# Налог при покупке недвижимости в Португалии 2026: IMT, 7,5%

Налог при покупке недвижимости в Португалии (IMT): от 0 до 8% для постоянного жилья, 7,5% для нерезидентов с мая 2026 года. Ставки, примеры, возврат.

Canonical: https://unlockportugal.co/ru/finansy/imt-nalog-na-pokupku-nedvizhimosti-portugaliya/
Updated: 2026-11-02T00:00:00.000Z
Language: ru

---
Налог при покупке недвижимости в Португалии называется IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, муниципальный налог на возмездную передачу недвижимости). Его платит покупатель один раз: для постоянного жилья ставки составляют от 0 до 8%, а нерезидент, покупающий жильё, с мая 2026 года платит единые 7,5%. Не путайте его с другим португальским IMT, Instituto da Mobilidade e dos Transportes, который выдаёт водительские права.

**Коротко:** налог считается от большего из двух значений, цены сделки и налоговой оценки. Выше €660 982 действуют фиксированные 6% и 7,5% на всю стоимость. Ставка 7,5% зависит от налогового резидентства. Если вы станете резидентом в течение двух лет или сдадите жильё в аренду в пределах лимита, разницу можно вернуть. Покупатели не старше 35 лет могут воспользоваться IMT Jovem.

Правила изменились в мае 2026 года. Дальше идут действующие ставки, примеры расчёта с подстановкой своей цены и порядок действий: от него зависит, сколько наличных понадобится до сделки.

## Что такое IMT и кто его платит

IMT платит покупатель, один раз, при покупке недвижимости в Португалии. Это не [IMI, ежегодный налог на недвижимость](https://unlockportugal.co/ru/finansy/nalog-na-nedvizhimost-v-portugalii-imi/), который собственник платит каждый год.

Налог начисляют на [большее из двух значений](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt12.aspx): цену в договоре или VPT (valor patrimonial tributário, налоговая оценка недвижимости), которую определила налоговая служба Португалии (Autoridade Tributária e Aduaneira, далее AT). Если вы платите меньше VPT, IMT всё равно считается от VPT. Сверху добавляется Imposto do Selo (гербовый сбор) в размере [0,8% от той же базы](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/ccod-selo-tabgiselo.aspx).

Весь процесс покупки описан в руководстве [как иностранцу купить недвижимость в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/finansy/pokupka-nedvizhimosti-v-portugalii/).

## Сколько составляет IMT в 2026 году

Это зависит от того, что вы покупаете и как будете использовать объект. Для постоянного жилья [ставки 2026 года](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt17.aspx) начинаются с 0% и доходят до 8% на предельных диапазонах. Для второго жилья или недвижимости под аренду они начинаются с 1%.

**Постоянное жильё (habitação própria e permanente):**

| Диапазон стоимости | Предельная ставка | Средняя ставка на верхней границе |
| --- | --- | --- |
| До €106 346 | 0% | 0% |
| От €106 346 до €145 470 | 2% | 0,5379% |
| От €145 470 до €198 347 | 5% | 1,7274% |
| От €198 347 до €330 539 | 7% | 3,8361% |
| От €330 539 до €660 982 | 8% | не применяется |
| От €660 982 до €1 150 853 | Единые 6% на всю стоимость | не применяется |
| Выше €1 150 853 | Единые 7,5% на всю стоимость | не применяется |

**Другое жильё (второй дом, аренда):**

| Диапазон стоимости | Предельная ставка | Средняя ставка на верхней границе |
| --- | --- | --- |
| До €106 346 | 1% | 1% |
| От €106 346 до €145 470 | 2% | 1,2689% |
| От €145 470 до €198 347 | 5% | 2,2636% |
| От €198 347 до €330 539 | 7% | 4,1578% |
| От €330 539 до €633 931 | 8% | не применяется |
| От €633 931 до €1 150 853 | Единые 6% на всю стоимость | не применяется |
| Выше €1 150 853 | Единые 7,5% на всю стоимость | не применяется |

Для других объектов ставки иные. Сельскохозяйственная земля облагается по ставке 5%. Прочая городская недвижимость, например магазины, офисы и участки, и прочие приобретения облагаются по ставке 6,5%. Есть и фиксированные 10% для покупателей из юрисдикций, внесённых в чёрный список налоговых гаваней, но закон исключает из этого правила физических лиц.

Постоянное жильё [стоимостью до первой границы в €106 346 налогом не облагается](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt9.aspx).

## Как рассчитать IMT

Разделите стоимость на две части. Возьмите верхнюю границу самого высокого подходящего диапазона и примените её среднюю ставку, а к остатку применяйте предельную ставку следующего диапазона. Этот метод закреплён в статье 17 кодекса IMT.

Возьмём постоянное жильё за €370 000:

-   €330 539 × 3,8361% = €12 680
-   €39 461 × 8% = €3 157
-   Итого IMT: €15 837

Таблица ниже применяет тот же метод к типичным ценам.

| Цена | Постоянное жильё | Другое жильё | Нерезидент (7,5%) | Imposto do Selo (0,8%) |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| €150 000 | €1 009 | €2 072 | €11 250 | €1 200 |
| €250 000 | €7 042 | €8 105 | €18 750 | €2 000 |
| €300 000 | €10 542 | €11 605 | €22 500 | €2 400 |
| €370 000 | €15 837 | €16 900 | €27 750 | €2 960 |
| €500 000 | €26 237 | €27 300 | €37 500 | €4 000 |
| €600 000 | €34 237 | €35 300 | €45 000 | €4 800 |
| €800 000 | €48 000 | €48 000 | €60 000 | €6 400 |
| €1 200 000 | €90 000 | €90 000 | €90 000 | €9 600 |

Обратите внимание, как к верхней границе разрыв исчезает. Выше €1 150 853 все платят единые 7,5%, поэтому на покупке за €1,2 млн правило для нерезидентов ничего не меняет. На €250 000 оно увеличивает счёт более чем вдвое.

## Платят ли нерезиденты больше

Да, если покупают жильё. С мая 2026 года нерезидент, который покупает городскую недвижимость или помещение исключительно под жильё, платит IMT по единой ставке 7,5% без освобождений и скидок. Правило ввёл [Decreto-Lei 97/2026 от 20 мая 2026 года](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/diplomas_legislativos/Documents/decreto-lei-97-2026.pdf) (законодательный декрет), добавивший к статье 17 пункты 10-12.

Ставка зависит от налогового резидентства по статье 16 CIRS (Código do IRS, кодекс подоходного налога).

На доме за €370 000 это €27 750 вместо €15 837.

Единые 7,5% не применяются в трёх случаях:

1.  Вы уже считались налоговым резидентом Португалии по статье 16 CIRS.
2.  Вы становитесь налоговым резидентом в течение двух лет после покупки.
3.  В течение шести месяцев после покупки вы сдаёте жильё в аренду с ежемесячной платой не выше €2 300 и сдаёте его не менее 36 месяцев (подряд или с перерывами) в первые пять лет.

Лимит €2 300 равен 2,5 минимальной зарплаты 2026 года (€920). Его могут изменить министерским приказом.

Случаи 2 и 3 не отменяют платёж вперёд. Вы платите 7,5% сразу, а разницу вам возвращают позже.

## Как вернуть лишние 7,5%

Сначала заплатите 7,5%, затем попросите налоговую службу пересчитать налог по обычным ставкам. Заявление подаётся как reclamação graciosa (административная жалоба) в течение шести месяцев со дня, когда вы стали резидентом, или со дня подписания подходящего договора аренды. Это следует из [статьи 17 кодекса IMT](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt17.aspx).

Пропустите шесть месяцев, и возврат пропадёт. Запишите дату в календарь в тот день, когда получите статус резидента или подпишете договор аренды.

Сроки здесь влияют и на налоги, и на денежный поток. Если вы всё равно планируете переехать в Португалию, сравните два пути. Можно сначала купить и какое-то время держать в деле лишние 7,5%, пока не оформите возврат. Можно сначала стать налоговым резидентом и заплатить обычную ставку при закрытии сделки. Что подойдёт, зависит от сроков оформления визы, ипотеки и того, как быстро вы сможете подтвердить резидентство. Это оценка редакции, а не налоговая консультация, поэтому посчитайте цифры с бухгалтером до того, как вносить деньги.

## Что меняется для супругов и совладельцев

Ставка зависит от того, как оформлена собственность. Налоговая служба в циркуляре [Ofício Circulado 40131/2026](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoes_administrativas/Documents/Oficio-circulado-40131-2026.pdf) (Ofício Circulado, служебное разъяснение налоговой), выпущенном 4 сентября 2026 года, объясняет, как правило действует для физических лиц.

-   Один покупатель (не состоит в браке, в разводе, вдовец или вдова либо в браке с режимом separação de bens, раздельной собственности супругов): если вы нерезидент на момент покупки, вы платите 7,5%, кроме случая, когда раньше считались резидентом по статье 16 CIRS. Тогда действуют обычные ставки.
-   Совладельцы (compropriedade, долевая собственность): каждый совладелец — отдельное налоговое событие, налог начисляют каждому отдельно. Один совладелец-резидент не меняет ставку для партнёра-нерезидента.
-   Брак с режимом общей собственности: начисление одно. 7,5% применяются, только если оба супруга нерезиденты и ни один никогда не считался резидентом. Если кто-то из них станет резидентом в течение двух лет, можно требовать возврат.

Паре стоит проверить режим собственности супругов до подписания: от него зависит итог.

## Можно ли не платить IMT, если вам не больше 35 лет

Сильно снизить можно. IMT Jovem (статьи 9 и 17 кодекса IMT, введено Decreto-Lei 48-A/2024) распространяется на первую покупку городской недвижимости под постоянное жильё покупателем, [которому на дату передачи не больше 35 лет](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/apoio_contribuinte/IMT_Jovem/Pages/default.aspx). Кроме того, в этом году вы не должны числиться иждивенцем в декларации IRS (подоходный налог).

Льгота не положена, если на эту дату вы владеете городским жильём или владели им в предыдущие три года.

Льготная шкала проста:

| Стоимость | Ставка IMT |
| --- | --- |
| До €330 539 | 0% |
| От €330 539 до €660 982 | 8% с части выше €330 539 |
| От €660 982 до €1 150 853 | Единые 6% |
| Выше €1 150 853 | Единые 7,5% |

Imposto do Selo по статье (verba) 1.1 тоже не взимается: это вычет не более €2 644,31, то есть 0,8% от €330 539. Супругов в режиме общей собственности оценивают по каждому из них в равных долях, и каждый подаёт декларацию Modelo 1. Если право на льготу только у одного из супругов, льгота делится пополам.

Страница услуги на gov.pt всё ещё показывает прежние пороги (€324 058 и €648 022), но в законе указано €330 539.

## Когда и как платить

IMT платят до сделки. [Налог начисляют до подписания](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt22.aspx), и если договор не подписан в течение двух лет, начисление теряет силу.

Порядок действий такой:

1.  Подайте декларацию. Процесс начинается с Modelo 1 (декларация о передаче недвижимости) в любой налоговой инспекции или онлайн через Portal das Finanças. Для освобождения декларацию нужно подать до передачи. Для подачи нужен португальский NIF (Número de Identificação Fiscal, налоговый идентификационный номер), поэтому сначала оформите его по нашему [руководству по NIF](https://unlockportugal.co/ru/finansy/kak-poluchit-nif-portugaliya/).
2.  Заплатите вовремя. Платёж вносится в день начисления или в следующие 30 дней. После этого начисление аннулируется, по [статье 36 в редакции DL 97/2026](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt36.aspx).
3.  Покажите подтверждение нотариусу. [Нотариус не оформит договор](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt49.aspx), пока не увидит подтверждение оплаты IMT.

Если вы выбираете между покупкой и арендой, авансовые IMT и Imposto do Selo нужно включить в сравнение. Наша статья [аренда или покупка в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/finansy/arenda-ili-pokupka-zhilya-v-portugalii/) разбирает расчёт шире.

## Как не потерять пониженную ставку

Пониженная ставка для постоянного жилья действует при условиях. По [статье 11](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt11.aspx) льгота теряется, если вы не начали использовать недвижимость как постоянное жильё в течение шести месяцев после покупки. Она также теряется, если в течение шести лет вы используете объект иначе.

Три события потерю не вызывают: продажа недвижимости, изменение состава семьи (брак, развод, больше иждивенцев) и переезд на работу дальше чем на 100 км. В случаях с семьёй и работой жильё должно оставаться исключительно жилым.

Если вы купили по ставке постоянного жилья и сдаёте его в течение этих шести лет, вы нарушаете это правило.

## Перед подписанием договора

-   Подтвердите статус налогового резидентства на дату покупки и выясните, были ли вы резидентом раньше.
-   Проверьте VPT в caderneta predial (кадастровой выписке), потому что IMT считают от большего из двух: цены или VPT.
-   Получите NIF и подайте Modelo 1 заранее.
-   Заложите IMT плюс 0,8% Imposto do Selo как наличные, которые нужны до сделки.
-   Отметьте в календаре шестимесячный срок возврата, если вы заплатили 7,5%.

Эти правила новые, а циркуляр датирован только сентябрём 2026 года. Статья отражает ситуацию на ноябрь 2026 года. Проверьте свой случай у португальского юриста или бухгалтера, прежде чем вносить деньги.

