# Налог на недвижимость в Португалии (IMI) 2026: ставки и сроки | Unlock Portugal

IMI — ежегодный налог на недвижимость в Португалии, 0,3-0,45% от VPT для городского жилья. Ставки, сроки оплаты, льготы и AIMI для дорогих объектов.

Canonical: https://unlockportugal.co/ru/finansy/nalog-na-nedvizhimost-v-portugalii-imi/
Updated: 2026-09-25T00:00:00.000Z
Language: ru

---
**Главное:** IMI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость в Португалии, который платит тот, кто владеет объектом на 31 декабря, и рассчитывается от VPT (налоговой оценочной стоимости), а не от цены покупки. Городские здания облагаются по ставке 0,3-0,45%, которую ежегодно устанавливает муниципалитет, сельская земля — фиксированно 0,8%. Оплата делится на один, два или три платежа в зависимости от суммы, с мая по ноябрь. Для скромного постоянного жилья предусмотрена временная льгота, а отдельный дополнительный налог AIMI касается тех, чья совокупная VPT жилой недвижимости превышает €600 000. Налоги при покупке — IMT и гербовый сбор — совсем другая тема и рассматриваются отдельно.

Если вы владеете или собираетесь купить жильё в Португалии, IMI — это счёт, который приходит каждый год, пока вы владеете объектом, а не разовый платёж при сделке. Обычно сумма скромная по сравнению с налогом на недвижимость в США или Великобритании, но правила вокруг VPT, льгот и надбавки AIMI застают врасплох многих новых собственников. В этом материале — что, когда и сколько вы должны платить, и как не переплатить.

## Что такое IMI и кто обязан его платить?

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — ежегодный налог, который каждый владелец недвижимости в Португалии платит своему муниципалитету, исходя из VPT объекта, а не из суммы сделки. Обязанность платить IMI за год лежит на том, кто зарегистрирован собственником на 31 декабря — даже если объект продан уже в январе следующего года.

VPT (valor patrimonial tributário) — налоговая оценочная стоимость, которую рассчитывает Autoridade Tributária (налоговая служба Португалии) по формуле, учитывающей расположение, стоимость строительства, возраст здания и другие факторы. Часто VPT оказывается заметно ниже рыночной цены, хотя не всегда, — и именно эту цифру стоит проверить заранее, а не полагаться на то, что она совпадает с ценой покупки.

IMI никак не связан с налогами, которые платятся при покупке недвижимости. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) и гербовый сбор (Imposto do Selo) — разовые налоги на переход права собственности, по другой шкале, и они уже подробно разобраны в нашем материале о [покупке недвижимости в Португалии иностранцем](https://unlockportugal.co/ru/finansy/pokupka-nedvizhimosti-v-portugalii/). IMI — отдельный, регулярный платёж, который сопровождает всё время владения жильём.

## Сколько составляет IMI в Португалии? Ставки по типам недвижимости

Городские здания облагаются налогом по ставке от 0,3% до 0,45% от VPT, точную цифру в пределах этой вилки ежегодно устанавливает муниципалитет; сельская земля облагается фиксированно по ставке 0,8%. Это закреплено в статье 112 Código do IMI (CIMI).

Поскольку ставку определяет муниципалитет, одинаковая VPT в разных городах может дать разный счёт. Многие муниципалитеты применяют минимальную ставку 0,3%, чтобы оставаться привлекательными, другие держатся ближе к потолку 0,45%. Действующую на текущий год ставку публикует câmara municipal (муниципальная палата) — она может меняться из года в год, поэтому не стоит опираться на прошлогоднюю цифру.

**Пример расчёта:** дом с VPT €150 000 в муниципалитете с минимальной ставкой 0,3% — IMI составит €450 в год. Тот же дом в муниципалитете с потолком 0,45% — уже €675 в год. Обе цифры иллюстративные — всегда уточняйте действующую ставку конкретного муниципалитета перед тем, как планировать бюджет.

В той же статье предусмотрены две повышенные ставки. Муниципалитеты вправе утроить стандартную ставку для городских зданий, пустующих больше года или находящихся в аварийном состоянии, если это не связано со стихийным бедствием. Отдельно ставка 7,5% применяется к недвижимости, принадлежащей юрлицам из юрисдикций с льготным налогообложением из чёрного списка — но это касается только компаний, а не физических лиц, так что частным собственникам об этом беспокоиться не нужно.

