# Покупка недвижимости в Португалии иностранцем 2026 Да, покупка недвижимости в Португалии иностранцем не ограничена по гражданству. Разбираем NIF, счёт в банке, налоги IMT и вопрос Golden Visa для 2026 года. Canonical: https://unlockportugal.co/ru/finansy/pokupka-nedvizhimosti-v-portugalii/ Updated: 2026-09-24T00:00:00.000Z Language: ru --- Да, покупка недвижимости в Португалии иностранцем не ограничена по гражданству — россияне, белорусы, украинцы и граждане Казахстана покупают жильё здесь ровно на тех же условиях, что и сами португальцы. Единственное, что понадобится до старта сделки — налоговый номер (NIF) и счёт в местном банке. Резидентство, виза или особое разрешение для этого не нужны. **Главное по теме:** - Владение недвижимостью в Португалии не ограничено гражданством — это касается и россиян, и белорусов, и украинцев. - Перед сделкой нужны NIF и счёт в португальском банке. - Заложите 6-8% сверх цены на налоги и услуги (IMT, гербовый сбор, нотариус, юрист). - Ипотека для нерезидентов обычно не превышает 60-70% от стоимости — готовьте больший первый взнос. - На перевод крупных сумм из России или через российские счета распространяется банковское ограничение ЕС в 100 000 евро на один банк. ## Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Португалии? Да. Португалия не вводит ограничений по гражданству на владение недвижимостью, поэтому иностранцы покупают здесь наравне с гражданами страны. Нет ни минимального срока проживания, ни квоты, ни комиссии, которая утверждала бы сделку — многие закрывают покупку жилья за годы до того, как вообще подают на резидентство. Если вы из России, Беларуси, Казахстана или другой страны СНГ, право покупать жильё в Португалии у вас есть точно такое же, как у гражданина ЕС или США. Путаница обычно возникает из-за Golden Visa: люди слышат, что программу «закрыли для недвижимости», и делают вывод, что и саму покупку жилья теперь запретили. Это не так — закрылась только инвестиционная схема получения резидентства через покупку жилья, а не право владеть домом или квартирой как таковое. Реальные требования — чисто административные. Нужен NIF (Numero de Identificacao Fiscal), это ваш налоговый номер в Португалии, и счёт в местном банке для проведения платежей продавцу. Оба пункта решаются удалённо или за одну короткую поездку. > По данным [PORDATA](https://www.pordata.pt/), спрос со стороны иностранных покупателей стабильно занимает заметную долю сделок на рынке недвижимости Португалии, с концентрацией нерезидентов в Лиссабоне, Порту и Алгарве. Сначала разберитесь с налоговым номером — вот наш разбор, [как получить NIF в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/finansy/kak-poluchit-nif-portugaliya/). Когда номер на руках, откройте счёт: [какой банк выбрать эмигранту](https://unlockportugal.co/ru/finansy/luchshiy-bank-dlya-emigrantov-v-portugalii/) поможет определиться. ## Какие шаги нужны для покупки жилья в Португалии? Процесс состоит из шести понятных этапов, и большинство покупателей закрывают сделку за два-четыре месяца. По данным [Статистического управления Португалии (INE)](https://www.ine.pt/), объём сделок с недвижимостью держится стабильно высоким весь год, так что система оформления отлажена и предсказуема, если ваши документы готовы заранее. ### 1\. Получите NIF и откройте счёт Сделайте это первым делом. Без NIF нельзя подписать ничего юридически значимого, а без португальского счёта будет сложно аккуратно перевести задаток. ### 2\. Наймите независимого юриста Наймите своего юриста, а не того, кого предложит продавец. Он проверяет историю права собственности, отсутствие долгов на объекте и порядок с лицензиями. ### 3\. Подпишите предварительный договор (CPCV) Это связывающий шаг. Обычно вносится задаток в размере 10% от цены, и Contrato de Promessa de Compra e Venda фиксирует обязательства обеих сторон. Если откажетесь вы — теряете задаток; если откажется продавец — он обязан вернуть вам двойную сумму. ### 4\. Оформите финансирование Если нужна ипотека, банк проводит оценку объекта на этом этапе. Покупатели за наличные могут пропустить этот шаг. ### 5\. Подпишите окончательный договор (Escritura) Подписание происходит у нотариуса, вы вносите остаток суммы, и в этот момент начисляются налоги. С этого момента объект юридически ваш. ### 6\. Зарегистрируйте право собственности Ваш юрист регистрирует сделку в Земельном реестре (Conservatoria). На этом процесс завершён. ## Сколько составляют налоги и расходы при покупке жилья в Португалии? Заложите примерно 6-8% от стоимости объекта сверх цены на дополнительные расходы. По данным [Налоговой и таможенной службы Португалии (Portal das Financas)](https://www.portaldasfinancas.gov.pt/), основная статья — это IMT, налог на переход права собственности, который прогрессивный и зависит от цены и назначения жилья. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissoes) начинается от 0% для недорогого основного жилья и доходит примерно до 8% в верхних ценовых категориях, причём вторые дома и покупки нерезидентами облагаются жёстче. Сверху добавляется гербовый сбор (Imposto do Selo) — около 0,8% от цены. Дальше идут услуги специалистов. Нотариус и регистрация вместе обходятся примерно в 1-2%, а хороший независимый юрист берёт около 1-1,5%. Ни один из этих пунктов не опционален, если вы хотите чистый титул собственности, так что закладывайте их в бюджет с самого начала. | Статья расходов | Типичный диапазон | На жильё за €370 000 | | --- | --- | --- | | IMT (налог на переход права) | 0-8% (прогрессивный) | ~€7 400-€22 200 | | Гербовый сбор | ~0,8% | ~€2 960 | | Нотариус + регистрация | ~1-2% | ~€3 700-€7 400 | | Юрист | ~1-1,5% | ~€3 700-€5 550 | | Итого дополнительные расходы | ~6-8% | ~€22 200-€29 600 | Полную картину месячных расходов после покупки жилья смотрите в нашем [гиде по стоимости жизни в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/finansy/stoimost-zhizni-v-portugalii/). ## Можно ли нерезиденту получить ипотеку в Португалии? Да, нерезиденты получают ипотеку в португальских банках, но с меньшим лимитом финансирования. Банки Португалии обычно кредитуют нерезидентов на 60-70% от стоимости объекта, тогда как резидентам доступно до 80-90%. По данным [Банка Португалии (Banco de Portugal)](https://www.bportugal.pt/), стандарты кредитования и ставки для нерезидентов устанавливаются консервативнее. Это означает больший первый взнос. На жильё за €370 000 нерезидент может получить финансирование примерно на €240 000 и внести около €130 000 плюс расходы на закрытие сделки, о которых шла речь выше. Ставки для нерезидентов также чуть выше, чем для резидентов, а банки хотят видеть подтверждённый доход — обычно два-три года выписок и налоговых деклараций. Честное наблюдение: некоторым покупателям из России и СНГ вариант с наличными кажется проще именно из-за банковских ограничений на переводы (см. вопрос про статью 5b ниже). Но финансирование оставляет ваши деньги работать в другом месте — просчитайте оба сценария, прежде чем решать. | Условие ипотеки | Резиденты | Нерезиденты | | --- | --- | --- | | Максимальная сумма от стоимости | ~80-90% | ~60-70% | | Типичный первый взнос | 10-20% | 30-40% | | Процентная ставка | Стандартная | Немного выше | | Максимальный срок | До 35-40 лет | Часто короче | | Подтверждение дохода | Португальские выписки | Зарубежные декларации, выписки | ## В каком регионе Португалии выгоднее покупать жильё? Многое зависит от бюджета и образа жизни, но диапазон цен идёт от €140 000 во внутренних районах до €830 000 за виллу в Алгарве. По данным [Статистического управления Португалии (INE)](https://www.ine.pt/), цены на жильё стабильно растут по всей стране, а Лиссабон и Алгарве остаются самыми дорогими рынками, тогда как внутренние районы — самые доступные. Порту даёт настоящий городской образ жизни с заметной скидкой к Лиссабону. Квартира в центре, которая в Лиссабоне стоит €370 000-€600 000, в Порту часто обходится в €260 000-€420 000 за сопоставимую площадь. Разбор цифр — в нашем материале про [жизнь в Порту](https://unlockportugal.co/ru/goroda/zhizn-v-porto/). | Регион | Типичная цена покупки | Кому подходит | | --- | --- | --- | | Центр Лиссабона | €370 000-€600 000 | Городская жизнь, работа, пешая доступность | | Порту | €260 000-€420 000 | Городская атмосфера за меньшие деньги, еда, вид на реку | | Алгарве | €420 000-€830 000 (виллы) | Пляжи, солнце, жизнь на пенсии | | Серебряный берег | €140 000-€280 000 | Прибрежный вариант за разумные деньги, сёрф-городки | | Внутренние районы | €140 000-€280 000 | Простор, тишина, минимальные цены | Если хочется жить именно в столице, район важнее среднего ценника по городу. Прежде чем определяться, посмотрите наш гид по [выбору района в Лиссабоне](https://unlockportugal.co/ru/goroda/luchshie-rayony-lissabona-dlya-zhizni/). ## Что с Golden Visa и резидентством? Golden Visa через покупку жилой недвижимости больше не работает — сама по себе покупка дома резидентство не даёт. После реформы 2023 года Португалия убрала жилую недвижимость из списка инвестиций, дающих право на эту программу, перенаправив её на фонды и другие виды вложений. Владение недвижимостью по-прежнему помогает при подаче на другие типы виз, но не как самостоятельное основание. Большинство переезжающих