# Louer ou Acheter au Portugal : Le Calcul Réel (2026)

Louer ou acheter au Portugal : comparaison sur 5 ans à Lisbonne, Porto et Braga, IMT 2026, plafonds de financement non-résident, et le seuil de rentabilité.

Canonical: https://unlockportugal.co/fr/finances/louer-ou-acheter-au-portugal-2026/
Updated: 2026-09-24T00:00:00.000Z
Language: fr

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**L’essentiel :** louer ou acheter au Portugal est avant tout une question d’horizon de temps et de liquidités disponibles. Acheter déclenche environ 8 à 10 % de taxes et frais dès le départ, les non-résidents obtiennent généralement un financement de 60 à 70 % de la valeur du bien, et l’Euribor 6 mois a grimpé autour de 2,9–3 % à la mi-septembre 2026. Louer maintient votre dépôt de garantie plafonné à deux mois par la loi. Pour un séjour de moins de cinq ans, louer à Lisbonne ou à Porto reste généralement plus avantageux ; acheter à Braga ou rester sept ans et plus tend à atteindre le seuil de rentabilité.

Si vous vous demandez s’il vaut mieux louer ou acheter au Portugal, la réponse honnête dépend de votre horizon de séjour, pas d’une intuition sur « l’argent jeté par les fenêtres » du loyer. Faites le calcul réel, et le résultat surprend souvent : les prix de l’immobilier au Portugal ont bondi de près de 18 % sur un an en 2026, le financement des non-résidents comporte des limites concrètes, et le droit du bail a changé de façon significative en 2023. Ce guide détaille les deux options avec des chiffres réels, en euros, pour vous permettre de décider avant de signer quoi que ce soit.

## Louer ou acheter au Portugal : quel coût sur 5 ans ?

Sur cinq ans, louer coûte généralement moins cher à Lisbonne et à Porto une fois toutes les taxes liées à l’achat comptabilisées, mais acheter prend l’avantage à Braga et dans d’autres villes secondaires, où les prix sont plus bas et le rendement locatif plus faible pour le vendeur (donc de meilleures affaires pour l’acheteur). Un studio ou un deux-pièces à Lisbonne, au loyer médian du premier trimestre 2026 de l’INE, revient à environ 1 380 € par mois, tandis que le même appartement acheté comptant génère environ 8 à 10 % de taxes et frais dès le premier jour, avant même le premier euro d’intérêt de crédit. Sur cinq ans, le coût total de la location dans ce scénario s’approche du coût total de la propriété — dans la capitale, c’est réellement au coup de dé.

Porto se situe entre les deux, et Braga penche vers l’achat si vous comptez rester durablement. Voici le détail complet, pour ne pas avoir à deviner.

## Combien coûte réellement la location d’un appartement au Portugal en 2026 ?

La location d’un deux-pièces sous bail signé s’élève en moyenne à 9,46 €/m² au niveau national au premier trimestre 2026, selon les [statistiques du logement de l’INE](https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_indicadores&indOcorrCod=0011816&contexto=bd&selTab=tab2) : 17,22 €/m² à Lisbonne et 14,29 €/m² à Porto. Ce sont des chiffres de baux réellement signés, pas les prix demandés (plus élevés) affichés sur les sites d’annonces — il existe donc une vraie marge de négociation. Votre principale dépense initiale est le dépôt de garantie, plafonné par la loi à deux mois de loyer depuis la réforme du budget de l’État de 2023 (Lei 24-D/2022), auquel peuvent s’ajouter jusqu’à deux mois de loyer d’avance.

Le maximum qu’un propriétaire peut légalement exiger à la signature s’élève donc à environ quatre mois plus le mois en cours, un plafond fixé par l’article 1076 du Code civil, modifié par la Lei 24-D/2022 (budget de l’État 2023) — un point que beaucoup de conseils destinés aux expatriés continuent d’ignorer. L’autorité du logement portugaise, le [Portal da Habitação (IHRU)](https://www.portaldahabitacao.pt/), publie des orientations pour locataires et propriétaires qui reflètent ce plafond. Nous avons détaillé ce sujet dans notre [guide pour louer un appartement au Portugal](https://unlockportugal.co/fr/vie-quotidienne/louer-appartement-lisbonne-guide-expatries/), à lire avant de visiter le moindre logement, car certains propriétaires continuent à demander davantage par habitude. Le droit de timbre sur le bail lui-même (10 % d’un mois de loyer) est à la charge du propriétaire, pas la vôtre, selon le Código do Imposto do Selo.

