# Fiador em Portugal 2026: Alugar Sem Fiador [5 Opções] Sem fiador em Portugal? Veja 5 alternativas para brasileiros, o teto de 2 meses de caução e o que a reforma do aluguel em 2026 pode mudar na prática. Canonical: https://unlockportugal.co/pt-br/dia-a-dia/alugar-em-portugal-sem-fiador/ Updated: 2026-10-07T00:00:00.000Z Language: pt-BR --- ## Sem fiador em Portugal: o que fazer **Resumo:** Nenhuma lei portuguesa exige fiador. É uma exigência comercial do proprietário, e você pode responder a ela com outras garantias. Desde 1º de janeiro de 2023, a caução tem teto de 2 meses de aluguel e o aluguel adiantado também, então oferecer seis ou doze meses de uma vez está fora da lei. Os caminhos práticos são a garantia bancária, o seguro de renda, a caução no teto ou um dossiê de renda forte o bastante para se sustentar sozinho. Um projeto de reforma passou na primeira votação do Parlamento em 30 de setembro de 2026 e pode afrouxar esses tetos, mas os números finais ainda não são conhecidos. Este texto complementa o nosso [guia para alugar um apartamento em Portugal](https://unlockportugal.co/pt-br/dia-a-dia/alugar-apartamento-portugal-do-brasil/), que traz os valores de aluguel em 7 cidades e a lista completa de documentos. Aqui tratamos de uma pergunta só: o que fazer quando você não tem ninguém para indicar como fiador. Se você vem do Brasil, a situação lembra a conhecida. Lá, quem não tem fiador costuma recorrer ao seguro-fiança ou à caução. Em Portugal o seguro de renda é o equivalente aproximado do seguro-fiança, e a garantia bancária é a carta formal do banco. O que muda é que o seu score do Serasa e o seu CPF não significam nada para um proprietário português. O que ele lê é papel: extratos, contratos, cartas de benefício. ## O que é um fiador e por que os proprietários pedem? O fiador é uma pessoa que assina o contrato com você e passa a responder pelas suas dívidas nele, por meio de um contrato chamado _fiança_ (Código Civil, arts. 627 e seguintes). Se você deixar de pagar o aluguel, o proprietário pode cobrar do fiador. As cláusulas-padrão dos contratos portugueses fazem o fiador abrir mão do _benefício da excussão prévia_ (art. 640). Em linguagem simples: o proprietário não precisa cobrar você primeiro. Pode ir direto atrás do fiador, junto com você. Por isso o fiador assume um compromisso pesado, e por isso os proprietários gostam tanto do arranjo. O que se costuma esperar? Na prática comum, um residente em Portugal com renda declarada e, muitas vezes, imóvel em seu nome. Isso é costume, não regra. Explica, porém, por que quem acaba de chegar tem dificuldade: você pode ter economias e um bom salário, mas ninguém em Portugal que possa assinar por você. ## O fiador é exigido por lei? Não. Nenhuma lei portuguesa obriga o inquilino a apresentar fiador. É uma condição que o proprietário escolhe acrescentar e, como toda condição, pode ser negociada ou substituída. Os documentos que os proprietários normalmente pedem são o NIF (o CPF português), um IBAN português, comprovante de renda e cópia do passaporte, além de, “de preferência”, um fiador. A expressão «de preferência» é importante. Se você ainda não tem NIF, comece por [como tirar o NIF em Portugal](https://unlockportugal.co/pt-br/financas/nif-portugal-brasileiros/) e, se precisa de uma conta local, leia [como abrir conta bancária em Portugal](https://unlockportugal.co/pt-br/financas/abrir-conta-banco-portugal-brasil/). O aluguel costuma ser pago por transferência ou débito direto de uma conta portuguesa, então na prática o IBAN não é opcional. Para quem vem do Brasil, o comprovante de renda pode ser um contrato de trabalho com empresa brasileira, holerites de CLT, comprovantes de pró-labore ou cartas de aposentadoria ou pensão do INSS. Se o proprietário pedir, leve esses documentos traduzidos. ## O que a lei limita hoje: caução e aluguel adiantado Dois meses de aluguel de caução e dois meses de aluguel adiantado. Esse é o teto atual, fixado pelo artigo 1076 do Código Civil, na redação da Lei n.