получают резидентство через визу D7 (пассивный доход) или визу для цифровых кочевников, а жильё покупают уже после того, как обосновались. Владение недвижимостью подтверждает связь со страной и наличие адреса, что упрощает подачу таких заявлений. Если подаёте на D7 с пассивным доходом из России или другой страны СНГ, учитывайте, что подтверждение источника дохода и его легальности банк и AIMA проверяют внимательно — это отдельная тема, которую стоит закрыть до, а не после покупки жилья. > По данным [PORDATA](https://www.pordata.pt/), число иностранных резидентов в Португалии стабильно росло последнее десятилетие — в основном за счёт виз с подтверждённым доходом и статуса цифрового кочевника, а не программ, привязанных к покупке недвижимости. ## Как перевести деньги на покупку жилья, если вы из России или используете российский счёт? Здесь есть отдельный нюанс, которого нет у большинства других иностранных покупателей. Статья 5b регламента ЕС №833/2014 запрещает европейским банкам принимать вклады на сумму свыше 100 000 евро от граждан России, физических лиц — резидентов РФ, а также юридических лиц, зарегистрированных в России или более чем на 50% принадлежащих российским собственникам, если сумма депонируется в одном банке. Ограничение касается именно вкладов в одном кредитном учреждении, а не всех ваших денег в целом. На практике это значит, что крупную сумму на покупку жилья — а типичный первый взнос или полная стоимость квартиры легко превышает этот порог — нельзя просто держать на одном счету в одном европейском банке. Уточните этот момент со своим юристом и с банком заранее, до подписания CPCV и внесения задатка: некоторые покупатели распределяют средства между несколькими банками, другие проводят сделку через счёт в третьей юрисдикции. Общей универсальной схемы нет, и то, что сработало у знакомых в прошлом году, может не сработать сейчас — банковский комплаенс по России меняется чаще, чем большинство других правил на этом сайте. > По данным [Европейской комиссии](https://finance.ec.europa.eu/publications/deposits_en), исключение из статьи 5b действует только для сумм, необходимых для не запрещённой трансграничной торговли между ЕС и Россией — покупка личного жилья под это исключение не подпадает, так что рассчитывать на него не стоит. ## Каких ошибок избегать при покупке жилья в Португалии? Самая дорогая ошибка — работать с юристом продавца или вовсе пропустить юридическую проверку. У португальской недвижимости бывают скрытые долги, незаконные пристройки или несовпадения в реестре, и заметит это только независимый юрист, который проведёт полноценную проверку титула до того, как вы станете ответственны за объект. Ещё несколько ошибок повторяются снова и снова: - **Недооценка расходов на закрытие сделки.** Те самые 6-8% удивляют тех, кто закладывал в бюджет только цену объекта. - **Неаккуратный перевод денег.** Банковский перевод по розничному курсу может обойтись в тысячи евро — для крупных сумм используйте специализированный сервис. - **Игнорирование энергетического сертификата.** Старые каменные дома на севере страны бывают холодными и дорогими в отоплении. - **Уверенность, что Golden Visa всё ещё действует для жилья.** Не действует, как описано выше. - **Пропуск независимой оценки для сельской недвижимости.** Границы участков и права на воду во внутренних районах — частый источник споров. Сделайте скучную, но необходимую проверку документов. Это самая дешёвая страховка во всём процессе покупки. ## Стоит ли сначала снимать жильё, а потом покупать? Для большинства покупателей — да, разумнее сначала снять жильё на шесть-двенадцать месяцев. Это даёт возможность узнать реальный уровень шума в районе, дорогу до работы и зимнюю жизнь до того, как вы вложите в объект серьёзную сумму, а португальские локальные рынки сильно различаются от улицы к улице — на фотографиях объявления этого не видно. Полный расчёт на пять лет вперёд — в нашем сравнении [аренды и покупки жилья в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/finansy/arenda-ili-pokupka-zhilya-v-portugalii/). Солнечный городок в Алгарве в июле выглядит неотразимо, а к ноябрю может оказаться полупустым и сонным — эта картина ловит немало покупателей, которые поспешили с решением. Аренда на старте также даёт время наладить отношения с местным юристом и ипотечным брокером, чтобы, когда появится подходящий объект, действовать быстро. Прямо к покупке я бы советовала переходить только тем, кто платит наличными и уже хорошо знает регион по многократным поездкам. ## Коротко о главном Покупка недвижимости в Португалии иностранцем — процесс без ограничений по