## Когда и как платить IMI?

IMI платится одним, двумя или тремя платежами в зависимости от общей суммы за год — согласно статье 120 CIMI. Если сумма не превышает €100, платёж один — в мае. Если она от €100 до €500, платежей два — в мае и ноябре. Свыше €500 — три платежа: май, август, ноябрь.

| Сумма IMI за год | Платежей | Месяцы оплаты |
| --- | --- | --- |
| До €100 | 1 | Май |
| От €100 до €500 | 2 | Май, ноябрь |
| Свыше €500 | 3 | Май, август, ноябрь |

Сумму рассчитывает и выставляет Autoridade Tributária — отдельную декларацию по IMI, в отличие от подоходного налога, подавать не нужно. Оплатить можно через Portal das Finanças, по реквизитам Multibanco или автосписанием, если вы его настроили. По той же статье пропуск одного платежа делает все оставшиеся суммы к оплате немедленно, поэтому стоит поставить напоминание в календарь, а не полагаться на память.

## Можно ли получить льготу по IMI?

Да, если объект становится вашим постоянным местом жительства, а VPT и доход семьи не превышают установленных порогов — по статье 46 EBF (Estatuto dos Benefícios Fiscais). VPT объекта не должна превышать €125 000, а валовой годовой доход семьи за предыдущий год — €153 300. При выполнении обоих условий льгота действует три года, и муниципалитет может продлить её ещё на два.

При покупке жилья за наличные (обычная сделка купли-продажи) льгота применяется автоматически, на основании данных, которые уже есть у налоговой службы. Объект должен фактически стать вашим постоянным местом жительства в течение шести месяцев после покупки или завершения строительства. В остальных случаях, например при самостоятельном строительстве дома, льготу нужно запросить самостоятельно в течение 60 дней после окончания этого шестимесячного срока.

Льгота рассчитана на недорогое жильё для собственного проживания, поэтому большинство более дорогих покупок в Лиссабоне, Порту или на побережье Алгарве под неё не подпадут из-за потолка VPT в €125 000. Проверить всё же стоит — VPT нередко оказывается заметно ниже рыночной цены.

## Что такое IMI Familiar и касается ли это вас?

IMI Familiar — необязательная скидка, которую некоторые муниципалитеты предоставляют семьям с детьми на иждивении, по статье 112-A CIMI. Там, где муниципалитет ввёл эту льготу решением муниципального собрания, фиксированное годовое снижение составляет €30 за одного ребёнка, €70 за двоих и €140 за троих и более — применяется к IMI за постоянное жильё семьи.

Ключевое слово — «необязательная»: льгота действует только там, где её конкретно ввёл ваш муниципалитет. Далеко не все это сделали. Уточните в своей câmara municipal или посмотрите извещение о муниципальных ставках на текущий год, прежде чем рассчитывать на эту скидку.

## Что такое AIMI и кто его платит?

AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) — отдельный дополнительный налог, который взимается раз в год с совокупной VPT жилой недвижимости и земли под застройку физического лица сверх установленного порога. Для физлиц применяется вычет €600 000 от общей VPT перед расчётом налога; для супругов или партнёров в гражданском партнёрстве, выбравших совместное налогообложение, вычет удваивается до €1 200 000.

Ставки прогрессивные, применяются к сумме сверх вычета: 0,7% до €1 000 000, 1% на часть от €1 000 000 до €2 000 000 и 1,5% свыше этой суммы. AIMI рассчитывает налоговая служба, платёж — одним взносом с 1 по 30 сентября.

**Пример расчёта:** у физлица совокупная VPT жилой недвижимости составляет €900 000. После вычета €600 000 остаётся €300 000, облагаемых по ставке 0,7%, — около €2 100 AIMI за год, дополнительно к обычному IMI, уже уплаченному по каждому объекту.

В отличие от льготы по статье 46 для обычного IMI, официальные разъяснения по AIMI не предусматривают исключения для основного жилья. От AIMI большинство собственников защищает именно размер вычета, а не назначение объекта — совсем немногие физлица преодолевают порог €600 000 совокупной VPT жилой недвижимости. Это быстро меняющаяся область налогового права, поэтому если ваши активы приближаются к порогу, уточните свою ситуацию у contabilista (бухгалтера-налогового консультанта).

