любят переводы из-за границы: отчасти из-за комиссий, отчасти потому, что местный IBAN сигнализирует, что вы действительно остаётесь. Решите этот вопрос заранее: шаги описаны в нашей инструкции как открыть счёт в португальском банке.

Где на самом деле искать долгосрочную аренду?

Начните с Idealista, Imovirtual и Casa Sapo — и сразу смиритесь с тем, что лучшие квартиры туда никогда не попадают. Idealista — крупнейший портал, и он же публикует данные о ценах по муниципалитетам, полезные перед торгом.

Арендодатель с хорошей квартирой по адекватной цене в Браге или Коимбре сначала покажет её трём соседям и двоюродному брату и только потом заплатит за размещение на портале. Следующая очередь — местные imobiliárias. Порталам достаётся то, что осталось, плюс изрядная доля переоценённых предложений, рассчитанных на иностранцев.

Поэтому работайте сразу по трём каналам. Гуляйте по районам, которые вам действительно интересны, и фотографируйте таблички arrenda-se в окнах — удивительно много таких объявлений никогда не попадают в интернет. Вступайте в городские группы в Facebook, включая местные русскоязычные комьюнити, но считайте их источником контактов, платить через них не стоит. И зайдите лично в две-три imobiliárias с документами в папке: подготовленный визит продвигает вас в списке быстрее любого письма.

Если цель — столица, сначала выбирайте район, а потом квартиру: цены сильно меняются в пределах двадцати минут на метро, и наш обзор лучших районов Лиссабона для иностранцев раскладывает это по полочкам. Многие снимают год, а потом покупают, и это разумно; процесс и налоговые различия разобраны в нашем гиде по покупке недвижимости в Португалии иностранцем.

Как читать contrato de arrendamento (договор аренды)?

Шесть пунктов решают, действительно ли договор вас защищает: срок и продление, сроки уведомления, ежегодная индексация аренды, кто за что платит, условия депозита и опись имущества. Жилищная аренда регулируется Novo Regime do Arrendamento Urbano (новым режимом городской аренды), утверждённым Lei n.º 6/2006 и с тех пор много раз изменённым, последний раз — пакетом Mais Habitação. Правила, которые реально важны (срок аренды и уведомление), находятся в статьях 1094–1101 Гражданского кодекса, которые изменил NRAU. Кто цитирует сроки уведомления «по Lei 6/2006», ссылается не на ту норму.

Срок и продление. Договор жилищной аренды должен длиться минимум год. Если в договоре не указано иное, он автоматически продлевается периодами по три года.

Сроки уведомления. Вы не привязаны ко всему сроку договора. Как только прошла треть первоначального периода или текущего продления, вы можете съехать в любой момент, письменно предупредив за 120 дней (или за 60, если срок договора меньше года). Чтобы просто не продлевать договор, срок уведомления составляет от 60 до 120 дней в зависимости от длительности контракта. На стандартном годовом договоре это означает: вы связаны обязательствами примерно четыре месяца, а затем нужно ещё четыре месяца предупреждения.

Ежегодная индексация аренды. Повышение ограничено коэффициентом, который публикуется каждую осень. На 2026 год он составляет 1,0224, то есть максимум 2,24% (Aviso n.º 23174/2025/2, Diário da República, 2-я серия, 19 сентября 2025 года). В 2025 году коэффициент давал 2,16%. В отличие от 2023 года, когда правительство заменило формулу отдельным потолком в 2%, в этом году особого ограничения нет, применяется полный коэффициент. Арендодатель обязан письменно уведомить вас минимум за 30 дней до повышения, указав коэффициент и новую сумму. Нет уведомления — нет повышения.

Кто за что платит. IMI, ежегодный муниципальный налог на недвижимость, платит владелец квартиры на 31 декабря, то есть арендодатель; с вас его требовать не должны. Condomínio по умолчанию тоже ложится на арендодателя согласно статье 1078 Гражданского кодекса, но договор может законно переложить обычные расходы на вас, поэтому перечитайте этот пункт дважды.

Условия депозита. В Португалии нет системы защиты депозита или эскроу-счёта. В отличие от Великобритании, ваши деньги просто лежат на счёте арендодателя, и никакая третья сторона их не удерживает. Убедитесь, что в договоре прописаны сумма, условия возврата и сроки.

Опись имущества и состояние квартиры. Приложите фотоопись с датой как подписанное обеими сторонами приложение к договору. Если позже возникнет спор, вернуть депозит можно через Balcão Nacional do Arrendamento (специализированную инстанцию по делам о выселении и спорам об аренде) или через суд, и именно фотографии выигрывают такие споры.

Почему обязательно нужно настаивать на регистрации договора в Finanças?

Потому что незарегистрированный договор оставляет вас без квитанций об аренде, без действующего подтверждения адреса и в слабой юридической позиции. Ваш арендодатель обязан заявить договор в Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira — налоговая служба Португалии) через Portal das Finanças, заполнив Modelo 2 декларации гербового сбора, до конца месяца, следующего за началом аренды. Он также обязан ежемесячно выдавать вам электронный recibo de renda через тот же портал. Один только банковский перевод в качестве доказательства не считается.

