# Купівля Нерухомості в Португалії для Іноземців 2026 Так, іноземці можуть купувати нерухомість у Португалії без обмежень. Пояснюємо, що потрібно (НІФ, рахунок), скільки це коштує та чому Golden Visa через купівлю більше не діє. Canonical: https://unlockportugal.co/uk/finansy/kupivlia-nerukhomosti-portuhalii-inozemtsi/ Updated: 2026-09-24T00:00:00.000Z Language: uk --- Так, купівля нерухомості в Португалії для іноземців не має обмежень за громадянством. Вам знадобляться лише дві речі, перш ніж починати: португальський податковий номер (НІФ) і місцевий банківський рахунок. Дозвіл на проживання не потрібен, спеціальний дозвіл не потрібен, перевірка мови не потрібна. **Головне:** - Ви можете купити нерухомість у Португалії з тими самими правами, що й громадянин Португалії, незалежно від вашого громадянства. - Перед підписанням будь-якого зобов’язуючого документа потрібні НІФ і португальський банківський рахунок. - Закладайте приблизно 6-8% додаткових витрат (IMT, гербовий збір, нотаріус, юрист) понад ціну. - Іпотека для нерезидентів зазвичай покриває лише 60-70% вартості, тож власний внесок буде більшим. - Купівля будинку **більше не дає** права на Golden Visa: з 2023 року це окремі процеси. ## Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Португалії? Так. Португалія не встановлює жодних обмежень за громадянством на володіння нерухомістю, тож покупець з України купує на тих самих умовах, що й португалець. Немає мінімального терміну перебування, немає квоти, немає комісії з розгляду заявок, і чимало покупців закривають угоду за роки до того, як взагалі подають на дозвіл на проживання. Купівля нерухомості в Португалії для іноземців дійсно відкрита. Єдині реальні вимоги — адміністративні. Потрібен НІФ (_Número de Identificação Fiscal_) — ваш податковий номер у Португалії, без якого не обійтися майже в жодній справі, — і місцевий банківський рахунок для переказу коштів і оплати продавцю. Обидва можна оформити дистанційно або за короткий візит. > За даними [PORDATA](https://www.pordata.pt/), попит з боку іноземців роками становить стабільну частку операцій з нерухомістю в Португалії, і нерезиденти зосереджені передусім у Лісабоні, Порту та Алгарве. Спочатку оформіть податковий номер. Ось наш покроковий гід [як отримати НІФ у Португалії](https://unlockportugal.co/uk/finansy/nif-portuhalii-tymchasovyi-zakhyst/), а після цього наш огляд [найкращих банків для іноземців](https://unlockportugal.co/uk/finansy/naikrashchyi-bank-portuhaliia/) допоможе відкрити рахунок. ## Які кроки потрібні для купівлі нерухомості в Португалії? Процес складається з шести чітких етапів, і більшість покупців закривають угоду за два-чотири місяці. За даними [Статистичного інституту Португалії (INE)](https://www.ine.pt/), обсяг угод залишається високим цілий рік, тож система оформлення добре налагоджена, щойно ваші документи готові. ### 1\. Отримати НІФ і відкрити банківський рахунок Це робиться першим. Без НІФ не можна підписати нічого зобов’язуючого, а без португальського рахунку буде складно чисто перевести завдаток. ### 2\. Найняти незалежного юриста Наймайте власного юриста, а не юриста продавця. Він перевіряє право власності, підтверджує відсутність боргів, пов’язаних з нерухомістю, і перевіряє, що всі дозволи в порядку. ### 3\. Підписати попередній договір (CPCV) Це зобов’язуючий крок. Зазвичай сплачується завдаток у розмірі 10%, і _Contrato de Promessa de Compra e Venda_ (CPCV) зобов’язує обидві сторони: якщо відмовитеся ви — втрачаєте завдаток; якщо відмовиться продавець — він винен вам подвійну суму. ### 4\. Оформити фінансування Якщо потрібна іпотека, саме зараз банк проводить оцінку нерухомості. Покупці за готівку цей крок пропускають. ### 5\. Підписати остаточний акт (escritura) Підписання відбувається у нотаріуса, тоді ж сплачується залишок суми і настає термін сплати податків. Із цього моменту нерухомість юридично ваша. ### 6\. Зареєструвати право власності Ваш юрист реєструє вас у Земельному кадастрі (_Conservatória do Registo Predial_). Готово. ## Скільки коштує купівля нерухомості в Португалії: податки й збори Закладайте приблизно 6-8% від ціни купівлі на додаткові витрати понад заявлену ціну. За даними [Податкового управління Португалії (Portal das Finanças)](https://www.portaldasfinancas.gov.pt/), найбільша стаття — це IMT, податок на передачу нерухомості, прогресивний і залежний від ціни та призначення житла. IMT (_Imposto Municipal sobre Transmissões_) стягується від 0% на дешевше основне житло до приблизно 8% у верхніх межах, причому другі оселі та купівлі нерезидентів оподатковуються суворіше. Додатково стягується гербовий збір (_Imposto do Selo_) — приблизно 0,8% від ціни. Далі йдуть послуги фахівців. Нотаріус і реєстрація разом складають приблизно 1-2%, а хороший незалежний юрист бере 1-1,5%. Жодна з цих статей не є опційною, якщо потрібен чистий правовий титул, тож закладайте їх у бюджет із самого початку. | Стаття витрат | Типовий діапазон | На будинок за 370 000 € | | --- | --- | --- | | IMT (податок на передачу) | 0-8% (прогресивний) | ~7 400-22 000 € | | Гербовий збір | ~0,8% | ~2 960 € | | Нотаріус + реєстрація | ~1-2% | ~3 700-7 400 € | | Юрист | ~1-1,5% | ~3 700-5 500 € | | Загальні додаткові витрати | ~6-8% | ~22 000-30 000 € | Повну картину щомісячних витрат після купівлі дивіться в нашому [гіді про вартість життя для іноземців](https://unlockportugal.co/uk/finansy/vartist-zhyttia-portuhaliia-2026/). ## Чи можуть іноземці отримати іпотеку в Португалії? Так, іноземці можуть отримати португальську іпотеку, але як нерезиденти фінансуватимуть меншу частку. Португальські банки зазвичай надають нерезидентам 60-70% від оціночної вартості, тоді як резидентам — до 80-90%. За даними [Банку Португалії (Banco de Portugal)](https://www.bportugal.pt/), стандарти кредитування та відсоткові спреди для нерезидентів встановлюються консервативно. Це означає більший власний внесок. На будинок за 370 000 € нерезидент може профінансувати приблизно 240 000 €, внісши власними коштами близько 130 000 € плюс наведені вище витрати на оформлення. Ставки для нерезидентів також зазвичай трохи вищі, ніж для резидентів, а банки вимагають чисту документацію про доходи — зазвичай податкові декларації та банківські виписки за два-три роки з країни походження. Чесне зауваження: деяким покупцям простіше одразу піти шляхом купівлі за готівку, з огляду на розмір власного внеску. Але фінансування залишає ваші кошти працювати в іншому місці, тож варто порахувати обидва варіанти. | Умова іпотеки | Резиденти | Нерезиденти | | --- | --- | --- | | Макс. LTV (частка фінансування) | ~80-90% | ~60-70% | | Типовий власний внесок | 10-20% | 30-40% | | Відсоткова ставка | Стандартна | Дещо вища | | Максимальний термін | До 35-40 років | Часто коротший | | Підтвердження доходів | Португальські платіжні відомості | Декларації та виписки з країни походження | ## Де варто купувати нерухомість у Португалії? Це залежить від бюджету та способу життя, але ціни коливаються від 140 000 € у сільській місцевості до 830 000 € за віллу в Алгарве. За даними [Статистичного інституту (INE)](https://www.ine.pt/), ціни на житло стабільно зростали по всій країні, причому Лісабон і Алгарве незмінно залишаються найдорожчими ринками, а сільська місцевість — найдоступнішою. Порту дає справжнє місто зі значною знижкою порівняно з Лісабоном. Квартира в центрі, яка в Лісабоні коштує 370 000-600 000 €, у Порту за порівнянну площу зазвичай коштує 260 000-415 000 €. Наш детальний огляд [вартості життя в Порту, де купівля зазвичай дешевша](https://unlockportugal.co/uk/finansy/vartist-zhyttia-portu/), розбирає ці цифри докладніше. | Регіон | Типова ціна купівлі | Найкраще для | | --- | --- | --- | | Центр Лісабона | 370 000-600 000 € | Міське життя, робота, все пішки | | Порту | 260 000-415 000 € | Хороша ціна в місті, гастрономія, вид на річку | | Алгарве | 415 000-830 000 € (вілли) | Пляжі, сонце, спокійне життя на пенсії | | Срібне узбережжя (Costa de Prata) | 140 000-280 000 € | Хороша ціна на узбережжі, серф-містечка | | Сільська місцевість | 140 000-280 000 € | Простір, тиша, найнижчі ціни | Якщо вас приваблює база в столиці, вибір району важливіший за середню ціну поштового індексу. Перегляньте наш гід [як обрати район Лісабона для проживання](https://unlockportugal.co/uk/mista/naikrashchi-raiony-lisabona/), перш ніж робити вибір. ## А як щодо Golden Visa та дозволу на проживання? Ніяк — і саме тут варто розділити дві речі, які часто плутають: купівля житла в Португалії та отримання дозволу на проживання в Португалії тепер не пов’язані між собою. З реформи жовтня 2023 року житлову нерухомість прибрали зі списку інвестицій, які кваліфікують на Golden Visa; програму переорієнтували на інвестиційні фонди та інші варіанти, а не на нерухомість. Ви можете купити житло вже завтра, і це жодним чином не наблизить вас до дозволу на проживання. Це не означає, що нерухомість зовсім не допомагає: власне житло демонструє зв’язок із країною та наявність місцевої адреси, що часто посилює інші заявки на візу. Але типовий шлях сьогодні — навпаки, ніж багато хто думає: спочатку отримують дозвіл на проживання (наприклад, за візою D7 для пасивного доходу або візою для цифрових кочівників), а вже потім, облаштувавшись, купують житло. Повну картину варіантів проживання дивіться в нашому [гіді з переїзду до Португалії](https://unlockportugal.co/visas/moving-to-portugal-from-usa/). > За даними [PORDATA](https://www.pordata.pt/), кількість іноземних резидентів у Португалії значно зросла за останнє десятиліття, і це зростання відображає передусім візи за доходом і для цифрових кочівників, а не схеми, пов’язані з купівлею нерухомості. ## Яких помилок варто уникати покупцям? Найдорожча помилка — користуватися юристом продавця або взагалі пропустити юридичну перевірку. Португальська нерухомість може мати приховані борги, незаконні прибудови чи розбіжності в реєстрі, і лише незалежний юрист із належною перевіркою права власності виявить це до того, як відповідальність ляже на вас. Є й інші помилки, які повторюються знову й знову: - **Недооцінка витрат на оформлення.** Ті самі 6-8% стають несподіванкою для тих, хто планував бюджет тільки під ціну житла. - **Невдалий переказ коштів.** Банківський переказ за роздрібним курсом обміну може коштувати тисячі євро; для великих переказів варто користуватися спеціалізованим сервісом. - **Ігнорування енергетичного сертифіката.** Старі кам’яні будинки на півночі можуть бути холодними й дорогими в опаленні. - **Припущення, що Golden Visa все ще діє для житла.** Це не так, як розглянуто вище. - **Пропуск геодезичної перевірки сільської нерухомості.