Alugar apartamento em Portugal vindo de um país da CPLP

Dá, e o processo é o mesmo esteja o senhorio a alugar a um angolano, a uma cabo-verdiana, a um guineense, a uma são-tomense ou a um moçambicano, e a nacionalidade não muda nada no contrato. O que muda é o que precisas de ter pronto antes: o NIF, uma pasta de documentos que prove rendimento e um contrato registado que sirva de comprovativo de morada quando fores tratar da tua autorização de residência CPLP na AIMA. Os preços vão de cerca de €650 por mês em Braga a €1.300 em Lisboa, o depósito está limitado por lei a 2 meses de renda desde 2023, e fiador português não costuma, na prática, ser exigido a quem chega agora.

Quanto custa alugar um apartamento em Portugal em 2026?

Conta com algo entre €650 e €1.900 por mês, dependendo da cidade e de procurares um T1 ou um T2. Em julho de 2026, os preços pedidos ficaram em €23,5 por metro quadrado em Lisboa, €18,1 no Porto, €14,9 em Faro, €14,2 em Setúbal, €14,0 em Coimbra, €13,6 em Aveiro e €10,8 em Braga, segundo o relatório mensal de arrendamento da Idealista. Braga é a mais barata das grandes cidades universitárias, abaixo de Coimbra e de Aveiro.

CidadeT1 (1 quarto) / mêsT2 (2 quartos) / mês
Lisboa€1.300€1.900
Porto€1.050€1.450
Faro (cidade)€900€1.250
Setúbal€850€1.150
Coimbra€850€1.150
Aveiro€800€1.100
Braga€650€900

Há dois pontos a ter em conta. Primeiro, estes são preços pedidos, não fechados: as rendas dos contratos assinados ficam bem abaixo dos anúncios, e o Instituto Nacional de Estatística (INE) registou uma mediana nacional de €9,46 por metro quadrado nos contratos novos do primeiro trimestre de 2026, com o município de Lisboa em €17,22 e o Porto em €14,29. Há margem para negociar nessa diferença.

Segundo, o Algarve não é um mercado único. A cidade de Faro tem preço intermédio, mas a região como um todo chegou a €22,5 por metro quadrado em julho de 2026, uma subida de 34,3% num ano, e é a região de arrendamento mais cara do país, à frente da Grande Lisboa. Para Vilamoura, Almancil ou Albufeira, convém orçamentar ao preço de Lisboa e não ao de Faro.

A renda anunciada é próxima da renda real: na maioria dos casos não há taxa de amenidades escondida, seguro obrigatório embutido nem “taxa de animal”. O que se soma por fora são as contas de consumo e, por vezes, o condomínio. Para o panorama mais alargado, o nosso comparativo de custo de vida em Portugal coloca a renda ao lado do supermercado, dos transportes e da saúde, com o detalhe por cidade nos guias de Lisboa e Porto.

O contrato de arrendamento conta como prova de morada para a AIMA?

Sim, e para quem está a tratar da autorização de residência CPLP é a razão mais importante para insistir num contrato registado desde o primeiro dia. Depois do visto consular, o agendamento na AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo, que substituiu o antigo SEF) costuma pedir um comprovativo de morada em Portugal, e um contrato de arrendamento registado nas Finanças, com os recibos mensais a sair em teu nome, é o documento mais aceite para isso. Um “combinado” verbal, ou um contrato nunca registado, deixa-te sem essa prova quando mais precisas dela.

Desde 23 de outubro de 2025 (Lei n.º 61/2025), já não é possível entrar em Portugal como turista e regularizar depois a residência CPLP a partir de cá: o visto tem de ser pedido primeiro num posto consular português no país de origem, seja em Luanda, na Praia, em Bissau, em São Tomé ou em Maputo. Por isso, muitas vezes o arrendamento resolve-se antes de teres o visto em mãos ou logo que chegas. Trata o NIF com antecedência (o nosso guia de como tirar o NIF em Portugal explica o processo), pede sempre uma chamada de vídeo ao vivo do imóvel antes de negociares e, se puderes, pede a alguém de confiança que já viva em Portugal, ou a uma associação da tua comunidade, que veja o imóvel por ti antes de assinares. O resto do processo de residência trata-se depois de teres o contrato; o nosso guia da autorização de residência CPLP cobre essa parte.

Que documentos vai pedir-te o senhorio?

Quase sempre pede cinco coisas: NIF, IBAN de banco português, comprovativo de rendimento, cópia do passaporte e, idealmente, um fiador. O histórico de crédito do país de origem não conta, porque ninguém em Portugal o consegue consultar.

O NIF (Número de Identificação Fiscal) vem primeiro, porque sem ele não assinas um contrato registado. Trata-o antes de começares a visitar apartamentos. O nosso guia de como tirar o NIF em Portugal explica o processo passo a passo.

O problema do fiador, e o que a lei permite hoje

Um fiador é um residente português que assina o contrato contigo e passa a responder pela tua renda se não pagares. Quem chega agora normalmente não tem um para oferecer, e a recomendação antiga de pagar seis ou doze meses adiantados para contornar o problema está desatualizada.

Desde 1 de janeiro de 2023, o artigo 1076.º do Código Civil, alterado pela Lei n.º 24-D/2022, limita o depósito de segurança a 2 meses de renda, com a renda adiantada separadamente limitada a mais 2 meses. O máximo que deverias pagar na assinatura ronda os quatro meses mais o mês corrente. Um senhorio a pedir um ano adiantado está fora da lei, embora nem sempre por má-fé: às vezes é desatualização.

Esse limite continua a ser a lei em vigor no início de outubro de 2026, mas pode mudar. Em 9 de julho de 2026, o Conselho de Ministros aprovou um projeto de reforma da lei do arrendamento que acabaria com o teto do depósito e deixaria a renda adiantada subir de 2 para 3 meses. O Parlamento aprovou-o na generalidade a 30 de setembro de 2026, com votos a favor do PSD, CDS-PP e IL, abstenção do Chega e votos contra do PS e da esquerda, mas ainda tem de passar pela especialidade, pela votação final global e pela promulgação, pelo que o limite de 2 meses continua a aplicar-se para já. O PSD e o Chega acordaram ainda alterá-lo para limitar o aumento do depósito e das rendas adiantadas, por isso os valores finais podem diferir do texto do Governo. Se estás a ler isto mais tarde, confirma o estado da proposta antes de assumires qualquer um dos dois números e, entretanto, vê o nosso guia para arrendar sem fiador.

Sobra montar o processo em papel: extratos bancários dos últimos três meses, um contrato de trabalho ou faturas de cliente e, se tiveres contrato de trabalho em Portugal, a mesma documentação de rendimento que já reuniste para o visto. Cartas de reforma ou de prestações sociais do teu país de origem costumam ser bem recebidas, porque transmitem estabilidade. Convém imprimir tudo, porque as imobiliárias portuguesas ainda usam papel.

Porque a conta bancária portuguesa vem primeiro

A renda paga-se por transferência ou débito direto a partir de um IBAN português. Os senhorios não gostam de transferências internacionais, em parte pelas taxas, em parte porque um IBAN local mostra que vais mesmo ficar. Resolve isto cedo; os passos estão no nosso guia para abrir conta bancária em Portugal.

Onde procurar apartamento para alugar em Portugal

Começa pelo Idealista, Imovirtual e Casa Sapo, sabendo que muitos dos melhores apartamentos nunca chegam lá. O Idealista é o maior portal do país e também publica dados de preço por município, úteis para negociar.

Muitos senhorios com um apartamento bom e a preço justo, em Braga ou Coimbra, oferecem-no primeiro a conhecidos antes de pagarem para anunciar. As imobiliárias locais ficam com a leva seguinte, e os portais com o que sobra, incluindo imóveis sobrevalorizados a mirar estrangeiros.

