# Поручитель (fiador) в Португалии: аренда без него в 2026 Нет поручителя (fiador) в Португалии? Депозит не выше 2 месяца аренды по закону, 5 рабочих вариантов и что может изменить реформа 2026 года. Canonical: https://unlockportugal.co/ru/povsednevnaya-zhizn/arenda-v-portugalii-bez-poruchitelya/ Updated: 2026-10-07T00:00:00.000Z Language: ru --- ## Можно ли снять жильё в Португалии, если некого назвать поручителем? **Коротко:** закон Португалии не требует поручителя (fiador). Это коммерческое условие арендодателя, и его можно заменить другим обеспечением. С 1 января 2023 года депозит ограничен 2 месяцами аренды, и аренда вперёд тоже 2 месяцами, поэтому предложение заплатить за полгода или год выходит за рамки закона. На практике работают банковская гарантия, страхование арендных платежей, депозит в пределах лимита или досье о доходах, которое убеждает само по себе. Законопроект о реформе прошёл первое голосование в парламенте 30 сентября 2026 года и может ослабить эти лимиты, но итоговые цифры пока неизвестны. Это отдельный разбор к нашему [руководству по аренде квартиры в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/povsednevnaya-zhizn/arenda-kvartiry-v-portugalii/), где есть цены в 7 городах и полный список документов. Здесь речь об одном вопросе: что делать, если назвать поручителя некого. ## Что такое fiador и зачем он арендодателям Fiador (поручитель) подписывает договор аренды вместе с вами и отвечает за ваши долги по нему. Оформляется это договором поручительства, _fiança_ (Гражданский кодекс, ст. 627 и далее). Если вы перестанете платить, арендодатель вправе требовать деньги с поручителя. Типовые португальские договоры заставляют поручителя отказаться от _benefício da excussão prévia_ (ст. 640). По-простому: арендодателю не нужно сначала взыскивать с вас. Он может идти прямо к поручителю, одновременно с вами. Поэтому роль поручителя такая тяжёлая, а арендодатели эту схему так любят. Кого обычно ждут в этой роли? По сложившейся практике, резидента Португалии с официальным доходом и часто с недвижимостью в собственности. Это обычай, а не правило. Но он объясняет, почему приезжим трудно: деньги и хороший доход у вас могут быть, а подписать за вас в Португалии некому. ## Обязателен ли поручитель по закону Нет. Ни один португальский закон не обязывает арендатора приводить поручителя. Арендодатель сам добавляет это условие, и как любое условие, его можно обсудить или заменить. Обычно просят NIF (Número de Identificação Fiscal, налоговый номер в Португалии), португальский IBAN, подтверждение дохода и копию паспорта, а «в идеале» ещё и поручителя. Слово «в идеале» здесь важно. Если NIF ещё нет, начните со статьи [как получить NIF в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/finansy/kak-poluchit-nif-portugaliya/), а если нужен местный счёт, читайте [как открыть банковский счёт в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/finansy/kak-otkryt-schet-v-banke-portugalii/). Аренду обычно платят переводом или прямым дебетом с португальского счёта, так что IBAN на деле не бывает необязательным. Теперь про кредитную историю и справки из банков других стран. Португальский арендодатель не станет их читать и не сможет проверить. Для него это ничего не значит. Работает бумага, которую можно прочитать и проверить: контракт или договор с клиентами, выписки с португальского счёта, документы о пенсии или о доходе от удалённой работы. Если арендодатель попросит, документы придётся перевести. ## Что ограничивает закон: депозит и аренда вперёд Депозит не больше двух месяцев аренды и аренда вперёд не больше двух месяцев. Таков действующий потолок по статье 1076 Гражданского кодекса в редакции Lei n.