## Combien coûte l’achat immobilier au Portugal en frais initiaux ?

Acheter un bien au Portugal ajoute environ 8 à 10 % au prix d’achat en taxes, frais de notaire et d’enregistrement, avant même de prendre en compte le coût d’un éventuel crédit. Cela comprend l’IMT (taxe sur la transmission du bien), le droit de timbre de 0,8 % sur le prix d’achat, et les frais de notaire et de cadastre — des coûts qui n’existent tout simplement pas pour un locataire.

L’IMT pour une résidence principale est exonéré jusqu’à 106 346 € en 2026, puis augmente progressivement par tranches jusqu’à un taux fixe de 6 % pour les biens entre environ 660 982 € et 1 150 853 €, et 7,5 % au-delà, selon le [guide fiscal 2026 de PwC Portugal](https://www.pwc.pt/en/pwcinforfisco/tax-guide/2026/imt.html), qui cite les tranches du budget de l’État — chiffres également vérifiables via le simulateur officiel d’IMT sur le [Portal das Finanças](https://www.portaldasfinancas.gov.pt/at/html/index.html) avant de faire une offre. Depuis un changement du 25 mai 2026, introduit par le [Decreto-Lei 97/2026](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227), tout non-résident achetant un bien résidentiel paie un IMT fixe de 7,5 %, quelle que soit la tranche de prix — un saut important si vous n’avez pas encore obtenu la résidence fiscale. Cette surtaxe peut être remboursée si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat, ou si vous louez le bien à 2 300 €/mois maximum pendant au moins 36 des 60 premiers mois — elle fonctionne donc plutôt comme un dépôt que comme un coût définitif, si vous envisagez de vous installer durablement. Sur un bien de 302 000 €, cela représente environ 22 650 € d’IMT pour un acheteur non-résident, avant droit de timbre et autres frais.

Le droit de timbre ajoute encore 0,8 % du prix d’achat (environ 2 415 € sur ce même bien), et les frais de notaire, d’enregistrement et d’avocat représentent en général 1 à 2 % supplémentaires. Notre [guide pour acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger](https://unlockportugal.co/fr/finances/acheter-maison-portugal-etranger-guide/) détaille l’intégralité de la check-list de clôture, étape par étape.

## Peut-on obtenir un crédit immobilier au Portugal en tant qu’étranger, et quel apport prévoir ?

Oui, mais les non-résidents obtiennent généralement un financement à 60–70 % de la valeur du bien (le LTV), ce qui signifie un apport de 30 à 40 % du prix d’achat en liquidités, loin des 10–20 % parfois courants ailleurs. La recommandation macroprudentielle de la Banque du Portugal ne fixe que des plafonds réglementaires : 90 % de LTV pour la résidence principale de l’acheteur et 80 % pour tout autre usage (résidence secondaire, investissement locatif) ; le seuil plus strict de 60–70 % que rencontrent la plupart des non-résidents relève de la politique interne, plus prudente, de chaque banque, et non d’un plafond réglementaire propre aux non-résidents.

Le même cadre a réduit le taux d’effort maximal de 50 % à 45 % et simplifié les plafonds de durée, pour les crédits évalués à partir du 1ᵉʳ août 2026 ([Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026](https://www.bportugal.pt/sites/default/files/documents/2026-07/Recomendacao_Macroprudencial_n.1-2026.pdf)) : les emprunteurs jusqu’à 35 ans peuvent désormais aller jusqu’à 40 ans de crédit, avec une durée dégressive pour les emprunteurs plus âgés. À la mi-septembre 2026, l’Euribor à 6 mois (le taux de référence auquel la plupart des crédits portugais sont indexés) est monté autour de 2,9–3 %, contre environ 2,78 % en début de mois, les banques ajoutant une marge d’environ 0,85 à 1,5 % pour les emprunteurs non-résidents. Faites vos propres calculs avant de supposer qu’un apport réduit fonctionnera ici ; ce n’est généralement pas le cas.