Por isso convém trabalhar três frentes ao mesmo tempo. Percorre os bairros que queres e fotografa os letreiros de “arrenda-se” nas janelas, porque muitos nunca chegam a ser publicados online. Contacta também as associações da tua comunidade em Portugal: muitas funcionam como rede informal de arrendamento, porque quem já está cá sabe primeiro quando uma casa fica livre. A Casa de Angola, em Lisboa, e a Associação Caboverdeana de Lisboa, fundada no final dos anos 1960, são pontos de encontro antigos; a comunidade guineense tem a Associação Aguinenso, em Chelas; a comunidade moçambicana tem o Centro Cultural Luso-Moçambicano, em Mira Sintra. A comunidade são-tomense tem um tecido associativo menos formalizado do que as outras quatro, por isso compensa procurar através de contactos diretos e da embaixada.

Vai também pessoalmente a duas ou três imobiliárias, com os documentos organizados numa pasta: aparecer preparado ganha a qualquer e-mail.

Em Lisboa, escolhe o bairro antes do apartamento: a renda muda muito entre dois pontos a vinte minutos de metro, e o nosso levantamento dos melhores bairros de Lisboa para expatriados mapeia isso. Alugar um ano e comprar depois também é uma opção; o processo e as diferenças fiscais estão no nosso guia de comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro.

Como interpretar um contrato de arrendamento português

Seis cláusulas decidem se o contrato te protege: duração e renovação, prazos de aviso prévio, o reajuste anual da renda, quem paga o quê, as condições do depósito e o inventário. Os contratos de habitação seguem o Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006 e alterado várias vezes desde então, mais recentemente pelo pacote Mais Habitação. As regras de duração e aviso prévio estão no Código Civil, artigos 1094.º a 1101.º, que o NRAU alterou. Citar os prazos de aviso prévio “pela Lei 6/2006” é citar a lei errada.

Duração e renovação: um contrato de habitação tem de durar, no mínimo, um ano. Salvo cláusula em contrário, renova-se automaticamente por períodos de três anos.

Prazos de aviso prévio: não ficas preso ao contrato todo. Passado um terço do prazo inicial, ou da renovação em curso, podes sair a qualquer momento avisando por escrito com 120 dias de antecedência, ou 60 dias se o prazo original for inferior a um ano. Para simplesmente não renovar, o aviso vai de 60 a 120 dias, consoante a duração do contrato. Num contrato-padrão de um ano, isso significa ficares comprometido por cerca de quatro meses e depois precisares de avisar com mais quatro meses de antecedência.

Reajuste anual da renda: o aumento é limitado por um coeficiente publicado todos os outonos. Para 2026 é 1,0224, um aumento máximo de 2,24% (Aviso n.º 23174/2025/2, Diário da República, 2.ª série, de 19 de setembro de 2025). Em 2025 foi 1,0216. Ao contrário de 2023, quando o governo substituiu a fórmula por um teto de 2%, este ano não há teto especial e aplica-se o coeficiente cheio. O senhorio tem de te avisar por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência, indicando o coeficiente e a nova renda. Sem aviso, não há reajuste.

Quem paga o quê: o IMI, o imposto municipal anual sobre o imóvel, é cobrado a quem for proprietário a 31 de dezembro, por isso é sempre do senhorio e nunca deve ser cobrado ao inquilino. O condomínio, por defeito, também é do senhorio (artigo 1078.º do Código Civil), mas o contrato pode transferir despesas correntes para ti, por isso lê essa cláusula com atenção.

Condições do depósito: Portugal não tem sistema de proteção ou de custódia de depósitos. Ao contrário do Reino Unido, o dinheiro fica na conta do próprio senhorio, sem um terceiro a guardá-lo. Confirma que o contrato regista o valor, as condições de devolução e o prazo.

Inventário e estado do imóvel: anexa um inventário fotográfico datado, assinado pelas duas partes. Se surgir uma disputa mais tarde, recuperar o depósito passa pelo Balcão Nacional do Arrendamento ou pelos tribunais, e as fotografias pesam na decisão. É a proteção mais barata de todo o processo.

Porque deves exigir que o contrato seja registado nas Finanças

Um contrato não registado deixa-te sem recibo de renda válido, sem comprovativo de morada utilizável e com uma posição jurídica fraca. O senhorio tem de declarar o contrato à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças, usando o Modelo 2 da declaração de Imposto do Selo, até ao final do mês seguinte ao início do contrato. Tem também de te emitir um recibo de renda eletrónico todos os meses, pelo mesmo portal. Uma transferência bancária, por si só, não chega como prova.