º 24-D/2022, он действует с 1 января 2023 года. Подробнее: - **Аренда вперёд:** по письменному соглашению арендную плату можно внести вперёд за период не более двух месяцев. - **Обеспечение:** стороны могут обеспечить исполнение договора любым предусмотренным законом способом на сумму до двух месяцев аренды. Чаще всего это денежный залог (_caução_, залог или депозит). При аренде 1 000 € в месяц это самое большее 2 000 € депозита и 2 000 € вперёд, то есть около 4 000 € плюс сам оплачиваемый месяц в момент подписания. В реальных договорах нередко просят меньше. Поэтому совет «заплатите за полгода или год вперёд вместо поручителя» плох. Многие блоги его до сих пор повторяют, но с 2023 года он противоречит закону. Арендодатель, который этого требует, либо не в курсе изменений, либо проверяет вас. И ещё: в Португалии нет системы защиты депозитов или эскроу-счёта, деньги держит владелец. ## Реформа аренды 2026 года: что может измениться и когда На 7 октября 2026 года лимиты в два месяца действуют, но могут измениться. Законопроект о реформе проходит через парламент, итоговые цифры пока неизвестны. Хронология: - **9 июля 2026 года:** Совет министров одобрил реформу аренды. - **12 августа 2026 года:** документ внесён в парламент как Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, он меняет NRAU, Гражданский кодекс и Гражданский процессуальный кодекс. - **30 сентября 2026 года:** парламент одобрил его в общем голосовании. За проголосовали PSD, CDS и IL, Chega воздержалась, PS и левые были против. Текст правительства отменил бы лимит депозита, разрешил бы аренду вперёд до трёх месяцев вместо двух, снял бы ограничения на размер арендной платы в новых договорах и позволил бы арендодателю расторгнуть договор после двух месяцев неуплаты вместо трёх. Затем PSD и Chega подписали соглашение: на стадии работы в комитете смягчить законопроект, чтобы рост депозитов и платежей вперёд был скромнее, чем в версии правительства. Впереди ещё работа в комитете, итоговое голосование, подписание президентом и публикация. Пока закон не опубликован, действуют нынешние лимиты. Если вы читаете это позже в 2026 году или в 2027-м, проверьте, опубликован ли закон, прежде чем опираться на цифры отсюда. Найдите законопроект по номеру или посмотрите новую редакцию статьи 1076. ## 5 способов снять жильё в Португалии без поручителя Каждый вариант ниже арендодатели принимают часто, но это не право арендатора. Вы делаете предложение, решает владелец. Лучше всего сочетать два-три способа. Полезная фраза на португальском, которую стоит держать наготове: _«Não tenho fiador, mas posso apresentar garantia bancária ou seguro de renda.»_ (У меня нет поручителя, но я могу предоставить банковскую гарантию или страхование аренды.) ### 1\. Банковская гарантия (garantia bancária) _Garantia bancária_ (банковская гарантия) — официальный документ, который португальский банк выдаёт в пользу арендодателя. Человека заменяет учреждение. Подвох в том, что ваши деньги блокируются в банке, а для этого нужны счёт и отношения с банком. Узнайте у своего банка условия и стоимость, они различаются. Некоторые владельцы принимают гарантию вместо поручителя. Юридически она ему не равна. ### 2\. Страхование аренды (seguro de renda) _Seguro de renda_ (страхование арендных платежей) — частный продукт, который оплачивает арендатор, и его принимают некоторые владельцы и агентства. Он защищает арендодателя от неуплаты. Перед покупкой убедитесь, что владелец или агентство согласны принять полис: решать им. Сравнивайте предложения страховщиков сами, типовой цены мы назвать не можем. ### 3\. Денежный депозит в пределах лимита Самый простой обмен: предложите полную _caução_ за два месяца и, чтобы усилить предложение, ещё аренду вперёд за два месяца. Всё, что сверх этого, выходит за рамки действующего закона, так что вежливо откажитесь. Просите письменную расписку за каждый платёж и пункт договора о том, что именно покрывает депозит. ### 4\. Убедительное досье о доходах Многим арендодателям важнее не форма обеспечения, а то, посильна ли аренда и настоящие ли деньги. Соберите досье: - выписки со счёта за последние 3 месяца - трудовой договор или недавние счета клиентам - те же документы о доходе, что вы подавали на визу D7 или D8, если это ваш случай - справки о пенсии или социальных выплатах - португальский IBAN, на котором уже видны первые поступления Если вы ещё планируете накопления, статья [сколько денег переводить в Португалию](https://unlockportugal.co/ru/finansy/skolko-deneg-nuzhno-dlya-pereezda-v-portugaliyu/) поможет оценить разумный запас. ### 5\. Арендодатель или агентство, которые поручителя не требуют Некоторые владельцы, особенно частные, которым надёжный жилец важнее идеального досье, поручителя вообще не просят. Другие снимают это требование, когда видят остальные четыре варианта. Спрашивайте сразу, до просмотра: вопрос «Exige fiador?» («Нужен поручитель?») сэкономит вам потерянный вечер. Про комиссию агентства: по Lei n.