º 24-D/2022, em vigor desde 1º de janeiro de 2023. Em detalhe: - **Aluguel adiantado:** o aluguel pode ser pago adiantado, com acordo por escrito, por um período que não exceda dois meses. - **Garantia:** as partes podem garantir o cumprimento por qualquer dos meios que a lei prevê, até o valor de dois meses de aluguel. A forma habitual é a caução em dinheiro. Com um aluguel de €1.000, isso dá no máximo €2.000 de caução e €2.000 adiantados, ou seja, cerca de €4.000 mais o mês em curso, na hora da assinatura. Os contratos reais muitas vezes pedem menos. Por isso «pague seis meses ou um ano adiantado no lugar do fiador» é um péssimo conselho. Muitos blogs ainda o recomendam, mas desde 2023 está fora da lei. O proprietário que exige isso está desatualizado ou está testando você. Note também que em Portugal não existe esquema de proteção da caução nem conta de garantia: o dinheiro fica com o proprietário. ## A reforma do aluguel em 2026: o que pode mudar e quando Em 7 de outubro de 2026, os tetos de dois meses continuam valendo, mas podem não durar. Um projeto de reforma tramita no Parlamento, e os números finais ainda não são conhecidos. A linha do tempo até agora: - **9 de julho de 2026:** o Conselho de Ministros aprovou uma reforma da lei do arrendamento. - **12 de agosto de 2026:** o texto foi entregue ao Parlamento como Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, alterando o NRAU, o Código Civil e o Código de Processo Civil. - **30 de setembro de 2026:** o Parlamento aprovou na votação na generalidade, com PSD, CDS e IL a favor, o Chega abstendo-se, e PS e a esquerda contra. O texto do Governo eliminaria o teto da caução, permitiria até três meses de aluguel adiantado em vez de dois, acabaria com os limites de renda em contratos novos e permitiria ao proprietário encerrar o contrato após dois meses de aluguel em atraso, em vez de três. PSD e Chega assinaram depois um acordo para alterar o projeto na fase de comissão, de modo que a ampliação das cauções e dos pagamentos adiantados seja mais limitada do que na versão do Governo. O projeto ainda precisa passar pela comissão, por uma votação global final, pela promulgação e pela publicação. Até ser publicado, os tetos atuais são a lei. Se você estiver lendo isto mais tarde em 2026 ou em 2027, confira se o projeto já foi publicado antes de confiar em qualquer número daqui. Busque a proposta de lei pelo número ou procure o novo texto do artigo 1076. ## 5 maneiras de alugar em Portugal sem fiador Cada opção abaixo é algo que os proprietários costumam aceitar, não um direito seu. Você está fazendo uma oferta, e quem decide é o proprietário. Combine duas ou três para ter mais chance. Uma frase útil para ter à mão, em português: _«Não tenho fiador, mas posso apresentar garantia bancária ou seguro de renda.»_ ### 1\. Garantia bancária A _garantia bancária_ é um instrumento formal emitido por um banco português em favor do proprietário. Ela troca uma pessoa por uma instituição. O porém é que prende o seu dinheiro no banco, e você precisa antes de uma conta e de um relacionamento lá. Pergunte ao banco o que ele exige e quanto cobra, porque as condições variam. Alguns proprietários aceitam no lugar do fiador. Juridicamente, não é equivalente a ele. ### 2\. Seguro de renda O seguro de renda, também chamado de seguro de garantia de arrendamento, é um produto privado, pago pelo inquilino, que alguns proprietários e imobiliárias aceitam. Protege o proprietário contra aluguel não pago e é o