# Como Comprar Imóvel em Portugal Sendo Brasileiro (2026)

Sim, brasileiro compra imóvel em Portugal sem restrições. Veja o passo a passo, os custos em euros, o NIF, a conta bancária e o financiamento para não residentes.

Canonical: https://unlockportugal.co/pt-br/financas/comprar-imovel-portugal-brasileiros/
Updated: 2026-09-24T00:00:00.000Z
Language: pt-BR

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Sim, brasileiro pode comprar imóvel em Portugal sem restrição nenhuma. Comprar imóvel em Portugal sendo brasileiro exige só duas coisas antes de você começar: um NIF (o número fiscal português) e uma conta em banco português. Sem exigência de residência, sem autorização especial, sem teste de nacionalidade.

**Resumo rápido:**

-   Brasileiros compram imóvel em Portugal com os mesmos direitos dos portugueses.
-   Você vai precisar de um NIF e de uma conta em banco português antes de fechar negócio.
-   Reserve de 6% a 8% em custos extras (IMT, imposto do selo, notário, advogado) além do preço do imóvel.
-   O financiamento para não residente costuma travar em 60-70% do valor, então planeje uma entrada maior.
-   Os preços variam bastante: o centro de Lisboa passa de €370 mil, enquanto a Costa de Prata começa perto de €140 mil.

## Brasileiro pode comprar imóvel em Portugal?

Pode. Portugal não impõe nenhuma restrição de nacionalidade à compra de imóveis, então você compra exatamente como um cidadão português compraria. Não existe tempo mínimo de permanência, não existe cota, não existe comissão de aprovação, e muita gente fecha negócio anos antes de sequer pensar em pedir residência. Comprar imóvel em Portugal sendo brasileiro é, na prática, um processo bem aberto.

Os únicos pré-requisitos reais são burocráticos. Você precisa do NIF (Número de Identificação Fiscal) — é o “CPF português”, exigido para praticamente tudo por aqui, de abrir conta a assinar contrato — e de uma conta em banco português para movimentar o dinheiro e pagar o vendedor. Os dois dão para resolver à distância ou numa viagem curta.

> Segundo a [PORDATA](https://www.pordata.pt/), a demanda estrangeira é uma fatia constante das transações imobiliárias portuguesas há anos, com não residentes concentrados em Lisboa, Porto e no Algarve.

Resolva o NIF primeiro. Aqui no site tem o passo a passo de [como tirar o NIF em Portugal](https://unlockportugal.co/pt-br/financas/nif-portugal-brasileiros/) e, depois disso, o guia dos [melhores bancos para quem está chegando](https://unlockportugal.co/pt-br/financas/melhores-bancos-portugal-brasileiros/) mostra como abrir a conta.

## Quais são os passos para comprar imóvel em Portugal?

O processo passa por seis etapas bem definidas, e a maioria de quem vem do Brasil fecha negócio entre dois e quatro meses. Segundo o [Instituto Nacional de Estatística (INE)](https://www.ine.pt/), o volume de transações se mantém alto o ano inteiro, então o sistema de conveyancing está rodando bem e é previsível assim que sua papelada está pronta.

### 1\. Tire o NIF e abra a conta bancária

Faça isso primeiro. Sem NIF você não assina nada que valha, e sem conta em banco português vai ser complicado transferir o sinal com tranquilidade.

### 2\. Contrate um advogado independente

Contrate seu próprio advogado, nunca o do vendedor. Ele faz a busca de matrícula do imóvel, confirma que não existe dívida atrelada ao imóvel e checa se os alvarás estão em ordem.

### 3\. Assine o contrato-promessa (CPCV)

Essa é a etapa que amarra o negócio. Normalmente você paga um sinal de 10%, e o Contrato de Promessa de Compra e Venda compromete os dois lados. Se você desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, ele te deve o dobro.

### 4\. Organize o financiamento

Se você vai precisar de crédito, é agora que o banco faz a avaliação do imóvel. Quem compra à vista pula direto para a próxima etapa.

### 5\. Escritura final

Você assina diante de um notário, paga o saldo e os impostos vencem nesse momento. É aí que o imóvel passa a ser legalmente seu.

### 6\. Registre o imóvel

Seu advogado registra a propriedade em seu nome na Conservatória do Registo Predial. Pronto.

## Quanto custa comprar imóvel em Portugal em impostos e taxas?

Conte com cerca de 6% a 8% do preço do imóvel em custos extras, além do valor anunciado. Segundo a [Autoridade Tributária e Aduaneira (Portal das Finanças)](https://www.portaldasfinancas.gov.pt/), o maior deles é o IMT, o imposto sobre transmissão de imóveis, que é progressivo e escala conforme o preço e o uso do imóvel.

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) vai de 0% para casas mais baratas usadas como habitação própria até cerca de 8% nas faixas mais altas, com segunda habitação e compra por não residente tributadas de forma mais pesada. Em cima disso entra o imposto do selo (Imposto do Selo), de cerca de 0,8% do preço.

Depois vêm as taxas de serviço. Notário e registro somados ficam em torno de 1% a 2%, e um bom advogado independente cobra de 1% a 1,5%. Nenhuma dessas taxas é opcional se você quer um título limpo, então já entre com elas no seu orçamento desde o primeiro dia.

| Item de custo | Faixa típica | Num imóvel de €370 mil |
| --- | --- | --- |
| IMT (imposto de transmissão) | 0-8% (progressivo) | ~€7 mil-€22 mil |
| Imposto do selo | ~0,8% | ~€3 mil |
| Notário + registro | ~1-2% | ~€3,7 mil-€7,4 mil |
| Advogado | ~1-1,5% | ~€3,7 mil-€5,5 mil |
| Total de custos extras | ~6-8% | ~€22 mil-€30 mil |

Para ter uma ideia mais completa dos gastos mensais depois de fechar negócio, veja nosso [guia de custo de vida para quem está chegando](https://unlockportugal.co/pt-br/financas/custo-de-vida-portugal-em-reais/).

## Brasileiro consegue financiamento em Portugal?

Consegue, mas como não residente você vai financiar menos. Bancos portugueses costumam emprestar de 60% a 70% do valor do imóvel para não residentes, contra 80-90% para quem já é residente. Segundo o [Banco de Portugal](https://www.bportugal.pt/), os critérios de crédito e os spreads das taxas são definidos de forma mais conservadora para quem não é residente.

Isso significa uma entrada maior. Num imóvel de €370 mil, um não residente financiaria algo perto de €240 mil e daria entrada de aproximadamente €130 mil, fora os custos de fechamento acima. As taxas de juros para não residentes também ficam um pouco acima das taxas para residentes, e o banco quer ver comprovação de renda limpa — em geral, de dois a três anos de declaração de imposto de renda e extratos bancários brasileiros.

Uma observação honesta: quem tem o dinheiro em mãos costuma achar a compra à vista mais simples, dada a conta da entrada. Mas financiar mantém seu dinheiro rendendo em outro lugar, então vale rodar as duas contas antes de decidir.

| Condição do financiamento | Residentes | Não residentes (brasileiros) |
| --- | --- | --- |
| LTV máximo | ~80-90% | ~60-70% |
| Entrada típica | 10-20% | 30-40% |
| Taxa de juros | Padrão | Um pouco mais alta |
| Prazo máximo | Até 35-40 anos | Geralmente menor |
| Comprovação de renda | Holerite português | Declaração de IR e extratos brasileiros |

## Onde o brasileiro deveria comprar em Portugal?

Depende do orçamento e do estilo de vida, mas os preços vão de €140 mil no interior a €830 mil por uma vila no Algarve. Segundo o [Instituto Nacional de Estatística (INE)](https://www.ine.pt/), o preço dos imóveis vem subindo de forma constante pelo país inteiro, com Lisboa e o Algarve seguindo como os mercados mais caros e o interior como o mais acessível.

O Porto entrega uma cidade de verdade com um desconto real em relação a Lisboa. Um apartamento central que sai por €370 mil-€600 mil em Lisboa costuma ficar em €260 mil-€415 mil no Porto, para um espaço parecido. Nosso raio-x do [custo de vida no Porto, onde comprar costuma sair mais barato](https://unlockportugal.co/pt-br/financas/custo-de-vida-porto-brasileiros/), entra nesses números com mais detalhe.

| Região | Preço típico de compra | Melhor para |
| --- | --- | --- |
| Centro de Lisboa | €370 mil-€600 mil | Vida na cidade, trabalho, tudo a pé |
| Porto | €260 mil-€415 mil | Custo-benefício, gastronomia, vista pro rio |
| Algarve | €415 mil-€830 mil (vilas) | Praia, sol, aposentadoria |
| Costa de Prata | €140 mil-€280 mil | Custo-benefício no litoral, cidades de surfe |
| Interior | €140 mil-€280 mil | Espaço, sossego, preços mais baixos |

Se uma base numa capital te atrai, o bairro pesa mais do que a média do código postal. Veja nosso guia de [como escolher um bairro em Lisboa](https://unlockportugal.co/pt-br/cidades/melhores-bairros-lisboa-brasileiros/) antes de bater o martelo.

## E a Golden Visa e a residência?

A Golden Visa não funciona mais por compra de imóvel residencial, então só comprar uma casa não te dá residência. Desde a reforma de 2023, Portugal tirou o imóvel das vias que qualificam, redirecionando o programa para fundos e outros tipos de investimento. Ainda assim, ter um imóvel próprio ajuda em outros tipos de pedido de visto.

A maioria dos brasileiros chega pelo D7 (visto de renda passiva) ou pelo visto de nômade digital, e só depois compra um imóvel, já instalada. Ter propriedade demonstra vínculo com o país e endereço fixo, o que facilita esses pedidos. Para o panorama completo da mudança, nosso [guia de como se mudar para Portugal vindo do Brasil](https://unlockportugal.co/visas/moving-to-portugal-from-usa/) passa pelas opções de visto.

> Segundo a [PORDATA](https://www.pordata.pt/), a população estrangeira residente em Portugal cresceu bastante na última década, refletindo mais a popularidade dos vistos por renda e do visto de nômade do que qualquer esquema ligado a imóvel.

## Quais erros os compradores mais cometem?

O erro mais caro é usar o advogado do vendedor ou pular a checagem jurídica por completo. Imóvel em Portugal pode carregar dívida escondida, ampliação sem alvará ou divergência no registro, e só um advogado independente fazendo a busca de matrícula direito vai pegar isso antes de você ficar responsável.

Outros erros que aparecem direto:

-   **Subestimar os custos de fechamento.** Esse 6-8% pega de surpresa quem só planejou o preço do imóvel.
-   **Transferir dinheiro do jeito errado.** Câmbio de banco tradicional pode custar milhares a mais; use uma casa de câmbio especializada nas transferências grandes.
-   **Ignorar o certificado energético.** Casa de pedra antiga no norte pode ser gelada e cara de aquecer.
-   **Achar que a Golden Visa ainda vale para imóvel.** Não vale mais, como já explicamos acima.
-   **Pular a vistoria em imóvel rural.** Limite de terreno e direito de uso da água costumam complicar no interior.

Faça o trabalho chato da due diligence. É o seguro mais barato que você vai comprar em todo o processo.

## Como transferir reais para euros na hora da compra?

Use uma casa de câmbio especializada, não o balcão de câmbio do seu banco no Brasil. Num imóvel de €370 mil, a diferença entre a cotação de um banco tradicional e a de uma corretora especializada como Wise pode significar milhares de euros a menos saindo do seu bolso.

Aqui vai o fluxo prático que quem vem do Brasil costuma seguir. Você abre uma conta portuguesa, mantém uma conta multimoeda em reais, converte para euros numa cotação perto da de mercado e envia os euros para a sua conta portuguesa a tempo da escritura. Escolha bem o momento da conversão, porque a cotação BRL/EUR se mexe e uma compra grande fica exposta a isso — confira a cotação atual antes de fechar qualquer transferência. Muita gente parcela a conversão em duas ou três levas, em vez de apostar tudo na cotação de um único dia.

> Segundo o [Banco de Portugal](https://www.bportugal.pt/), transferência internacional grande ligada à compra de imóvel é rotina, mas o banco aplica verificação antilavagem de dinheiro, então mantenha um rastro claro da origem dos seus recursos.

