Главное: выбор между арендой и покупкой жилья в Португалии — это вопрос горизонта и наличных денег, а не эмоций. Покупка сразу добавляет 8–10% сверху в виде налогов и сборов, нерезиденты обычно получают ипотеку с LTV 60–70%, а 6-месячный Euribor к середине сентября 2026 года поднялся примерно до 2,9–3%. При аренде залог по закону ограничен двумя месячными платежами. Для большинства тех, кто планирует жить в Лиссабоне или Порту меньше пяти лет, аренда обходится дешевле по общей сумме расходов; покупка в Браге или владение от 7 лет обычно окупается.

Если вы только переехали в Португалию и выбираете между арендой и покупкой, честный ответ звучит так: всё зависит от вашего горизонта планирования, а не от ощущения, что «снимать — значит выбрасывать деньги». Посчитайте реальные цифры — и результат часто удивляет: цены на жильё в Португалии в 2026 году выросли почти на 18% год к году, ипотека для нерезидентов имеет жёсткие ограничения, а закон об аренде заметно изменился ещё в 2023 году. В этом материале — оба сценария с конкретными суммами в евро, чтобы вы могли решить до того, как что-то подпишете.

Аренда или покупка жилья в Португалии: что дешевле за 5 лет?

Если считать на пять лет вперёд, в Лиссабоне и Порту аренда обычно обходится дешевле, если учесть все налоги на стороне покупки, а вот в Браге и других городах поменьше покупка часто выигрывает — там ниже цены и меньше доходность аренды для продавца (а значит, лучше условия для покупателя). Однокомнатная квартира в Лиссабоне по медианной цене аренды INE за I квартал 2026 года стоит около €1 380 в месяц, а покупка такой же квартиры «в лоб» добавляет ещё 8–10% налогов и сборов в первый же день, ещё до уплаты хотя бы одного евро процентов по ипотеке. При таком раскладе пять лет аренды по стоимости оказываются близки к пяти годам владения — в столице это действительно вопрос монетки.

Порту занимает промежуточное положение, а Брага склоняется в сторону покупки, если вы планируете обосноваться надолго. Ниже — полная раскладка по цифрам, чтобы не гадать.

Сколько реально стоит снимать квартиру в Португалии в 2026 году?

По данным статистики жилья INE, однокомнатная квартира по действующим договорам аренды в среднем по стране стоит €9,46/м² по состоянию на I квартал 2026 года: в Лиссабоне — €17,22/м², в Порту — €14,29/м². Это цены по уже подписанным договорам, а не более высокие цены из объявлений на сайтах, так что пространство для торга реально есть. Основной стартовый расход — залог, который по закону ограничен двумя месячными арендными платежами с реформы Государственного бюджета 2023 года (Lei 24-D/2022); дополнительно с вас могут попросить арендную плату вперёд ещё за два месяца.

Это значит, что максимум, который арендодатель вправе законно взять при подписании договора, — около четырёх месяцев аренды плюс текущий месяц. Это жёсткий потолок, установленный статьёй 1076 Гражданского кодекса с поправками, внесёнными Lei 24-D/2022 (Госбюджет 2023 года), и многие старые советы для иностранцев до сих пор путают эту цифру. Португальское жилищное агентство Portal da Habitação (IHRU) публикует официальные разъяснения для арендаторов и арендодателей, где этот потолок закреплён. Мы подробно разбирали эту тему в гайде по аренде квартиры в Португалии, и его стоит прочитать до первого просмотра — некоторые арендодатели по привычке до сих пор просят больше положенного. Гербовый сбор с самого договора аренды (10% от одной месячной платы) — обязанность арендодателя, а не арендатора, согласно Código do Imposto do Selo.

Сколько стоит покупка недвижимости в Португалии на старте?

Покупка жилья в Португалии добавляет к цене примерно 8–10% в виде налогов, нотариальных и регистрационных расходов — и это ещё без учёта расходов по ипотеке. Сюда входят IMT (налог на переход права собственности), гербовый сбор 0,8% от цены покупки и нотариально-регистрационные расходы — все эти статьи расходов у аренды попросту отсутствуют.