## Quels frais récurrents accompagnent la propriété par rapport à la location ?

Le propriétaire paie l’IMI (taxe foncière municipale) annuel, entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur cadastrale du bien urbain, fixé localement par chaque municipalité, ainsi que les charges de copropriété le cas échéant — des coûts qu’un locataire ne voit jamais directement. Sur un appartement de 260 000 €, cela représente environ 675 à 1 010 € par an rien qu’en IMI, en plus de l’entretien, de l’assurance et des éventuelles charges de copropriété.

Le locataire n’a rien de tout cela, mais ne constitue aucun patrimoine. Les propriétaires peuvent augmenter le loyer chaque année selon un coefficient publié par l’État (2,24 % pour 2026), avec un préavis écrit de 30 jours — une hausse modeste comparée à l’évolution des prix d’achat. La question mérite d’être posée : préférez-vous absorber une hausse de loyer prévisible de 2 à 3 % par an, ou assumer taxe foncière, entretien et risque de marché pour espérer une plus-value ?

## Louer ou acheter au Portugal : comparaison des coûts sur 5 ans par ville

Voici une comparaison réaliste sur cinq ans pour un deux-pièces à Lisbonne, Porto et Braga, en s’appuyant sur les loyers signés de l’INE et les prix de vente médians actuels. Les chiffres retiennent un achat à 260 000 € à Lisbonne, 181 000 € à Porto et 125 000 € à Braga, soit un deux-pièces d’environ 55 m² dans chaque cas, avec un crédit à 65 % de LTV à taux fixe de 4,2 % pour non-résidents.

| Ville | Coût total location (5 ans) | Coût total achat (taxes initiales + crédit + IMI, 5 ans) | Option la moins chère |
| --- | --- | --- | --- |
| Lisbonne | 81 700 € | 92 600 € | Louer |
| Porto | 59 100 € | 65 700 € | Louer |
| Braga | 39 000 € | 38 000 € | Acheter (de justesse) |

Ces chiffres excluent le capital constitué via le remboursement du crédit, ce qui compense en partie l’écart côté achat. Les chiffres de Braga s’améliorent encore pour un acheteur plus la durée de détention est longue, sachant que Braga est aussi la **ville universitaire la moins chère** du pays selon les données de prix demandés d’Idealista de juillet 2026, bien en dessous de Coimbra et d’Aveiro.

## À partir de quand l’achat devient-il plus rentable que la location ?

À Lisbonne et à Porto, la plupart des acheteurs ont besoin de 7 à 10 ans de propriété avant que le choc fiscal initial et les coûts de financement ne soient compensés par le loyer évité et une éventuelle plus-value, en supposant que les prix ne continuent pas à grimper au rythme inhabituel de 2026. À Braga et dans des villes secondaires comparables, le seuil de rentabilité peut être atteint plus tôt, autour de 4 à 5 ans, car les taxes d’entrée sont plus faibles en valeur absolue et les loyers sont eux aussi moins élevés — il y a donc moins d’« économie » réelle à compenser par rapport au coût initial.

| Ville | Seuil de rentabilité approximatif | Facteur déterminant |
| --- | --- | --- |
| Lisbonne | 8–10 ans | IMT + droit de timbre élevés vs loyer modéré |
| Porto | 6–8 ans | Prix intermédiaires, loyers en hausse |
| Braga | 4–5 ans | Taxes d’entrée plus faibles, base d’achat abordable |

Si vous n’êtes pas certain de rester plus de cinq ans — et c’est le cas de beaucoup de personnes arrivées avec un visa D7 ou de travailleur indépendant — louer préserve votre flexibilité et évite d’essuyer une perte en cas de revente précoce, puisque vous devriez de toute façon repayer le même IMT et les mêmes frais en cas d’achat-revente rapide.

## Que retenir sur la fiscalité lors de l’achat ou de la vente d’un bien au Portugal ?

Si vous vendez un jour un bien portugais, la question de la déclaration dépend d’abord de votre résidence fiscale, pas de la localisation du bien. Le Portugal a aussi ses propres règles de plus-value : depuis 2023, les non-résidents bénéficient du même traitement que les résidents, si bien que seuls 50 % de la plus-value sont imposables, ajoutés à votre revenu mondial pour déterminer le taux marginal ([PwC Portugal](https://taxsummaries.pwc.com/portugal/individual/income-determination)). Selon votre pays de résidence fiscale (France, Belgique, Suisse, Canada), une convention fiscale bilatérale avec le Portugal détermine où la plus-value est réellement imposée et permet d’éviter une double imposition — ce point mérite d’être vérifié avec un fiscaliste avant de vous engager, plutôt que de supposer que les règles d’un pays s’appliquent telles quelles à un autre.