## Vale a pena alugar antes de comprar em Portugal?

Para a maioria de quem vem do Brasil, sim, alugar por seis a doze meses primeiro é a jogada mais esperta. Isso deixa você conhecer o barulho, o trajeto até o trabalho e a realidade do inverno num bairro antes de enfiar seis dígitos nele, e os microssistemas de bairro em Portugal variam de rua para rua de um jeito que nenhuma foto de anúncio mostra. Para a conta completa de cinco anos, veja nossa [comparação entre alugar e comprar em Portugal](https://unlockportugal.co/pt-br/financas/alugar-ou-comprar-imovel-portugal/).

Uma cidade ensolarada do Algarve em julho pode parecer irresistível e ficar meio vazia e sonolenta em novembro, um padrão que pega muita gente que se apressou. Alugar primeiro também dá tempo de construir uma relação com um advogado local e um intermediário de crédito, então quando o imóvel certo aparece você consegue agir rápido. Quem eu recomendaria ir direto para a compra é só quem paga à vista e já conhece bem a região, de tantas visitas anteriores.

## Considerações finais

Comprar imóvel em Portugal sendo brasileiro é, de fato, bem aberto: sem barreira de nacionalidade, um processo de seis passos previsível e custos claros assim que você sabe que precisa reservar aquele 6-8%. Resolva o NIF e a conta bancária primeiro, contrate seu próprio advogado e decida logo cedo entre a compra à vista e o financiamento como não residente. Seja pela energia de Lisboa, pelo custo-benefício crescente do Porto ou pelo sossego da Costa de Prata, o fundamento é o mesmo. Faça a due diligence, transfira o seu dinheiro com inteligência, e você vai ver que Portugal torna esse processo bem menos assustador do que a maioria imagina.

## Resumo rápido

Brasileiro pode comprar?

Sim, sem restrições

Exigido antes de fechar negócio

NIF + conta em banco português

Custos extras (taxas/impostos)

cerca de 6-8% (IMT, selo, notário, advogado)

Financiamento não residente

cerca de 60-70% do valor do imóvel

Preço no centro de Lisboa

€370 mil-€600 mil

Golden Visa por imóvel

Não qualifica mais (desde 2023)

## Perguntas frequentes

Preciso ter visto ou residência para comprar imóvel em Portugal sendo brasileiro?

Não. Você pode comprar como não residente, sem visto e sem autorização de residência. Só precisa de um NIF e de uma conta em banco português, e dá para resolver os dois antes mesmo de se mudar.

Quanto de entrada um brasileiro precisa dar num financiamento em Portugal?

Em geral, entre 30% e 40% do valor do imóvel. Bancos portugueses costumam financiar só 60-70% do valor para não residentes, então num imóvel de €370 mil você entraria com algo perto de €130 mil, fora os custos de fechamento.

O que é o IMT em Portugal?

IMT é o imposto sobre transmissão de imóveis, uma tabela progressiva que vai de 0% a cerca de 8% conforme o preço e o uso do imóvel. É o maior custo isolado do fechamento, pago na escritura final, diante do notário.

Comprar imóvel em Portugal ainda dá direito a Golden Visa?

Não, não dá mais. Desde a reforma de 2023, Portugal tirou o imóvel residencial das vias que dão acesso à Golden Visa, então comprar uma casa sozinho não garante mais essa residência por investimento.

Vale mais a pena comprar no Porto do que em Lisboa?

Em geral, sim, em termos de custo-benefício. Um apartamento central no Porto costuma sair por €260 mil-€415 mil, contra €370 mil-€600 mil por um espaço parecido em Lisboa.

Um brasileiro precisa provar renda para financiar um imóvel em Portugal?

Sim. Os bancos pedem documentação de renda limpa, normalmente de dois a três anos, então declaração de imposto de renda brasileira e extratos bancários, já que você não tem holerite português.

## Fontes

Este guia cita as seguintes fontes oficiais. Linkamos diretamente para que você possa verificar cada informação.

-   [PORDATA](https://www.pordata.pt/)pordata.pt
-   [INE — Instituto Nacional de Estatística](https://www.ine.pt/)ine.pt
-   [Portal das Finanças](https://www.portaldasfinancas.gov.pt/)portaldasfinancas.gov.pt
-   [Banco de Portugal](https://www.bportugal.pt/)bportugal.pt

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Larissa Miranda é redatora e editora do Unlock Portugal.

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