O Imposto do Selo, de 10% sobre um mês de renda, é devido na assinatura do contrato, e de novo em cada reajuste. Quem é legalmente responsável por o pagar é o senhorio. Se te pedir que o cubras, é negociação e não obrigação legal.

Alguns proprietários “esquecem-se” de propósito do processo, para manter a renda invisível para o Fisco, e oferecem um pequeno desconto em troca. Sem registo e sem recibos mensais não consegues deduzir a renda no teu IRS, e a AIMA não aceita o teu endereço. Um acordo informal pode travar a renovação da tua residência um ano depois.

Pergunta diretamente na visita se o contrato vai ser registado nas Finanças. Uma resposta direta diz muito sobre o resto. O Portal da Habitação é um bom ponto de partida para regras e apoios voltados a inquilinos.

O que esconde o “sem despesas” na conta da luz e da água?

“Sem despesas” quer dizer que as contas de consumo não estão incluídas, e para um T2 típico o cálculo ronda os €95 a €172 por mês, somando luz, água e lixo. A eletricidade é a maior fatia, porque a maioria dos apartamentos portugueses é aquecida a eletricidade ou não tem aquecimento nenhum. A ERSE, a entidade reguladora da energia, calcula uma casa-padrão de dois adultos na tarifa regulada em cerca de €37 por mês em 2026, mas isso é uma base para consumo modesto, não um valor de inverno. Um prédio antigo em pedra, sem isolamento, com aquecimento elétrico ligado o dia todo, pode triplicar essa conta em janeiro e fevereiro.

Água e lixo costumam ficar entre €20 e €40. O gás, onde o prédio tem, pesa pouco. A internet é barata, e os planos, velocidades e armadilhas de contrato estão comparados no nosso guia dos melhores fornecedores de internet em Portugal.

Há contratos que mantêm as contas em nome do senhorio e depois as cobram com margem. Sempre que possível, põe as contas em teu nome: cada uma serve também como comprovativo de morada.

Que burlas e armadilhas evitar ao alugar em Portugal?

A burla mais comum é a da transferência: um anúncio bem abaixo do preço de mercado, um “proprietário” convenientemente no estrangeiro e um pedido de depósito antes da visita. Nunca envies dinheiro por um imóvel que tu, ou alguém de confiança, não tenhas visto pessoalmente. O Banco de Portugal publica alertas ao consumidor sobre fraude de pagamentos, e o padrão repete-se.

Há ainda quatro armadilhas mais discretas.

“Mobilado” é elástico: pode significar cozinha completa e camas prontas, ou um sofá e um candeeiro. As cozinhas portuguesas muitas vezes não têm forno, e a máquina de lavar roupa costuma ficar na casa de banho. Fotografa tudo na visita e confirma por escrito o que fica.

Humidade e bolor: prédios sem isolamento criam bolor preto em paredes viradas a norte, entre novembro e março. Visita no inverno se conseguires. Se não deres, verifica os cantos do teto, atrás dos roupeiros e à volta das janelas, e repara em pintura mais recente do que o resto da parede.

Sem aquecimento central: a maior parte da habitação portuguesa não tem, e em 2024, 15,7% das pessoas em Portugal não conseguiam manter a casa adequadamente aquecida, contra uma média de 9,2% na União Europeia, segundo o inquérito EU-SILC do Eurostat, divulgado pelo Pordata. Isto melhora os 20,8% de 2023, a queda mais acentuada da UE, mas Portugal continua entre os piores da Europa Ocidental neste ponto. A causa é o edificado, e não o clima. Pergunta que aquecimento existe e quanto ficou a conta de luz do inverno passado.

Combinados verbais: “Claro que podes ter um cão”, dito com simpatia numa visita, não vale nada meses depois. Se não estiver no contrato ou num anexo assinado, não existe.

Considerações finais

Quem hesita entre continuar a alugar e avançar para a compra encontra as contas a cinco anos para Lisboa, Porto e Braga no nosso comparativo entre alugar e comprar em Portugal.

Imagem de destaque: prédios de apartamentos na Avenida Almirante Reis, em Lisboa. Fotografia de Philip Mallis, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.