Для основного жилья IMT в 2026 году не взимается до €106 346, затем растёт по прогрессивной шкале до фиксированных 6% для жилья ценой примерно €660 982–€1 150 853 и 7,5% выше этой планки — по данным налогового гайда PwC Portugal за 2026 год со ссылкой на параметры Госбюджета; эти цифры можно перепроверить в официальном калькуляторе IMT на Portal das Finanças до того, как делать предложение о покупке. С 25 мая 2026 года, после вступления в силу Decreto-Lei 97/2026, нерезиденты, покупающие жилую недвижимость, платят единую ставку IMT 7,5% независимо от цены — существенный скачок, если вид на жительство вы ещё не оформили. Эту надбавку можно вернуть, если вы станете налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки или сдадите жильё в аренду по цене не выше €2 300 в месяц минимум 36 из первых 60 месяцев — то есть по сути это возвращаемый депозит, а не безвозвратный расход, если вы планируете переехать насовсем. При покупке жилья за €302 000 нерезидент заплатит одного только IMT примерно €22 650, ещё до гербового сбора и прочих сборов.

Гербовый сбор добавляет ещё 0,8% от цены покупки (около €2 415 при той же цене жилья), а нотариальные, регистрационные и юридические расходы обычно составляют ещё 1–2%. Полный чек-лист по закрытию сделки — в нашем гайде по покупке недвижимости в Португалии для иностранцев.

Может ли иностранец получить ипотеку в Португалии и сколько нужно на первый взнос?

Да, но нерезидентам обычно одобряют ипотеку с LTV 60–70%, а значит, наличными нужно иметь 30–40% от цены жилья — заметно больше, чем 10–20%, привычные во многих других странах. Официальная макропруденциальная рекомендация Banco de Portugal устанавливает потолок в 90% LTV для основного жилья покупателя и 80% для любых других целей (вторая недвижимость, сдача в аренду); более жёсткие 60–70%, которые на практике видит большинство нерезидентов, — это собственная, более консервативная политика банков, а не отдельный норматив для нерезидентов.

Та же рекомендация с 1 августа 2026 года снизила допустимое соотношение платежа по кредиту к доходу с 50% до 45% и упростила ограничения по сроку кредита (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026): заёмщики до 35 лет теперь могут получить ипотеку на срок до 40 лет, с постепенным сокращением срока для более старших заёмщиков. По состоянию на середину сентября 2026 года 6-месячный Euribor (базовая ставка, к которой привязано большинство ипотек в Португалии) поднялся примерно до 2,9–3%, против около 2,78% в начале месяца, а банки добавляют для нерезидентов спред порядка 0,85–1,5%. Прежде чем рассчитывать на низкий первоначальный взнос, к которому вы могли привыкнуть у себя дома, пересчитайте цифры именно под Португалию — здесь это не сработает.

Какие текущие расходы у владельца жилья по сравнению с арендатором?

Собственники ежегодно платят IMI (муниципальный налог на недвижимость) в размере 0,3–0,45% от кадастровой стоимости для городской недвижимости — ставку устанавливает конкретный município, — плюс расходы на кондоминиум, если он есть. Ни того, ни другого арендатор напрямую не видит. При квартире стоимостью €260 000 это примерно €675–€1 010 в год только на IMI, не считая обслуживания, страховки и взносов на кондоминиум.

У арендаторов этих расходов нет, но нет и накопления капитала. Арендодатель вправе ежегодно повышать плату на коэффициент, публикуемый государством (2,24% на 2026 год), уведомив об этом за 30 дней письменно — это скромно по сравнению с тем, как выросли цены на покупку. Стоит честно спросить себя: что вам ближе — предсказуемое повышение аренды на 2–3% в год или налог на недвижимость, обслуживание и рыночный риск ради потенциального роста капитала?

Сравнение расходов на 5 лет: аренда против покупки по городам

Вот реалистичное сравнение на пять лет для однокомнатной квартиры в Лиссабоне, Порту и Браге, на основе данных INE по действующим договорам аренды и текущих медианных цен продажи. Расчёт исходит из цены покупки €260 000 в Лиссабоне, €181 000 в Порту и €125 000 в Браге — в каждом случае это примерно 55 м² с одной спальней — при ипотеке с LTV 65% под фиксированную ставку 4,2% для нерезидентов.