parente mais próximo do seguro-fiança brasileiro. Confirme que o proprietário ou a imobiliária aceita a apólice antes de contratar, porque a aceitação é decisão deles. Compare cotações de seguradoras por conta própria; não temos como indicar um preço padrão. ### 3\. Caução em dinheiro no teto legal A troca mais simples: ofereça a caução completa de dois meses e, se quiser reforçar a proposta, os dois meses de aluguel adiantado. O que passar disso está fora da lei atual, então recuse com educação os pedidos de mais. Peça recibo por escrito de cada pagamento e uma cláusula que diga o que a caução cobre. ### 4\. Um dossiê de renda forte Muitos proprietários se importam menos com a forma da garantia do que com o fato de o aluguel caber no seu orçamento e o dinheiro ser real. Monte um dossiê com: - os extratos bancários dos últimos 3 meses - contrato de trabalho ou notas fiscais recentes de clientes - as mesmas provas de renda usadas no seu visto D7 ou D8, se for o caso - cartas de aposentadoria ou pensão (por exemplo, do INSS), traduzidas se pedirem - um IBAN português, já com os primeiros depósitos visíveis Se você ainda está planejando suas economias, [quanto dinheiro levar para Portugal](https://unlockportugal.co/pt-br/financas/quanto-dinheiro-para-morar-em-portugal/) ajuda a definir uma reserva realista. ### 5\. Um proprietário ou imobiliária que não exige fiador Alguns proprietários, principalmente os pequenos, que preferem um inquilino confiável a um dossiê perfeito, nem pedem fiador. Outros abrem mão da exigência quando veem as outras quatro opções. Pergunte cedo, antes de gastar tempo numa visita: «Exige fiador?» poupa uma tarde perdida. Sobre a comissão da imobiliária: pela Lei n.º 15/2013, art. 19, a comissão de mediação é devida por quem assinou o contrato de mediação, normalmente o proprietário. O inquilino só pode ser cobrado se tiver assinado pessoalmente um contrato de mediação. ## E se alguém pedir para você ser fiador? Pense nisso como assinar uma dívida em conjunto. Se um amigo ou colega pedir, leia a cláusula antes de assinar qualquer coisa, porque a renúncia à _excussão prévia_ significa que o proprietário pode cobrar de você primeiro. Pelo art. 655.º, n.º 2, do Código Civil, salvo disposição em contrário no contrato, a fiança de um arrendamento termina cinco anos após o início da primeira renovação. Mas os tribunais já validaram cláusulas que a prolongam até a devolução do imóvel, então o texto do contrato pesa mais do que a regra supletiva. Peça que a cláusula seja explícita e pergunte o que acontece a cada renovação. ## Como recuperar a caução O proprietário deve devolver a caução, descontados danos documentados além do desgaste normal. Não há prazo legal que possamos citar, então não confie em um número de dias que você leu na internet. Para se proteger, fotografe o imóvel no dia da entrada e no da devolução, guarde todos os recibos e peça um _recibo de quitação_ ao acertar as contas. O proprietário deve mostrar recibos ou faturas de qualquer desconto. Confira também se ele registrou o contrato nas Finanças (a Receita Federal portuguesa) e emite todo mês o _recibo de renda_ eletrônico. Um contrato não registrado enfraquece a sua posição e não serve à AIMA (a agência de imigração que substituiu o SEF) como comprovante de residência. ## Sinais de alerta quando o proprietário dispensa o fiador A falta de fiador não deve deixar você desesperado. Vá embora se vir qualquer um destes sinais: - pedido de «taxa de garantia» ou «taxa de intermediação» na assinatura, que não substitui nada do ponto de vista legal - exigência de seis meses ou um ano adiantados, o que ultrapassa os tetos atuais - pagamentos em dinheiro sem recibo, ou recusa em registrar o contrato - pressão para pagar antes