Un point à ne pas négliger : si vous avez remboursé un crédit libellé en euros en convertissant une autre devise, l’évolution du taux de change entre l’achat et le remboursement peut générer un gain ou une perte de change imposable dans votre pays de résidence, indépendamment du résultat de la vente du bien lui-même. Comme nous ne sommes pas fiscalistes, il vaut la peine de consulter un professionnel habitué aux dossiers transfrontaliers avant de signer quoi que ce soit.

## Étapes pratiques avant de louer ou d’acheter au Portugal

Que vous louiez ou achetiez, vous aurez besoin d’un [NIF (numéro fiscal portugais)](https://unlockportugal.co/fr/finances/comment-obtenir-le-nif-au-portugal/) et d’un [compte bancaire local](https://unlockportugal.co/fr/finances/ouvrir-compte-bancaire-portugal/) avant de pouvoir signer quoi que ce soit, et les deux démarches prennent du temps pour un nouvel arrivant. Anticipez ces démarches de plusieurs semaines, pas de quelques jours, car les banques peuvent être lentes à ouvrir un compte non-résident, et propriétaires comme notaires n’avanceront pas sans NIF. Il est également utile de confronter votre budget mensuel à notre [aperçu du coût de la vie au Portugal](https://unlockportugal.co/fr/finances/cout-de-la-vie-portugal-comparatif-france/), pour que la décision entre louer et acheter s’inscrive dans votre situation financière globale, pas seulement dans le poste logement.

Si vous transférez un apport ou un dépôt de garantie depuis l’étranger, un service de change spécialisé bat généralement les taux des virements bancaires classiques pour convertir vos devises en euros — un détail qui pèse plus qu’on ne le pense lorsqu’il s’agit d’un apport à six chiffres. Pour la couverture santé le temps de vous intégrer au système portugais, beaucoup de nouveaux arrivants passent par une assurance internationale temporaire, et si vous financez un achat, un courtier indépendant spécialisé dans les dossiers non-résidents obtient souvent de meilleures conditions de LTV et de marge qu’une seule agence bancaire.

Louer ou acheter au Portugal n’a pas de réponse unique. Tout dépend de la durée de votre séjour, des liquidités dont vous disposez pour un apport non-résident, et de la ville que vous visez. Faites le calcul sur cinq ans pour votre propre situation, réglez votre NIF et votre compte bancaire tôt dans le processus, et parlez à un courtier avant de vous attacher à une annonce.

_Photo à la une : Sergio Calleja (Life is a trip), [CC BY-SA 2.0](https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/), via Wikimedia Commons._

## En bref

IMT non-résident (2026)

Taux fixe de 7,5 % depuis mai 2026 (Decreto-Lei 97/2026)

Financement non-résident

Généralement 60–70 % de la valeur du bien (le plafond de la Banque du Portugal est de 80 %)

Euribor 6 mois (sept. 2026)

≈ 2,95 %, en hausse depuis ≈ 2,78 % en début de mois

Plafond du dépôt de garantie

2 mois de loyer par la loi (depuis 2023)

Braga vs Lisbonne (loyer)

10,8 €/m² demandé contre 23,5 €/m² à Lisbonne (Idealista, juil. 2026)

## Questions fréquentes

Vaut-il mieux louer ou acheter au Portugal en 2026 ?

Pour un séjour de moins de cinq ans à Lisbonne ou à Porto, louer revient généralement moins cher une fois pris en compte l'IMT, le droit de timbre et les plafonds de financement non-résident, qui ajoutent ensemble 8 à 10 % au coût initial d'un achat. Dans des villes plus abordables comme Braga, acheter peut déjà être compétitif en quatre à cinq ans, car les taxes d'entrée pèsent moins en valeur absolue. Votre seuil de rentabilité exact dépend du prix du bien, du taux de votre crédit et de la durée réelle de votre séjour au Portugal.

Quel apport faut-il pour acheter un bien immobilier au Portugal en tant que non-résident ?

Les non-résidents doivent généralement apporter 30 à 40 % du prix d'achat en liquidités, car les banques portugaises plafonnent en général le financement des non-résidents à 60–70 % de la valeur du bien (le fameux LTV), bien en dessous du plafond réglementaire de la Banque du Portugal, fixé à 80–90 %. Certaines banques montent jusqu'à 75 % pour des dossiers avec des revenus solides et bien documentés, mais c'est l'exception plutôt que la règle. Prévoyez l'apport plus 8 à 10 % supplémentaires pour les taxes et frais de clôture.

Quelles taxes paie-t-on à l'achat d'un bien immobilier au Portugal ?

L'acheteur paie l'IMT (une taxe progressive sur la transmission du bien, plafonnée à 6 % pour la plupart des tranches de prix et à 7,5 % pour les biens haut de gamme, ou un taux fixe de 7,5 % pour tout acheteur non-résident depuis mai 2026), le droit de timbre de 0,8 % sur le prix d'achat, ainsi que les frais de notaire et d'enregistrement, environ 1 à 2 %. Après l'achat, le propriétaire paie l'IMI annuel, entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur cadastrale du bien, fixé par la municipalité. Rien de tout cela ne concerne un locataire, ce qui explique un écart de coût initial aussi important entre location et achat.

Acheter un bien immobilier au Portugal donne-t-il toujours accès au Golden Visa ?

Non. L'investissement immobilier ne donne plus accès au Golden Visa portugais depuis octobre 2023, quel que soit le prix ou le type de bien. Vous pouvez toujours acheter et posséder un bien au Portugal en tant qu'étranger, sans lien avec la résidence par investissement — il s'agit d'un simple achat, soumis aux taxes et règles de financement habituelles, et non d'une voie vers le Golden Visa. Les routes actuelles du Golden Visa passent par les fonds d'investissement, la création d'emplois, ou les contributions culturelles et scientifiques.

Faut-il déclarer la vente d'un bien immobilier portugais dans son pays d'origine ?

Cela dépend de votre résidence fiscale, pas de la localisation du bien. Un résident fiscal français, belge, suisse ou canadien doit en principe déclarer la plus-value réalisée sur la vente d'un bien à l'étranger dans son pays de résidence fiscale, sous réserve des conventions fiscales bilatérales conclues avec le Portugal, qui déterminent où l'imposition a réellement lieu et évitent une double imposition. Ce point mérite d'être vérifié avec un fiscaliste avant de vous engager, car les règles diffèrent selon votre nationalité et votre statut de résidence.

Un étranger peut-il obtenir un crédit immobilier au Portugal ?

Oui, mais les conditions sont plus strictes que pour un résident fiscal portugais. Les banques exigent en général 30 à 40 % d'apport de la part des non-résidents, et le taux appliqué comporte souvent une marge supplémentaire par rapport aux conditions offertes aux résidents. Il est utile de comparer plusieurs banques et, si possible, de passer par un courtier indépendant habitué aux dossiers non-résidents, qui peut souvent obtenir un meilleur LTV et une marge plus faible qu'une seule agence bancaire.

## Sources

Ce guide cite les sources officielles suivantes. Nous créons un lien direct pour que vous puissiez vérifier chaque information.

-   [INE — Instituto Nacional de Estatística](https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_indicadores&indOcorrCod=0011816&contexto=bd&selTab=tab2)ine.pt
-   [Portal da Habitação](https://www.portaldahabitacao.pt/)portaldahabitacao.pt
-   [PwC Portugal](https://www.pwc.pt/en/pwcinforfisco/tax-guide/2026/imt.html)pwc.pt
-   [Portal das Finanças](https://www.portaldasfinancas.gov.pt/at/html/index.html)portaldasfinancas.gov.pt
-   [Diário da República](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227)diariodarepublica.pt
-   [Banco de Portugal](https://www.bportugal.pt/sites/default/files/documents/2026-07/Recomendacao_Macroprudencial_n.1-2026.pdf)bportugal.pt
-   [Taxsummaries](https://taxsummaries.pwc.com/portugal/individual/income-determination)taxsummaries.pwc.com

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Écrit par

[Larissa Miranda](https://unlockportugal.co/fr/auteur/larissa-miranda/)

Writer & editor

Larissa Miranda est rédactrice et éditrice chez Unlock Portugal.

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