## Как проверить VPT и счёт по IMI?

VPT объекта, налоговые данные и статус оплаты можно посмотреть в caderneta predial (налоговом паспорте объекта) на Portal das Finanças, в разделе зарегистрированной недвижимости. Если вы считаете, что VPT устарела или завышена по сравнению с похожими объектами, можно запросить новую оценку через тот же портал — это формальная административная процедура, и прежде чем подавать запрос, стоит проконсультироваться с contabilista или солиситором: результат зависит от деталей, которые налоговая служба оценивает индивидуально.

Если вы не являетесь налоговым резидентом Португалии, учтите: Decree-Law 44/2022 отменил общее требование назначать фискального представителя — при условии, что вы подключите электронные уведомления через Portal das Finanças или электронный почтовый ящик ViaCTT. Представитель по-прежнему обязателен, если вы ведёте в стране деятельность как самозанятый, облагаемую НДС. Если [NIF](https://unlockportugal.co/ru/finansy/kak-poluchit-nif-portugaliya/) оформлен правильно с самого начала, управлять всем этим, включая IMI, становится заметно проще.

## Как IMI вписывается в общую налоговую картину в Португалии?

IMI — один из регулярных расходов после покупки недвижимости, наряду с налогом на доходы от аренды и, для части владельцев, AIMI. Если вы ещё выбираете, покупать жильё или нет, стоит сопоставить IMI и другие текущие расходы владения с арендой — наш материал о [сравнении аренды и покупки жилья в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/finansy/arenda-ili-pokupka-zhilya-v-portugalii/) разбирает это подробнее. А если вы оцениваете свою общую налоговую нагрузку как экспат — от подоходного налога до социального страхования — посмотрите обзор [налоговой системы Португалии для экспатов](https://unlockportugal.co/ru/finansy/nalogi-dlya-emigrantov-v-portugalii/).

Законодательство о налоге на недвижимость в Португалии меняется регулярно — либо через ежегодный процесс установления муниципальных ставок, либо через поправки в бюджетном законе. Воспринимайте эти цифры как базовые на 2026 год и каждый год сверяйтесь с муниципальным извещением или с contabilista, а не полагайтесь на прошлогодние данные.

## Что в итоге

IMI предсказуем и для большинства обычных домов остаётся скромным на фоне налога на недвижимость в других странах. Владельцев обычно застаёт врасплох разрыв между VPT и рыночной ценой, разница в ставках между муниципалитетами и, для меньшинства дорогих объектов, — AIMI. Прежде чем придёт первый счёт, уточните свою VPT, действующую ставку муниципалитета и то, распространяется ли на вас какая-либо льгота.

## Кратко

Ставка для городской недвижимости

0,3-0,45% от VPT, устанавливается муниципалитетом ежегодно

Ставка для сельской недвижимости

0,8% от VPT, фиксированная по всей стране

Кто платит

Тот, кто владеет объектом на 31 декабря налогового года

Месяцы оплаты

Май (до €100), май и ноябрь (€100-€500), либо май, август и ноябрь (свыше €500)

Порог AIMI

Вычет €600 000 от VPT для физлиц (€1,2 млн при совместном налогообложении супругов)

Льгота на единственное жильё

До 3 лет, если VPT ≤ €125 000 и годовой доход семьи ≤ €153 300

## Частые вопросы

Что такое IMI в Португалии?

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — это ежегодный муниципальный налог на недвижимость, который платит тот, кто владеет объектом на 31 декабря. Рассчитывается не от цены покупки, а от VPT (valor patrimonial tributário — налоговой оценочной стоимости), по ставке, которую каждый муниципалитет устанавливает в диапазоне 0,3-0,45% для городских зданий и фиксированно 0,8% для сельской земли.

Чем IMI отличается от IMT?

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) — разовый налог на переход права собственности, который платится при покупке, по прогрессивной шкале до единой ставки 7,5% для домов дороже €1 150 853. IMI — отдельный, ежегодный налог, который платится каждый год владения, и обычно это гораздо меньшая сумма. Названия похожи, но налоги относятся к разным моментам владения.