ГородАренда за 5 лет (всего)Покупка за 5 лет (налоги на старте + ипотека + IMI, 5 лет)Что дешевле
Лиссабон€81 700€92 600Аренда
Порту€59 100€65 700Аренда
Брага€39 000€38 000Покупка (немного)

Эти цифры не учитывают капитал, который вы накопите за счёт выплаты основного долга по ипотеке, — он частично компенсирует разницу в пользу покупки. Показатели Браги для покупателей улучшаются тем сильнее, чем дольше вы владеете жильём: по данным Idealista за июль 2026 года по ценам в объявлениях, Брага — самый доступный крупный университетский город страны, заметно дешевле Коимбры и Авейру.

Когда покупка окупается по сравнению с арендой?

Большинству покупателей в Лиссабоне и Порту нужно 7–10 лет владения, чтобы стартовые налоги и расходы по ипотеке окупились за счёт сэкономленной аренды и возможного роста цены — при условии, что цены не продолжат расти такими же темпами, как в 2026 году. В Браге и похожих небольших городах точка безубыточности может наступить уже через 4–5 лет, потому что и налоги на входе, и аренда там ниже в абсолютных цифрах, поэтому и «сэкономленная» аренда, которая компенсирует стартовые расходы, тоже меньше.

ГородПримерная точка безубыточностиОсновной фактор
Лиссабон8–10 летВысокий IMT и гербовый сбор при умеренной аренде
Порту6–8 летСредние цены, растущая аренда
Брага4–5 летНизкие налоги на входе, дешёвая база покупки

Если вы не уверены, что задержитесь в Португалии больше пяти лет, — а с визой D7 или визой цифрового кочевника так бывает часто, — аренда сохраняет вам гибкость и защищает от убытка при быстрой перепродаже: те же IMT и сборы придётся заплатить снова, если вы купите и продадите жильё через пару лет.

Какой налог платят при продаже недвижимости в Португалии

Если вы со временем продаёте недвижимость в Португалии, с 2023 года нерезиденты облагаются налогом на прирост капитала на тех же условиях, что и резиденты: налогом облагается только 50% прибыли, которая прибавляется к остальному вашему доходу для определения ставки налога (PwC Portugal). Правила зависят от того, есть ли у Португалии соглашение об избежании двойного налогообложения с вашей страной и как оно применяется к продаже недвижимости, — уточните это заранее у местного налогового консультанта, до того как что-либо подписывать, а не после сделки.

Что сделать заранее, прежде чем снимать или покупать жильё в Португалии

Вне зависимости от того, снимаете вы или покупаете, вам понадобится NIF (португальский налоговый номер) и местный банковский счёт — без них ничего не подписать, а на оформление того и другого у новоприбывшего уходит время. Займитесь этим за несколько недель, а не за пару дней: банки часто не спешат открывать счета нерезидентам, а арендодатели и нотариусы не начнут оформление без NIF. Также стоит сверить ваш ежемесячный бюджет с нашим разбором стоимости жизни в Португалии, чтобы решение «снимать или покупать» вписывалось в общую финансовую картину, а не оценивалось только по строке расходов на жильё.

Если вы переводите первоначальный взнос или залог за аренду из-за рубежа, сервис вроде Wise обычно даёт более выгодный курс конвертации в евро, чем стандартный банковский перевод, — при переводе шестизначной суммы разница ощущается сильнее, чем кажется на первый взгляд. Пока разбираетесь с местной системой здравоохранения, многие новоприбывшие на переходный период оформляют международную страховку вроде SafetyWing; а если оформляете ипотеку, независимый ипотечный брокер, который специализируется именно на нерезидентах, часто находит более выгодные условия по LTV и спреду, чем один-единственный банк, куда вы зайдёте напрямую.

Выбор между арендой и покупкой жилья в Португалии — это не вопрос с одним универсальным ответом. Он зависит от того, сколько времени вы планируете здесь оставаться, сколько наличных у вас есть на первый взнос как у нерезидента, и в каком городе вы присматриваете жильё. Посчитайте цифры на пять лет вперёд под свою конкретную ситуацию, заранее оформите NIF и банковский счёт, а прежде чем влюбиться в конкретное объявление — поговорите с ипотечным брокером.

Фото на обложке: Sergio Calleja (Life is a trip), CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons.