# Аренда или покупка жилья в Португалии в 2026: что выгоднее

Что выгоднее в Португалии в 2026: снимать или купить жильё. Расходы за 5 лет в Лиссабоне, Порту и Браге, налог IMT 7,5% и лимиты ипотеки для нерезидентов.

Canonical: https://unlockportugal.co/ru/finansy/arenda-ili-pokupka-zhilya-v-portugalii/
Updated: 2026-09-24T00:00:00.000Z
Language: ru

---
**Главное:** выбор между арендой и покупкой жилья в Португалии — это вопрос горизонта и наличных денег, а не эмоций. Покупка сразу добавляет 8–10% сверху в виде налогов и сборов, нерезиденты обычно получают ипотеку с LTV 60–70%, а 6-месячный Euribor к середине сентября 2026 года поднялся примерно до 2,9–3%. При аренде залог по закону ограничен двумя месячными платежами. Для большинства тех, кто планирует жить в Лиссабоне или Порту меньше пяти лет, аренда обходится дешевле по общей сумме расходов; покупка в Браге или владение от 7 лет обычно окупается.

Если вы только переехали в Португалию и выбираете между арендой и покупкой, честный ответ звучит так: всё зависит от вашего горизонта планирования, а не от ощущения, что «снимать — значит выбрасывать деньги». Посчитайте реальные цифры — и результат часто удивляет: цены на жильё в Португалии в 2026 году выросли почти на 18% год к году, ипотека для нерезидентов имеет жёсткие ограничения, а закон об аренде заметно изменился ещё в 2023 году. В этом материале — оба сценария с конкретными суммами в евро, чтобы вы могли решить до того, как что-то подпишете.

## Аренда или покупка жилья в Португалии: что дешевле за 5 лет?

Если считать на пять лет вперёд, в Лиссабоне и Порту аренда обычно обходится дешевле, если учесть все налоги на стороне покупки, а вот в Браге и других городах поменьше покупка часто выигрывает — там ниже цены и меньше доходность аренды для продавца (а значит, лучше условия для покупателя). Однокомнатная квартира в Лиссабоне по медианной цене аренды INE за I квартал 2026 года стоит около €1 380 в месяц, а покупка такой же квартиры «в лоб» добавляет ещё 8–10% налогов и сборов в первый же день, ещё до уплаты хотя бы одного евро процентов по ипотеке. При таком раскладе пять лет аренды по стоимости оказываются близки к пяти годам владения — в столице это действительно вопрос монетки.

Порту занимает промежуточное положение, а Брага склоняется в сторону покупки, если вы планируете обосноваться надолго. Ниже — полная раскладка по цифрам, чтобы не гадать.

## Сколько реально стоит снимать квартиру в Португалии в 2026 году?

По данным [статистики жилья INE](https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_indicadores&indOcorrCod=0011816&contexto=bd&selTab=tab2), однокомнатная квартира по действующим договорам аренды в среднем по стране стоит €9,46/м² по состоянию на I квартал 2026 года: в Лиссабоне — €17,22/м², в Порту — €14,29/м². Это цены по уже подписанным договорам, а не более высокие цены из объявлений на сайтах, так что пространство для торга реально есть. Основной стартовый расход — залог, который по закону ограничен двумя месячными арендными платежами с реформы Государственного бюджета 2023 года (Lei 24-D/2022); дополнительно с вас могут попросить арендную плату вперёд ещё за два месяца.

Это значит, что максимум, который арендодатель вправе законно взять при подписании договора, — около четырёх месяцев аренды плюс текущий месяц. Это жёсткий потолок, установленный статьёй 1076 Гражданского кодекса с поправками, внесёнными Lei 24-D/2022 (Госбюджет 2023 года), и многие старые советы для иностранцев до сих пор путают эту цифру. Португальское жилищное агентство [Portal da Habitação (IHRU)](https://www.portaldahabitacao.pt/) публикует официальные разъяснения для арендаторов и арендодателей, где этот потолок закреплён. Мы подробно разбирали эту тему в [гайде по аренде квартиры в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/povsednevnaya-zhizn/arenda-kvartiry-v-portugalii/), и его стоит прочитать до первого просмотра — некоторые арендодатели по привычке до сих пор просят больше положенного. Гербовый сбор с самого договора аренды (10% от одной месячной платы) — обязанность арендодателя, а не арендатора, согласно Código do Imposto do Selo.

## Сколько стоит покупка недвижимости в Португалии на старте?

Покупка жилья в Португалии добавляет к цене примерно 8–10% в виде налогов, нотариальных и регистрационных расходов — и это ещё без учёта расходов по ипотеке. Сюда входят IMT (налог на переход права собственности), гербовый сбор 0,8% от цены покупки и нотариально-регистрационные расходы — все эти статьи расходов у аренды попросту отсутствуют.

Для основного жилья IMT в 2026 году не взимается до €106 346, затем растёт по прогрессивной шкале до фиксированных 6% для жилья ценой примерно €660 982–€1 150 853 и 7,5% выше этой планки — по данным [налогового гайда PwC Portugal за 2026 год](https://www.pwc.pt/en/pwcinforfisco/tax-guide/2026/imt.html) со ссылкой на параметры Госбюджета; эти цифры можно перепроверить в официальном калькуляторе IMT на [Portal das Finanças](https://www.portaldasfinancas.gov.pt/at/html/index.html) до того, как делать предложение о покупке. С 25 мая 2026 года, после вступления в силу [Decreto-Lei 97/2026](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227), нерезиденты, покупающие жилую недвижимость, платят единую ставку IMT 7,5% независимо от цены — существенный скачок, если вид на жительство вы ещё не оформили. Эту надбавку можно вернуть, если вы станете налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки или сдадите жильё в аренду по цене не выше €2 300 в месяц минимум 36 из первых 60 месяцев — то есть по сути это возвращаемый депозит, а не безвозвратный расход, если вы планируете переехать насовсем. При покупке жилья за €302 000 нерезидент заплатит одного только IMT примерно €22 650, ещё до гербового сбора и прочих сборов.

Гербовый сбор добавляет ещё 0,8% от цены покупки (около €2 415 при той же цене жилья), а нотариальные, регистрационные и юридические расходы обычно составляют ещё 1–2%. Полный чек-лист по закрытию сделки — в нашем [гайде по покупке недвижимости в Португалии для иностранцев](https://unlockportugal.co/ru/finansy/pokupka-nedvizhimosti-v-portugalii/).

## Может ли иностранец получить ипотеку в Португалии и сколько нужно на первый взнос?

Да, но нерезидентам обычно одобряют ипотеку с LTV 60–70%, а значит, наличными нужно иметь 30–40% от цены жилья — заметно больше, чем 10–20%, привычные во многих других странах. Официальная макропруденциальная рекомендация Banco de Portugal устанавливает потолок в 90% LTV для основного жилья покупателя и 80% для любых других целей (вторая недвижимость, сдача в аренду); более жёсткие 60–70%, которые на практике видит большинство нерезидентов, — это собственная, более консервативная политика банков, а не отдельный норматив для нерезидентов.

Та же рекомендация с 1 августа 2026 года снизила допустимое соотношение платежа по кредиту к доходу с 50% до 45% и упростила ограничения по сроку кредита ([Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026](https://www.bportugal.pt/sites/default/files/documents/2026-07/Recomendacao_Macroprudencial_n.1-2026.pdf)): заёмщики до 35 лет теперь могут получить ипотеку на срок до 40 лет, с постепенным сокращением срока для более старших заёмщиков. По состоянию на середину сентября 2026 года 6-месячный Euribor (базовая ставка, к которой привязано большинство ипотек в Португалии) поднялся примерно до 2,9–3%, против около 2,78% в начале месяца, а банки добавляют для нерезидентов спред порядка 0,85–1,5%. Прежде чем рассчитывать на низкий первоначальный взнос, к которому вы могли привыкнуть у себя дома, пересчитайте цифры именно под Португалию — здесь это не сработает.

## Какие текущие расходы у владельца жилья по сравнению с арендатором?

Собственники ежегодно платят IMI (муниципальный налог на недвижимость) в размере 0,3–0,45% от кадастровой стоимости для городской недвижимости — ставку устанавливает конкретный município, — плюс расходы на кондоминиум, если он есть. Ни того, ни другого арендатор напрямую не видит. При квартире стоимостью €260 000 это примерно €675–€1 010 в год только на IMI, не считая обслуживания, страховки и взносов на кондоминиум.

У арендаторов этих расходов нет, но нет и накопления капитала. Арендодатель вправе ежегодно повышать плату на коэффициент, публикуемый государством (2,24% на 2026 год), уведомив об этом за 30 дней письменно — это скромно по сравнению с тем, как выросли цены на покупку. Стоит честно спросить себя: что вам ближе — предсказуемое повышение аренды на 2–3% в год или налог на недвижимость, обслуживание и рыночный риск ради потенциального роста капитала?

## Сравнение расходов на 5 лет: аренда против покупки по городам

Вот реалистичное сравнение на пять лет для однокомнатной квартиры в Лиссабоне, Порту и Браге, на основе данных INE по действующим договорам аренды и текущих медианных цен продажи. Расчёт исходит из цены покупки €260 000 в Лиссабоне, €181 000 в Порту и €125 000 в Браге — в каждом случае это примерно 55 м² с одной спальней — при ипотеке с LTV 65% под фиксированную ставку 4,2% для нерезидентов.

| Город | Аренда за 5 лет (всего) | Покупка за 5 лет (налоги на старте + ипотека + IMI, 5 лет) | Что дешевле |
| --- | --- | --- | --- |
| Лиссабон | €81 700 | €92 600 | Аренда |
| Порту | €59 100 | €65 700 | Аренда |
| Брага | €39 000 | €38 000 | Покупка (немного) |

Эти цифры не учитывают капитал, который вы накопите за счёт выплаты основного долга по ипотеке, — он частично компенсирует разницу в пользу покупки. Показатели Браги для покупателей улучшаются тем сильнее, чем дольше вы владеете жильём: по данным Idealista за июль 2026 года по ценам в объявлениях, Брага — **самый доступный крупный университетский город** страны, заметно дешевле Коимбры и Авейру.

## Когда покупка окупается по сравнению с арендой?

Большинству покупателей в Лиссабоне и Порту нужно 7–10 лет владения, чтобы стартовые налоги и расходы по ипотеке окупились за счёт сэкономленной аренды и возможного роста цены — при условии, что цены не продолжат расти такими же темпами, как в 2026 году. В Браге и похожих небольших городах точка безубыточности может наступить уже через 4–5 лет, потому что и налоги на входе, и аренда там ниже в абсолютных цифрах, поэтому и «сэкономленная» аренда, которая компенсирует стартовые расходы, тоже меньше.

| Город | Примерная точка безубыточности | Основной фактор |
| --- | --- | --- |
| Лиссабон | 8–10 лет | Высокий IMT и гербовый сбор при умеренной аренде |
| Порту | 6–8 лет | Средние цены, растущая аренда |
| Брага | 4–5 лет | Низкие налоги на входе, дешёвая база покупки |

Если вы не уверены, что задержитесь в Португалии больше пяти лет, — а с визой D7 или визой цифрового кочевника так бывает часто, — аренда сохраняет вам гибкость и защищает от убытка при быстрой перепродаже: те же IMT и сборы придётся заплатить снова, если вы купите и продадите жильё через пару лет.

## Какой налог платят при продаже недвижимости в Португалии

Если вы со временем продаёте недвижимость в Португалии, с 2023 года нерезиденты облагаются налогом на прирост капитала на тех же условиях, что и резиденты: налогом облагается только 50% прибыли, которая прибавляется к остальному вашему доходу для определения ставки налога ([PwC Portugal](https://taxsummaries.pwc.com/portugal/individual/income-determination)). Правила зависят от того, есть ли у Португалии соглашение об избежании двойного налогообложения с вашей страной и как оно применяется к продаже недвижимости, — уточните это заранее у местного налогового консультанта, до того как что-либо подписывать, а не после сделки.

## Что сделать заранее, прежде чем снимать или покупать жильё в Португалии

Вне зависимости от того, снимаете вы или покупаете, вам понадобится [NIF (португальский налоговый номер)](https://unlockportugal.co/ru/finansy/kak-poluchit-nif-portugaliya/) и [местный банковский счёт](https://unlockportugal.co/ru/finansy/kak-otkryt-schet-v-banke-portugalii/) — без них ничего не подписать, а на оформление того и другого у новоприбывшего уходит время. Займитесь этим за несколько недель, а не за пару дней: банки часто не спешат открывать счета нерезидентам, а арендодатели и нотариусы не начнут оформление без NIF. Также стоит сверить ваш ежемесячный бюджет с нашим [разбором стоимости жизни в Португалии](https://unlockportugal.co/ru/finansy/stoimost-zhizni-v-portugalii/), чтобы решение «снимать или покупать» вписывалось в общую финансовую картину, а не оценивалось только по строке расходов на жильё.

Если вы переводите первоначальный взнос или залог за аренду из-за рубежа, сервис вроде Wise обычно даёт более выгодный курс конвертации в евро, чем стандартный банковский перевод, — при переводе шестизначной суммы разница ощущается сильнее, чем кажется на первый взгляд. Пока разбираетесь с местной системой здравоохранения, многие новоприбывшие на переходный период оформляют международную страховку вроде SafetyWing; а если оформляете ипотеку, независимый ипотечный брокер, который специализируется именно на нерезидентах, часто находит более выгодные условия по LTV и спреду, чем один-единственный банк, куда вы зайдёте напрямую.

Выбор между арендой и покупкой жилья в Португалии — это не вопрос с одним универсальным ответом. Он зависит от того, сколько времени вы планируете здесь оставаться, сколько наличных у вас есть на первый взнос как у нерезидента, и в каком городе вы присматриваете жильё. Посчитайте цифры на пять лет вперёд под свою конкретную ситуацию, заранее оформите NIF и банковский счёт, а прежде чем влюбиться в конкретное объявление — поговорите с ипотечным брокером.

_Фото на обложке: Sergio Calleja (Life is a trip), [CC BY-SA 2.0](https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/), via Wikimedia Commons._

## Кратко

IMT для нерезидентов (2026)

Единая ставка 7,5% с мая 2026 года (Decreto-Lei 97/2026)

LTV по ипотеке для нерезидентов

Обычно 60–70% (политика банков; официальный потолок Banco de Portugal — 80%)

6-месячный Euribor (сентябрь 2026)

~2,95%, против ~2,78% в начале месяца

Максимальный залог при аренде

2 месячные арендные платы по закону (с 2023 года)

Аренда: Брага против Лиссабона

€10,8/м² против €23,5/м² в Лиссабоне (Idealista, июль 2026)

## Частые вопросы

Что выгоднее в Португалии в 2026 году — снимать или купить квартиру?

Если вы планируете жить в Лиссабоне или Порту меньше пяти лет, аренда почти всегда обходится дешевле: IMT, гербовый сбор и ограничения по ипотеке для нерезидентов добавляют к покупке 8–10% сверху уже в первый год. В более доступных городах вроде Браги покупка может окупаться уже за 4–5 лет, потому что налоги там ниже в абсолютных цифрах. Точная точка безубыточности зависит от цены квартиры, ставки по ипотеке и того, сколько лет вы реально планируете оставаться в Португалии.

Какой первоначальный взнос нужен нерезиденту для покупки жилья в Португалии?

На практике нерезидентам обычно нужно иметь на руках 30–40% от стоимости жилья, потому что банки по своей внутренней политике ограничивают ипотеку для нерезидентов уровнем 60–70% LTV — это заметно ниже регуляторного потолка Banco de Portugal в 80–90%. Некоторые банки готовы дать до 75% LTV при хорошо подтверждённом доходе, но это скорее исключение. Помимо взноса закладывайте ещё 8–10% на налоги и расходы на оформление сделки.

Какие налоги платят при покупке недвижимости в Португалии?

Покупатель платит IMT (прогрессивный налог на переход права собственности, до 6% для большинства ценовых диапазонов и 7,5% для самого дорогого жилья, либо единую ставку 7,5% для любого нерезидента с мая 2026 года), гербовый сбор 0,8% от цены покупки, а также нотариальные и регистрационные расходы порядка 1–2%. После покупки собственник ежегодно платит IMI в размере 0,3–0,45% от кадастровой стоимости — этих расходов у арендатора нет вовсе, поэтому разрыв в стартовых затратах между арендой и покупкой особенно заметен в первые год-два.

Можно ли до сих пор получить Золотую визу через покупку недвижимости в Португалии?

Нет. Инвестиции в недвижимость не дают права на Золотую визу Португалии с октября 2023 года, независимо от цены или типа объекта. Купить и владеть недвижимостью в Португалии как иностранец по-прежнему можно — это просто обычная сделка на общих налоговых и кредитных условиях, без привязки к резидентству по инвестициям. Актуальные маршруты Золотой визы — через инвестиционные фонды, создание рабочих мест либо культурный или научный вклад.

Какой налог на прирост капитала платит нерезидент при продаже жилья в Португалии?

С 2023 года нерезиденты облагаются налогом на прирост капитала на тех же условиях, что и резиденты — налогом облагается 50% прибыли от продажи, которая прибавляется к остальному доходу для определения ставки. Уточните действующие правила и возможные соглашения об избежании двойного налогообложения между Португалией и вашей страной у местного налогового консультанта до подписания любых документов — правила периодически меняются.

## Источники

В этом гиде используются следующие официальные источники — ссылки ведут напрямую, чтобы вы могли всё проверить.

-   [INE — Instituto Nacional de Estatística](https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_indicadores&indOcorrCod=0011816&contexto=bd&selTab=tab2)ine.pt
-   [Portal da Habitação](https://www.portaldahabitacao.pt/)portaldahabitacao.pt
-   [PwC Portugal](https://www.pwc.pt/en/pwcinforfisco/tax-guide/2026/imt.html)pwc.pt
-   [Portal das Finanças](https://www.portaldasfinancas.gov.pt/at/html/index.html)portaldasfinancas.gov.pt
-   [Diário da República](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227)diariodarepublica.pt
-   [Banco de Portugal](https://www.bportugal.pt/sites/default/files/documents/2026-07/Recomendacao_Macroprudencial_n.1-2026.pdf)bportugal.pt
-   [Taxsummaries](https://taxsummaries.pwc.com/portugal/individual/income-determination)taxsummaries.pwc.com

Некоторые ссылки на этой странице являются партнёрскими. Если вы совершите покупку по ним, мы можем получить комиссию без дополнительных затрат для вас. [Как мы собираем и обновляем информацию](https://unlockportugal.co/editorial-policy/)

![Photo of Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/_astro/larissa-miranda.C89EgK8m_ZIuImL.webp)

Автор

[Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/ru/avtor/larissa-miranda/)

Writer & editor

Larissa Miranda — автор и редактор Unlock Portugal.

## Похожие гиды

[

![Стоимость жизни в Португалии в 2026 году: реальный ежемесячный бюджет](https://unlockportugal.co/_astro/hero.QDY5lVoS_Z1lfW1X.webp)

Финансы

### Стоимость жизни в Португалии в 2026 году: реальный бюджет

](https://unlockportugal.co/ru/finansy/stoimost-zhizni-v-portugalii/)[

![Фасад многоквартирного дома с азулежу и кованными балконами на жилой улице в Порту, Португалия](https://unlockportugal.co/_astro/hero.WOa1xJqH_Z1TfHbi.webp)

Финансы

### Налог на недвижимость в Португалии (IMI) 2026: ставки и сроки

](https://unlockportugal.co/ru/finansy/nalog-na-nedvizhimost-v-portugalii-imi/)[

![Фасад традиционного португальского дома с керамической плиткой азулежу и коваными балконами](https://unlockportugal.co/_astro/hero-2026.DsZ-J-n8_22vLVp.webp)

Финансы

### Покупка недвижимости в Португалии иностранцем: гид 2026

](https://unlockportugal.co/ru/finansy/pokupka-nedvizhimosti-v-portugalii/)