Сколько будет IMI за дом стоимостью €300 000 в Португалии?

Зависит от VPT, а не от цены покупки — и VPT часто оказывается ниже рыночной стоимости. Если VPT составляет около €200 000, а муниципалитет применяет ставку 0,3%, годовой IMI составит около €600, двумя платежами. При ставке 0,45% на ту же VPT сумма вырастет примерно до €900. Прежде чем оценивать расходы, уточните фактическую VPT своего объекта.

Можно ли получить освобождение от IMI на своё жильё в Португалии?

Да, по статье 46 EBF (Estatuto dos Benefícios Fiscais), если объект становится постоянным местом жительства, его VPT не превышает €125 000, а валовой годовой доход семьи не превышает €153 300. Льгота действует три года и может быть продлена муниципалитетом ещё на два. При покупке за наличные она применяется автоматически, в остальных случаях льготу нужно запросить в установленный срок.

Распространяется ли льгота на единственное жильё на AIMI?

Нет. AIMI (Adicional ao IMI) — отдельный дополнительный налог на общую VPT жилой недвижимости и земли под застройку свыше €600 000 на одного собственника, и официальные разъяснения не предусматривают исключения для основного жилья. От AIMI большинство обычных владельцев защищает именно размер вычета, а не назначение объекта.

Нужен ли фискальный представитель в Португалии для уплаты IMI?

Не обязательно. С момента вступления в силу Decree-Law 44/2022 нерезиденты с португальским NIF (Número de Identificação Fiscal — налоговый идентификационный номер) могут не назначать фискального представителя, если подключат электронные уведомления через Portal das Finanças или ViaCTT. Представитель всё же обязателен, если вы ведёте в Португалии деятельность, облагаемую НДС, как самозанятый.

## Источники

В этом гиде используются следующие официальные источники — ссылки ведут напрямую, чтобы вы могли всё проверить.

-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/Pages/cimi112.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/Pages/cimi120.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt17.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/Pages/cimi112a.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/bf_rep/Pages/ebf-artigo-46-ordm-.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/apoio_ao_contribuinte/Cidadaos/Casa_e_propriedades/Imposto_anual/Paginas/default.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Pnaid](https://pnaid.mne.gov.pt/pt/noticias-e-comunicados/fim-da-obrigatoriedade-de-designa%C3%A7%C3%A3o-de-representante-fiscal-para-contribuintes-portugueses-residentes-no-estrangeiro)pnaid.mne.gov.pt

Некоторые ссылки на этой странице являются партнёрскими. Если вы совершите покупку по ним, мы можем получить комиссию без дополнительных затрат для вас. [Как мы собираем и обновляем информацию](https://unlockportugal.co/editorial-policy/)

![Photo of Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/_astro/larissa-miranda.C89EgK8m_ZIuImL.webp)

Автор

[Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/ru/avtor/larissa-miranda/)

Writer & editor

Larissa Miranda — автор и редактор Unlock Portugal.

## Похожие гиды

[

![Дом с плиткой азулежу и коваными балконами в Лиссабоне, аренда или покупка жилья в Португалии](https://unlockportugal.co/_astro/hero.DPdb6Kf4_2n8FsI.webp)

Финансы

### Аренда или покупка жилья в Португалии в 2026: что выгоднее

](https://unlockportugal.co/ru/finansy/arenda-ili-pokupka-zhilya-v-portugalii/)[

![Декларация IRS в Португалии: полный разбор на 2026 год](https://unlockportugal.co/_astro/hero.By7lfs5f_Z1C6ebs.webp)

Финансы

### Как подать декларацию IRS в Португалии в 2026 году: пошагово

](https://unlockportugal.co/ru/finansy/kak-podat-deklaratsiyu-irs-v-portugalii/)[

![Налоговые документы и калькулятор на столе — гид по налогам для эмигрантов в Португалии](https://unlockportugal.co/_astro/hero.C0tSCc2B_ZwzG8f.webp)

Финансы

### Налоги для эмигрантов в Португалии в 2026 году: ставки IRS и NHR/IFICI

](https://unlockportugal.co/ru/finansy/nalogi-dlya-emigrantov-v-portugalii/)