º 15/2013, ст. 19, комиссию за посредничество платит тот, кто подписал договор посредничества, обычно это собственник. С арендатора её могут взять, только если он лично подписал такой договор. ## Что делать, если поручителем просят стать вас Считайте это подписью под чужим долгом. Если друг или коллега просит, прочитайте пункт договора до подписи: из-за отказа от _excussão prévia_ арендодатель может прийти сначала к вам. По ст. 655(2) Гражданского кодекса, если договор не говорит иного, поручительство по аренде прекращается через пять лет после начала первого продления. Но суды признавали действительными пункты, продлевающие его до возврата жилья, поэтому формулировка в договоре важнее нормы по умолчанию. Просите прописать срок явно и спрашивайте, что происходит при каждом продлении. ## Как вернуть депозит Арендодатель должен вернуть депозит за вычетом подтверждённого ущерба сверх обычного износа. Законного срока возврата, который мы могли бы назвать, нет, поэтому не опирайтесь на число дней из интернета. Чтобы защитить себя, сфотографируйте жильё в день заезда и при сдаче, сохраняйте все квитанции и при расчёте просите _recibo de quitação_ (расписку об окончательном расчёте). За любой вычет владелец должен показать чеки или счета. Проверьте также, что он зарегистрировал договор в Finanças (налоговой службе Португалии) и ежемесячно выдаёт электронные _recibos de renda_ (квитанции об оплате аренды). Незарегистрированный договор ослабляет вашу позицию, и AIMA (миграционное агентство, преемник SEF) не примет его как подтверждение адреса. ## Тревожные признаки, если владелец не требует поручителя Отсутствие поручителя не должно толкать вас на отчаянные шаги. Уходите, если видите что-то из этого: - просят «плату за гарантию» или «плату за поиск» при подписании, это не замена чему-либо по закону - требуют полгода или год вперёд, что превышает действующие лимиты - платёж наличными без расписки или отказ регистрировать договор - давят, чтобы вы заплатили до того, как увидели квартиру и познакомились с владельцем Подробнее об этих схемах в нашем [руководстве по мошенничеству с арендой в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/povsednevnaya-zhizn/moshennichestvo-pri-arende-v-portugalii/). ## Кратко Поручитель обязателен по закону? Нет, это коммерческое требование арендодателя Лимит депозита 2 месяца аренды, с 1 января 2023 года Лимит аренды вперёд 2 месяца, только по письменному соглашению Что меняется Законопроект о реформе прошёл первое голосование 30 сентября 2026 года, лимиты могут смягчить Частые альтернативы Банковская гарантия, страхование аренды, убедительное досье о доходах Что нужно обязательно NIF и португальский IBAN ## Частые вопросы Обязателен ли поручитель (fiador) в Португалии? Нет. Ни один закон не требует от арендатора поручителя. Его просят арендодатели, чтобы снизить свой риск, так что это предмет торга, а не юридическое условие. Многие владельцы соглашаются на другое обеспечение, особенно если вы показываете стабильный доход и португальский банковский счёт. Можно ли снять жильё в Португалии без поручителя? Можно, но подготовиться придётся основательнее. Предложите депозит в пределах законного лимита, банковскую гарантию или страхование арендных платежей. Подкрепите это выписками со счёта, контрактом или справками о пенсии, NIF и португальским IBAN. Владельцы решают в каждом случае отдельно, и понятное досье помогает больше любого отдельного приёма. Сколько месяцев депозита может потребовать