** Межі ділянки та права на воду в сільській місцевості часто заплутані. Зробіть цю нудну, але необхідну перевірку. Це найдешевша страховка з усього процесу купівлі. ## Як переказати кошти в євро для купівлі? Користуйтеся спеціалізованим сервісом обміну валют, а не переказом через звичайний банк у країні походження. При купівлі за 370 000 € різниця між роздрібним курсом банку та курсом спеціалізованого сервісу, наприклад Wise чи спеціального валютного брокера, може скласти тисячі євро — а це гроші, які варто залишити собі. Ось типова схема, якою користується більшість покупців. Ви відкриваєте португальський рахунок, поповнюєте мультивалютний рахунок у своїй валюті, конвертуєте в євро за курсом, близьким до ринкового, а потім переказуєте євро на португальський рахунок вчасно до підписання акта. Плануйте конвертацію заздалегідь, оскільки курс валют рухається, а велика сума при купівлі до цього чутлива. Багато покупців розбивають конвертацію на кілька частин, щоб згладити коливання курсу, замість того щоб ставити всю суму на курс одного дня. > За даними [Банку Португалії](https://www.bportugal.pt/), великі транскордонні перекази, пов’язані з купівлею нерухомості, є звичайною справою, але банки застосовують перевірки на протидію відмиванню коштів, тож зберігайте чіткий документальний слід джерела ваших коштів. ## Чи варто орендувати житло перед купівлею в Португалії? Для більшості покупців так, орендувати шість-дванадцять місяців спочатку — розумніший крок. Це дає час дізнатися про рівень шуму, дорогу на роботу й реальність зими в районі, перш ніж вкладати шестизначну суму, а португальські мікроринки відрізняються від вулиці до вулиці так, як жодне фото в оголошенні не покаже. Реальні розрахунки на п’ять років дивіться в нашому [порівнянні оренди та купівлі в Португалії](https://unlockportugal.co/uk/finansy/orenda-chy-kupivlia-zhytla-portuhaliia/). Сонячне містечко в Алгарве в липні може здаватися чарівним, а до листопада стати напівпорожнім і сонним — цей патерн ловить чимало покупців, які поспішили з рішенням. Оренда спочатку також дає час побудувати стосунки з місцевим юристом та іпотечним брокером, тож коли з’явиться потрібна нерухомість, ви зможете діяти швидко. Єдині, кому варто одразу купувати, — це покупці за готівку, які вже добре знають регіон завдяки повторним візитам. ## Підсумок Купівля нерухомості в Португалії для іноземців — процес дійсно відкритий: без бар’єрів за громадянством, з передбачуваними шістьма кроками та зрозумілими витратами, щойно ви знаєте, що варто закласти ті самі 6-8% понад ціну. Спочатку оформіть НІФ і відкрийте банківський рахунок, наймайте власного юриста, і раніше вирішіть, чи йдете шляхом купівлі за готівку, чи іпотекою для нерезидента. Байдуже, приваблює вас енергія Лісабона, зростаюча цінність Порту чи спокій Срібного узбережжя, — основи завжди ті самі. Зробіть належну перевірку, переказуйте кошти розумно, і ви побачите, що Португалія робить увесь цей процес набагато менш заплутаним, ніж очікує більшість людей. ## Коротко Чи можуть іноземці купувати? Так, без обмежень за громадянством Потрібно перед підписанням НІФ + португальський банківський рахунок Додаткові витрати (податки/збори) ~6-8% (IMT, гербовий збір, нотаріус, юрист) Іпотека для нерезидентів ~60-70% вартості (30-40% власний внесок) Ціна в центрі Лісабона 370 000-600 000 € Чи дає купівля Golden Visa? Ні, з жовтня 2023 року ## Часті запитання Чи потрібен дозвіл на проживання, щоб купити нерухомість у Португалії? Ні. Ви