de você ver o apartamento ou conhecer o proprietário Nosso [guia sobre golpes de aluguel em Portugal](https://unlockportugal.co/pt-br/dia-a-dia/golpes-aluguel-portugal/) detalha esses padrões. ## Resumo rápido O fiador é exigido por lei? Não, é uma exigência comercial do proprietário Teto da caução 2 meses de aluguel, desde 1º de janeiro de 2023 Teto do aluguel adiantado 2 meses, só com acordo por escrito O que está mudando Projeto de reforma aprovado na primeira votação em 30 de setembro de 2026; os tetos podem ser afrouxados Alternativas comuns Garantia bancária, seguro de renda, dossiê de renda sólido Indispensáveis NIF e um IBAN português ## Perguntas frequentes O fiador é obrigatório em Portugal? Não. Nenhuma lei obriga o inquilino a ter fiador. É algo que os proprietários pedem para reduzir o risco, então é ponto de negociação, não condição legal. Muitos aceitam outras garantias, principalmente se você comprova renda estável e tem conta em banco português. Dá para alugar em Portugal sem fiador? Dá, mas exige mais preparo. Ofereça a caução até o teto legal, uma garantia bancária ou um seguro de renda, e reforce com extratos, contrato de trabalho ou carta de aposentadoria, NIF e IBAN português. Cada proprietário decide por conta própria, e um dossiê claro ajuda mais do que qualquer truque. Quantos meses de caução o proprietário pode pedir? Desde 1º de janeiro de 2023, a caução está limitada a dois meses de aluguel, pelo artigo 1076 do Código Civil. À parte, o aluguel pode ser pago adiantado por até dois meses, se você concordar por escrito. Um projeto de reforma no Parlamento pode alterar os dois limites, então confira a situação antes de assinar. Posso pagar 6 meses adiantados no lugar do fiador? Não pelas regras atuais. O aluguel adiantado vai até dois meses e a caução até outros dois. Oferecer seis ou doze meses de uma vez, como sugerem blogs antigos, está fora da lei desde 2023. Se o proprietário insistir nisso, trate como sinal de alerta e peça a cláusula por escrito. Quem pode ser fiador em Portugal? A lei não diz quem se qualifica, mas os proprietários costumam querer um residente em Portugal com renda declarada e, muitas vezes, imóvel. Um parente no Brasil ou um amigo sem histórico fiscal português costuma ser recusado. O fiador assina o contrato e responde pelas suas dívidas, então é um favor sério de pedir. ## Fontes Este guia cita as seguintes fontes oficiais. Linkamos diretamente para que você possa verificar cada informação. - [Diário da República](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1966-34509075)diariodarepublica.pt - [Belzuz](https://www.belzuz.com/en/publications/in-english/item/11714-changes-to-the-advanced-payment-of-rents-and-new-maximum-limit-for-deposits-in-urban-lease-agreements.html)belzuz.com - [Governo de Portugal](https://portugal.gov.pt/gc25/governo/comunicados-do-conselho-de-ministros/comunicado-do-conselho-de-ministros-de-9-de-julho-de-2026-1)portugal.gov.pt - [RTP](https://www.rtp.pt/noticias/economia/parlamento-aprova-nova-lei-do-arrendamento-com-abstencao-do-chega_e1768638)rtp.pt - [Observador](https://observador.pt/2026/09/30/arrendamento-psd-e-chega-assinam-acordo-para-alterar-proposta-do-governo-na-especialidade/)observador.pt - [ECO (SAPO)](https://eco.sapo.pt/2026/07/09/atrasos-no-pagamento-das-rendas-passam-a-justificar-resolucao-do-contrato/)eco.sapo.pt - [Lexpoint](https://lexpoint.pt/conteudos/1210/147990/outros-documentos/proposta-de-lei-103xvii1-governo-de-12082026)lexpoint.pt - [Doutorfinancas](https://www.doutorfinancas.pt/vida-e-familia/caucao-de-uma-renda-o-que-diz-a-legislacao-sobre-os-direitos-e-deveres/)doutorfinancas.pt Alguns links nesta página são links de afiliado. 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