арендодатель? С 1 января 2023 года залог (caução) ограничен двумя месяцами аренды по статье 1076 Гражданского кодекса. Отдельно можно заплатить аренду вперёд не более чем за два месяца, если вы согласовали это письменно. Законопроект в парламенте может изменить оба лимита, поэтому перед подписанием проверьте его статус. Можно ли заплатить за 6 месяцев вперёд вместо поручителя? По действующим правилам нет. Аренда вперёд ограничена двумя месяцами, депозит ещё двумя. Предложение заплатить за полгода или год, которое встречается в старых блогах, с 2023 года выходит за рамки закона. Если арендодатель на этом настаивает, считайте это тревожным сигналом и просите оформить условие письменно. Кто может быть поручителем (fiador)? Закон не называет, кто подходит, но арендодатели обычно хотят видеть резидента Португалии с официальным доходом, часто с недвижимостью. Родственнику за границей или другу без налоговой истории в стране нередко отказывают. Поручитель подписывает договор и отвечает за ваши долги по нему, так что просить об этом нужно как о серьёзной услуге. ## Источники В этом гиде используются следующие официальные источники — ссылки ведут напрямую, чтобы вы могли всё проверить. - [Diário da República](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1966-34509075)diariodarepublica.pt - [Belzuz](https://www.belzuz.com/en/publications/in-english/item/11714-changes-to-the-advanced-payment-of-rents-and-new-maximum-limit-for-deposits-in-urban-lease-agreements.html)belzuz.com - [Governo de Portugal](https://portugal.gov.pt/gc25/governo/comunicados-do-conselho-de-ministros/comunicado-do-conselho-de-ministros-de-9-de-julho-de-2026-1)portugal.gov.pt - [RTP](https://www.rtp.pt/noticias/economia/parlamento-aprova-nova-lei-do-arrendamento-com-abstencao-do-chega_e1768638)rtp.pt - [Observador](https://observador.pt/2026/09/30/arrendamento-psd-e-chega-assinam-acordo-para-alterar-proposta-do-governo-na-especialidade/)observador.pt - [ECO (SAPO)](https://eco.sapo.pt/2026/07/09/atrasos-no-pagamento-das-rendas-passam-a-justificar-resolucao-do-contrato/)eco.sapo.pt - [Lexpoint](https://lexpoint.pt/conteudos/1210/147990/outros-documentos/proposta-de-lei-103xvii1-governo-de-12082026)lexpoint.pt - [Doutorfinancas](https://www.doutorfinancas.pt/vida-e-familia/caucao-de-uma-renda-o-que-diz-a-legislacao-sobre-os-direitos-e-deveres/)doutorfinancas.pt Некоторые ссылки на этой странице являются партнёрскими. Если вы совершите покупку по ним, мы можем получить комиссию без дополнительных затрат для вас. [Как мы собираем и обновляем информацию](https://unlockportugal.co/editorial-policy/) ![Photo of Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/_astro/larissa-miranda.C89EgK8m_ZIuImL.webp) Автор [Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/ru/avtor/larissa-miranda/) Writer & editor Larissa Miranda — автор и редактор Unlock Portugal. ## Похожие гиды [ ![Жилые дома с азулежу и балконами на проспекте Алмиранте Рейш, Лиссабон — аренда квартиры в Португалии](https://unlockportugal.co/_astro/hero.DspSIHza_2dytJt.webp) Повседневная жизнь ### Аренда квартиры в Португалии в 2026: цены и правила ](https://unlockportugal.co/ru/povsednevnaya-zhizn/arenda-kvartiry-v-portugalii/)[ ![Дети из детского сада в одинаковых фартуках идут за руку с воспитателями по мощёному двору во Фуншале на Мадейре: типичная групповая прогулка в португальском детском саду](https://unlockportugal.co/_astro/hero.CNOEQS4q_1vO4wb.webp) Повседневная жизнь ### Детский сад в Португалии: как работают ясли Creche Feliz и бесплатные места ](https://unlockportugal.co/ru/povsednevnaya-zhizn/yasli-detskiy-sad-v-portugalii/)[ ![Табличка «Arrendam-se apartamentos» («Сдаётся квартира») на стене с азулежу в Лиссабоне; такие настоящие объявления копируют мошенники при аренде в Португалии](https://unlockportugal.co/_astro/hero.hqtPujK4_27JsYf.webp) Повседневная жизнь ### Мошенничество с арендой в Португалии 2026: 9 признаков обмана ](https://unlockportugal.co/ru/povsednevnaya-zhizn/moshennichestvo-pri-arende-v-portugalii/)