можете купити нерухомість як нерезидент, без візи чи будь-якого дозволу на проживання. Потрібні лише НІФ (податковий номер) та португальський банківський рахунок — обидва можна оформити ще до переїзду. Чи дає купівля будинку право на Golden Visa? Ні, вже не дає. З жовтня 2023 року Португалія прибрала житлову нерухомість зі списку інвестицій, які кваліфікують на Golden Visa. Купівля будинку і отримання посвідки на проживання за інвестиціями — тепер дві повністю окремі речі: можна купити нерухомість без переїзду, і можна отримати проживання (наприклад, за візою D7) без купівлі. Скільки власного внеску потрібно для іпотеки в Португалії іноземцю? Приблизно 30-40% від вартості житла. Банки зазвичай фінансують нерезидентам лише 60-70% вартості, тож на будинок за 370 000 € власний внесок складе орієнтовно 110 000-150 000 €, плюс витрати на оформлення. Що таке IMT у Португалії? IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) — це податок на передачу нерухомості, прогресивний, від 0% до приблизно 8% залежно від ціни й призначення житла. Це найбільша окрема стаття витрат при купівлі, яку сплачують у день підписання остаточного акта (escritura) у нотаріуса. Чи дешевше купувати в Порту, ніж у Лісабоні? Так, зазвичай дешевше. Квартира в центрі, яка в Лісабоні коштує 370 000-600 000 €, у Порту за порівнянну площу зазвичай коштує 260 000-415 000 €, що робить північ хорошим варіантом за співвідношенням ціна-якість для життя в місті. Чи можна купити нерухомість у Португалії, не знаючи португальської мови? Так, без проблем. Весь процес можна пройти з власним незалежним юристом, який перевіряє документи, а нотаріус при потребі залучає сертифікованого перекладача під час підписання акта. Незнання мови не заважає купівлі. ## Джерела Цей гід посилається на такі офіційні джерела — посилання ведуть напряму, щоб ви могли все перевірити. - [PORDATA](https://www.pordata.pt/)pordata.pt - [INE — Instituto Nacional de Estatística](https://www.ine.pt/)ine.pt - [Portal das Finanças](https://www.portaldasfinancas.gov.pt/)portaldasfinancas.gov.pt - [Banco de Portugal](https://www.bportugal.pt/)bportugal.pt Деякі посилання на цій сторінці є партнерськими. Якщо ви скористаєтесь ними для покупки, ми можемо отримати комісію без додаткових витрат для вас. [Як ми досліджуємо й оновлюємо гіди](https://unlockportugal.co/editorial-policy/) ![Photo of Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/_astro/larissa-miranda.C89EgK8m_ZIuImL.webp) Автор [Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/uk/avtor/larissa-miranda/) Writer & editor Larissa Miranda — авторка та редакторка Unlock Portugal. ## Схожі гіди [ ![Прилавок невеликого продуктового магазину в Бразі, Португалія](https://unlockportugal.co/_astro/hero.B3lQpgqN_MStgm.webp) Фінанси ### Мінімальна зарплата в Португалії 2026: 920€ для іноземців ](https://unlockportugal.co/uk/finansy/minimalna-zarplata-portuhaliia-2026/)[ ![Знаменитий жовтий трамвай 28 на історичній вулиці Лісабона, ілюстрація вартості життя в Лісабоні у 2026 році](https://unlockportugal.co/_astro/hero.CzmYPAb3_ZlisNf.webp) Фінанси ### Вартість життя в Лісабоні 2026: реальний місячний бюджет ](https://unlockportugal.co/uk/finansy/vartist-zhyttia-lisabon/)[ ![Вартість життя в Португалії 2026: реалістичний місячний бюджет для переселенців](https://unlockportugal.co/_astro/hero.QDY5lVoS_Z1lfW1X.webp) Фінанси ### Вартість життя в Португалії 2026: реальний бюджет для переселенців ](https://unlockportugal.co/uk/finansy/vartist-zhyttia-portuhaliia-2026/)