гражданству: получите NIF и откройте счёт, наймите своего юриста, заложите 6-8% сверх цены на налоги и услуги, и решите заранее, идёте вы по пути наличных или ипотеки для нерезидента. Если вы переводите деньги из России или через российский счёт, разберитесь с ограничением статьи 5b до внесения задатка, а не после — исправить это на этапе CPCV уже нельзя. Лиссабон, Порту или тихий Серебряный берег — принципы одни и те же: проверка документов и аккуратный перевод денег окупаются в любом регионе. ## Кратко Можно ли иностранцу купить жильё? Да, без ограничений по гражданству Нужно перед сделкой NIF и счёт в португальском банке Дополнительные расходы ~6-8% (IMT, гербовый сбор, нотариус, юрист) Ипотека для нерезидента ~60-70% от стоимости (30-40% первый взнос) Квартира в центре Лиссабона €370 000-€600 000 Golden Visa через покупку жилья Не действует с октября 2023 года ## Частые вопросы Могут ли россияне купить недвижимость в Португалии в 2026 году? Да. Само владение недвижимостью для граждан России, Беларуси, Казахстана и других стран СНГ не ограничено — вы покупаете на тех же условиях, что и любой другой иностранец. Ограничение касается только программы Golden Visa через покупку жилья, которую закрыли в октябре 2023 года, и отдельно — банковских правил ЕС для крупных вкладов, о которых ниже. Что такое NIF и зачем он нужен для покупки жилья? NIF (Numero de Identificacao Fiscal) — это налоговый номер, без которого в Португалии нельзя подписать ни один юридически значимый документ, включая договор купли-продажи. Получить его можно удалённо через доверенное лицо или лично в Финансах при первом визите. Что такое IMT и сколько он составляет? IMT — налог на переход права собственности на недвижимость, прогрессивная ставка от 0% до примерно 8% в зависимости от цены и назначения жилья. Это самая крупная разовая статья расходов, её платят перед подписанием окончательного договора у нотариуса. Можно ли перевести из России больше 100 000 евро на покупку жилья? Технически да, но статья 5b регламента ЕС 833/2014 запрещает европейским банкам принимать вклады свыше 100 000 евро от граждан России и резидентов РФ на счёт в одном банке. Для крупной сделки деньги обычно проводят через несколько банков или используют счёт в третьей юрисдикции — этот момент стоит обсудить с юристом и банком заранее, до внесения задатка. Даёт ли покупка дома право на Golden Visa? Нет, с октября 2023 года. Португалия убрала жилую недвижимость из списка инвестиций, дающих право на резидентство по этой программе. Сейчас Golden Visa оформляют через фонды и другие виды инвестиций, а покупка дома сама по себе резидентства не даёт. ## Источники В этом гиде используются следующие официальные источники — ссылки ведут напрямую, чтобы вы могли всё проверить. - [PORDATA](https://www.pordata.pt/)pordata.pt - [INE — Instituto Nacional de Estatística](https://www.ine.pt/)ine.pt - [Portal das Finanças](https://www.portaldasfinancas.gov.pt/)portaldasfinancas.gov.pt - [Banco de Portugal](https://www.bportugal.pt/)bportugal.pt - [Finance](https://finance.ec.europa.eu/publications/deposits_en)finance.ec.europa.eu Некоторые ссылки на этой странице являются партнёрскими. Если вы совершите покупку по ним, мы можем получить комиссию без дополнительных затрат для вас. [Как мы собираем и обновляем информацию](https://unlockportugal.co/editorial-policy/) ![Photo of Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/_astro/larissa-miranda.C89EgK8m_ZIuImL.webp) Автор [Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/ru/avtor/larissa-miranda/) Writer & editor Larissa Miranda — автор и редактор Unlock Portugal. ## Похожие гиды [ ![Отделение банка в Португалии, где иностранцы открывают расчётный счёт](https://unlockportugal.co/_astro/hero.B62HYbzl_1U18U7.webp) Финансы ### Как открыть счёт в банке в Португалии в 2026 году ](https://unlockportugal.co/ru/finansy/kak-otkryt-schet-v-banke-portugalii/)[ ![Отделение банка Caixa Geral de Depósitos в Португалии — государственного банка, который применяет лимит €100 000 к вкладам граждан России](https://unlockportugal.co/_astro/hero.gM-I0-3q_7DMPD.webp) Финансы ### Можно ли россиянам держать больше €100 000 на счету в банке Португалии? ](https://unlockportugal.co/ru/finansy/mozhno-li-rossiyanam-derzhat-bolshe-100000-evro-v-banke-portugalii/)[ ![Дом с плиткой азулежу и коваными балконами в Лиссабоне, аренда или покупка жилья в Португалии](https://unlockportugal.co/_astro/hero.DPdb6Kf4_2n8FsI.webp) Финансы ### Аренда или покупка жилья в Португалии в 2026: что выгоднее ](https://unlockportugal.co/ru/finansy/arenda-ili-pokupka-zhilya-v-portugalii/)