## Кратко

Что это

Разовый налог, который покупатель платит при покупке недвижимости

Налоговая база

Большее из двух значений: цена сделки или налоговая оценка (VPT)

Постоянное жильё

0% до €106 346, затем предельные ставки от 2% до 8%

Нерезиденты (жильё)

Единая ставка 7,5% с мая 2026 года, в ряде случаев разницу возвращают

Imposto do Selo

0,8% от той же базы, платится сверху

Когда платить

До подписания договора, в течение 30 дней после начисления

## Частые вопросы

Сколько составляет налог IMT при покупке квартиры в Португалии в 2026 году?

Для постоянного жилья IMT равен 0% до €106 346, затем идут предельные ставки 2%, 5%, 7% и 8% до €660 982. От €660 982 до €1 150 853 действуют фиксированные 6% на всю стоимость, выше этой суммы 7,5%. За дом на €300 000 в качестве постоянного жилья вы заплатите около €10 542 IMT плюс 0,8% Imposto do Selo.

Платят ли нерезиденты больше при покупке недвижимости в Португалии?

Да, если покупают жильё. С мая 2026 года нерезидент, который покупает городскую недвижимость исключительно под жильё, платит IMT по единой ставке 7,5% без льгот и скидок. Ставка не применяется, если вы раньше уже были налоговым резидентом Португалии. Разницу можно вернуть, если станете резидентом в течение двух лет или сдадите жильё в аренду в пределах лимита.

Как вернуть часть IMT, если вы заплатили 7,5%?

Сначала вы платите 7,5%, затем просите налоговую службу (AT) пересчитать налог по обычным ставкам. Право на возврат есть, если вы стали налоговым резидентом в течение двух лет после покупки или в течение шести месяцев сдали жильё с арендой не выше €2 300 в месяц минимум на 36 месяцев в первые пять лет. Заявление подают в течение шести месяцев с момента события.

Кто платит IMT, покупатель или продавец?

IMT платит покупатель. Налог начисляется до подписания договора, и нотариус не оформит сделку без подтверждения оплаты. Для этого вы подаёте декларацию Modelo 1 в налоговой инспекции или онлайн через Portal das Finanças. Понадобится португальский NIF (Número de Identificação Fiscal, налоговый идентификационный номер).

Можно ли не платить IMT, если вам нет 35 лет?

Частично. IMT Jovem действует при первой покупке городской недвижимости под постоянное жильё, если покупателю не больше 35 лет. IMT равен 0% до €330 539, с части выше этой суммы платится 8%, а Imposto do Selo не взимается: это вычет не более €2 644,31. Льгота не положена, если вы сейчас владеете городским жильём или владели им в последние три года.

## Источники

В этом гиде используются следующие официальные источники — ссылки ведут напрямую, чтобы вы могли всё проверить.

-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt17.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoes_administrativas/Documents/Oficio-circulado-40131-2026.pdf)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/diplomas_legislativos/Documents/decreto-lei-97-2026.pdf)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt9.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt11.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt12.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt22.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt36.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt49.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/ccod-selo-tabgiselo.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt
-   [Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/apoio_contribuinte/IMT_Jovem/Pages/default.aspx)info.portaldasfinancas.gov.pt

Некоторые ссылки на этой странице являются партнёрскими. Если вы совершите покупку по ним, мы можем получить комиссию без дополнительных затрат для вас. [Как мы собираем и обновляем информацию](https://unlockportugal.co/editorial-policy/)

![Photo of Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/_astro/larissa-miranda.C89EgK8m_ZIuImL.webp)

Автор

[Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/ru/avtor/larissa-miranda/)

Writer & editor

Larissa Miranda — автор и редактор Unlock Portugal.

## Похожие гиды

[

![Фасад многоквартирного дома с азулежу и кованными балконами на жилой улице в Порту, Португалия](https://unlockportugal.co/_astro/hero.WOa1xJqH_Z1TfHbi.webp)

Финансы

### Налог на недвижимость в Португалии (IMI) 2026: ставки и сроки

](https://unlockportugal.co/ru/finansy/nalog-na-nedvizhimost-v-portugalii-imi/)[

![Дом с плиткой азулежу и коваными балконами в Лиссабоне, аренда или покупка жилья в Португалии](https://unlockportugal.co/_astro/hero.DPdb6Kf4_2n8FsI.webp)

Финансы

### Аренда или покупка жилья в Португалии в 2026: что выгоднее

](https://unlockportugal.co/ru/finansy/arenda-ili-pokupka-zhilya-v-portugalii/)[

![Фасад традиционного португальского дома с керамической плиткой азулежу и коваными балконами](https://unlockportugal.co/_astro/hero-2026.DsZ-J-n8_22vLVp.webp)

Финансы

### Покупка недвижимости в Португалии иностранцем: гид 2026

](https://unlockportugal.co/ru/finansy/pokupka-nedvizhimosti-v-portugalii/)