Гербовый сбор в размере 10% от одной месячной аренды платится при подписании договора и повторно при каждом повышении. Юридически обязан платить его арендодатель; если он просит покрыть сбор вас, это вопрос переговоров, закон этого не требует.

Некоторые собственники «забывают» про весь этот процесс, чтобы доход от аренды оставался невидимым для налоговой, и предлагают вам небольшую скидку за то, что вы закроете на это глаза. Не соглашайтесь. Без регистрации и ежемесячных recibos вы не сможете получить налоговый вычет по IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares — подоходный налог) в своей португальской декларации, а AIMA не примет этот адрес как подтверждение места жительства. Неформальная договорённость может осложнить продление резидентства через год.

Спросите напрямую на просмотре: «O contrato vai ser registado nas Finanças?» («Договор будет зарегистрирован в Finanças?»). Прямой ответ «да» многое скажет вам и обо всём остальном. Portal da Habitação — неплохая отправная точка для правил и программ поддержки, ориентированных на арендаторов.

Что скрывается за «sem despesas» в счёте за услуги?

Sem despesas означает, что расходы не включены, и для типичной двухкомнатной квартиры стоит закладывать примерно €95–172 в месяц сверх аренды на электричество, воду и вывоз мусора вместе взятые. Электричество — самая крупная статья, потому что большинство португальских квартир отапливаются электричеством или не отапливаются вовсе. ERSE, энергетический регулятор, оценивает для 2026 года типичное домохозяйство из двух взрослых на регулируемом тарифе примерно в €37 в месяц но это цифра для скромного потребления, зимой выйдет больше. Старое каменное здание без утепления с электрическим отоплением весь день может утроить эту сумму в январе-феврале.

Вода и мусор обычно укладываются в €20–40. Газ, там, где он есть в доме, стоит немного. Интернет в Португалии заметно дешевле, чем во многих европейских странах, а тарифы, скорости и подводные камни контрактов разобраны в нашем гиде по лучшим интернет-провайдерам в Португалии.

Следите за договорами, которые оставляют счета за услуги на имя арендодателя и выставляют вам их с наценкой. Переоформляйте счета на своё имя там, где это возможно: каждый такой счёт заодно служит подтверждением адреса.

Частые мошенничества и ловушки при аренде

Мошенничество с переводом — самое распространённое, и оно простое: объявление заметно ниже рынка, владелец «удобно» находится за границей, и просьба перевести депозит ещё до просмотра. Никогда не переводите деньги за квартиру, в которой лично вы или кто-то, кому вы доверяете, физически не были. Banco de Portugal публикует предупреждения потребителям о платёжном мошенничестве, и схема из года в год не меняется.

Есть ещё четыре менее заметные ловушки, на них попадаются и внимательные люди.

«Меблировано» — понятие растяжимое. Mobilado может означать полную кухню и кровати, а может диван и лампу. В португальских кухнях часто нет духовки, а стиральная машина стоит в ванной. Фотографируйте всё на просмотре и фиксируйте письменно, что остаётся.

Сырость и плесень. Здания без утепления между ноябрём и мартом покрываются чёрной плесенью на стенах, выходящих на север. Смотрите квартиру зимой, если можете; если нет — проверьте углы потолка, пространство за шкафами и рамы окон на предмет свежей краски, подозрительно новее остальной стены.

Отсутствие центрального отопления. В большинстве португальского жилья его нет, и статистика говорит прямо: в 2024 году 15,7% жителей Португалии не могли достаточно обогреть свой дом, против среднего показателя по ЕС в 9,2%, по данным опроса EU-SILC от Eurostat, опубликованным через Pordata. Это реальное улучшение по сравнению с 20,8% в 2023 году (самое резкое снижение в ЕС), но Португалия всё ещё среди худших в Западной Европе. Причина в самих зданиях, а не в климате. Спрашивайте, какое отопление есть в квартире и сколько стоил счёт за электричество прошлой зимой.

Устные договорённости. «Конечно, можно с собакой», сказанное с улыбкой на просмотре, ничего не стоит в марте. Если этого нет в договоре или в подписанном приложении, считайте, что этого не существует.

С чего начать

Для аренды в Португалии важнее подготовка, чем размер бюджета. Оформите NIF, откройте банковский счёт, соберите папку с подтверждением дохода и запомните лимит депозита на случай, если арендодатель решит проверить его на вас. Гражданам России, Беларуси и Казахстана визу нужно получить до выезда; украинцам с временной защитой и молдаванам с паспортом ЕС отдельная виза не нужна, а NIF нужен всем. Квартиры смотрите лично, в тех районах, которые вам подходят, и в худшую погоду, какую сможете застать. Если сомневаетесь, стоит ли снимать долго или лучше сразу присматриваться к покупке, наш разбор аренды против покупки в Португалии считает цифры на пять лет вперёд для Лиссабона, Порту и Браги.

Регистрацию договора в Finanças не уступайте: договор с ежемесячными recibos вам ничего не стоит, а от него зависят резидентство, здравоохранение и налоговый статус. Квартира с чуть более красивым видом не стоит устной договорённости.

Изображение: жилые дома на проспекте Алмиранте Рейш, Лиссабон. Фото Philip Mallis, CC BY-SA 4.0, через Wikimedia Commons.